來源|贏商網（ID：winshang）

作者|陳羲龍 潘伊純

圖片來源|廣州樂益天地

15家新mall、77.65萬㎡總體量，為過去的2024年廣州商業增量定格。

展望2025年，27個籌開項目蓄勢待發，讓行業對廣州超180萬㎡商業增量充滿期待。

從廣州商業增量發展版圖來看，近年來，商業拓展區域與城市發展浪潮緊密相連，呈現“一路向東”的發展態勢。

當我們將目光聚焦至廣州東部片區，可喜的機遇在此發生：從2024年7月逆市拿地、到2025年年底即將開業的樂益天地，所帶來17.5萬㎡大型商業綜合體，被市場寄予了厚望。

為匹配一線城市的商業價值與地位，樂益天地，是一座在規劃之初就有“爆品思維”的商業項目，無論地段、交通、配套還是客流，都是“頂配”，具備給市場帶來新爆品的潛力。

錨定廣州東部商業增量與長期流量：

讓區位、交通、客流“價值變現”

廣州，被全球權威機構評為世界A級一線城市，妥妥的“頂流”，無論是項目方還是品牌方，都是必爭之地，但目前最大的痛點——市場飽和、進場機會少。

鋪開廣州商業版圖，尋找增量機會，“潑天富貴”無疑正流向東部。

我們通過商業數據橫向對比便可發現，在中心區、老城區新增供應減少，人均商業面積趨向飽和的情況下，越往東，增量越發明顯，機會價值不斷釋放。

深耕廣州、了解城市商業發展脈絡的廣州樂益置業有限公司，無疑有著敏銳的市場眼光，投資超10億，在廣州東部拿下地鐵 13 號線沙村地鐵口商業地，前瞻搶進一線城市“洼地”，打造17.5萬㎡大型商業綜合體——樂益天地，填補廣州商業東部區域的市場空白。

從拿地的戰略舉措來看，樂益置業積極響應當地政府的規劃需求。

自2024年5月地塊掛牌，到7月逆市拿地，且政府對地塊有罕見且嚴苛的要求——總計算容積率建筑面積要求全部自持、項目最快2025年年底前建成，這對項目操盤實力提出了高要求，樂益置業的進場，無疑得到政府的認可。

從當地市民的反響來看，大家對該項目抱有極高期待值。

“13號線增城段終于迎來第一個地鐵上蓋商業體了！”

“地鐵有了，商業也有了，這波利好真是眾望所歸了。”

“新塘人口眾多，但缺少大型綜合體，缺少適合遛娃的地方，希望新項目能補全片區消費的缺失……”

而細看樂益天地的戰略打法，項目不只是單純占據區位優勢、占領市場空白，而是真正切實解決當地市場的痛點，有著讓區位、交通、客流完美“價值變現”的魄力與決心。

//華潤、新世界、碧桂園等大盤集結，挖掘80萬+增量客群需求痛點

樂益天地，項目從選址之初，便錨定了區域的潑天流量。

廣州東部這片區域，周邊集結華潤置地·公園上城、新世界花園、碧桂園鳳凰城、尚東陽光、萬科都會四季、合匯匯東國際、學府名郡等優質住宅大盤，吸聚超80萬人口，這批優質客群以公職人員、高薪白領、家庭客群為主，再加上古賢輩出、有著露天博物館美譽的沙村村落，以及村轄多所學校，將釋放強勁的消費需求。

但目前，周邊3公里范圍內尚無大型綜合商業體，這些優質客群需求得不到滿足、消費外溢。

隨著區域首個大體量商業項目樂益天地的落地，加之未來5年內區域增量市場“獨此一家”的稀缺性，項目具備極高的成長潛力，不僅能夠有效留住優質客群，更將全面激活片區商業活力，重塑區域消費格局。

//新塘首個地鐵上蓋+高速直連，廣州東部商業的“黃金要塞”

樂益天地有效占領交通的“黃金要塞”，要解決商業流量轉化的痛點，更要實現輻射邊界的擴大。

項目作為廣州地鐵13號線沙村站地鐵上蓋物業，也是新塘片區首個真正的地鐵上蓋大型商場，通過地鐵直連商場，不僅有效提升客群的通達性，更利用軌道交通的串聯實現黃埔、增城兩大人口大區的流量導入。

值得一提的是，樂益天地臨近黃金大動脈新塘大道、京港澳高速、廣深沿江高速，為了吸引自駕客群，充分釋放延長輻射半徑的潛力，項目通過高速公路路段與商場銜接的設計，有效實現跨區客流的快速導流。同時，項目也著手解決廣州停車規劃不合理的現狀，提供2500+足量停車位，并優化停車場動線，提升消費者便捷的停車體驗，有效破解城市商業體“最后一公里”停車難題，讓項目具備面向新塘、輻射增城全域、跨區輻射黃埔、跨市輻射東莞的基礎條件。

5大業態260+品牌矩陣的“非常規組合”：

打破傳統、打通流量、打造標桿

有著不俗的區位、客流、交通優勢，樂益天地無疑能在市場上占據高地，但項目卻拒絕“躺贏”，而是帶著革新市場的決心，去打造一個讓合作品牌方、消費者均認可的區域爆品之作。

為契合周邊客群客質需求，項目以“漫享好生活”為核心理念打造城市生活聚場，在17.5萬平方米商業綜合體精心布局5大業態260+品牌矩陣，并配以13大主次力店護航，這在當地片區都是“最高規格”。

要落地這樣的理念，需要打破傳統購物中心的快節奏模式，以自然生態、品質生活、人性化服務為基底，打造可駐足、可探索、可共鳴的生活空間，真正實現將廣州東部片區的龐大“流量”轉化為“留量”。

項目所透露的規劃細節中，便是奔著解決品牌引流等痛點進行考量，為行業帶來可借鑒參考的價值。

//超市+影院兩大自營品牌，商場自造流量的發動機

樂益天地的一大關鍵性打法，便是為項目打造自營品牌樂益超市、樂益影城。

一方面，是運營實力的展現，這既有項目方視角，也有聚焦至品牌方視角，務求從第一線更懂商戶運營、消費這需求點。

從樂益超市追求的“質價比”，到樂益影城推崇的“體驗為王”，均反映當今消費者的心里訴求。

另一方面，自營品牌超市早高峰與影院晚高峰形成全天候客流曲線，所構建的“流量池”，能實現精準的場域引流和業態共振，繼而拉動周邊品牌商戶，帶來品牌虹吸效應，在購物到娛樂體驗良性循環中構建完美消費生態圈。

//打破常規業態布局傳統，新型商業的引流法則

如今，購物中心標準化內容已無法滿足差異化市場需求，非標商業的興起，正是對傳統固有模式的打破。

樂益天地，要解決現有購物中心的痛點，在業態布局、空間設計等層面做出大膽創新，破解行業痼疾，提升商業空間的流量導入與運營效率。

• 向上引流，打破品牌樓層落位的常規固定印象：比起傳統商場將超市設至負一層，樂益天地罕有地將具有高流量的自營超市設置二、三層，并貼心設計可裝載購物車的平板梯，實現消費向上引流，解決現有商場上層客流難以轉化的難題，打破商場冷區。

• 17000㎡城市星空家庭樂園，對市民開放的公共空間：頂層打造超大型星空家庭樂園，未來將帶來游泳池、籃球場、羽毛球場等公共文體休閑場域，項目方透過“公共空間”對當地城市居民共享，實現垂直領域的上層引流。

• 層層退臺，更具松弛感的消費場域：項目東南面退臺設計，既為商場、品牌帶來絕佳展示面，未來落地的餐飲品牌可利用退臺空間呈現松弛氛圍的內容，且品牌外擺區坪效較傳統鋪位能實現數倍的提升。

如果說，樂益天地全業態、多品類品牌解決的是廣州東部區域商業缺乏的局面，那么，業態規劃布局及空間打造的合理性、非固化模式，則是解決商業流量分布不均的問題，為品牌商戶帶來充足客源，最終目的是讓項目方和品牌方實現“共贏”。

10年不改商業初心

締造一座“懂用戶”的升級版購物中心

從選址、設計到業態規劃，樂益天地表現出來的商業敏感度，讓它看起來不像是“一家企業的首個商業項目”。事實上，作為樂益天地的業主方與操盤方，樂益商管10年前就已涉足商業地產。

“要了解消費者真正需要的是什么”、“打造好產品，是在市場中取勝的關鍵”，在商業地產領域備受推崇的用戶思維、產品思維，很早就已深入樂益商管的企業基因。

//10年商業探索，用戶思維與產品思維深入企業基因

初涉商業地產領域，樂益商管核心成員就在廣佛交界的金沙洲，主導開發總體量達68萬㎡的城市綜合體——萬益廣場。

萬益廣場涵蓋酒店、公寓、購物中心、商業街等四大模塊，不僅嚴謹規劃了銷售型物業與持有型物業的合理占比，購物中心、商業街的設計也已經表現出對商業邏輯的充分理解。

例如，購物中心設計了大中庭，這樣既能帶來通透的室內視野，讓消費者在L1層即可了解購物中心的樓層分布，以好奇心觸發客流向上流動，也能在舉辦大型活動時自然形成客流匯聚點。

由于了解過“下沉廣場打亂客流動線”的相關案例，萬益廣場沒有采用下沉廣場設計，而是在建設大道臨街面打造5萬㎡市民中央廣場，不僅帶來了一處兼容親子互動、戶外運動、文化娛樂屬性的城市公共空間，帶動戶外客流集聚，同時也規避了動線的復雜化，形成簡潔的“戶外-室內”導流動線，自然帶動戶外客流進入購物中心。

通過萬益廣場，樂益商管首次進入商業地產賽道，從項目設計就能看出，這家企業不僅沒有局限于既往的地產開發經驗，而且具備快速學習、快速迭代的能力，無論大方向與小細節都融入了對商業地產邏輯的充分理解。

萬益廣場完工并驗收后，其購物中心部分進行了整體出租，也就是如今的金沙洲金鉑天地。以此為始，樂益商管明確了進一步發展商業地產業務板塊的決心，也正式明確要著手打造一個“自主開發、自主運營”的自持型商業項目，以便“讓商業構想充分落地”。

//整體投資超10億，規劃設計對標業界“爆款項目”

籌謀多年，如今的樂益天地，就是樂益商管“讓商業構想充分落地”的全新藍圖。

-“這些年考察了大量的商業項目，您認為最值得學習的成功經驗是什么？”

-廣州樂益商管董事長梁董脫口而出：“把消費者的需求和體驗感放在第一位。”

這句脫口而出的話，貫穿于樂益商管打磨樂益天地項目的全過程。例如，為了給自駕客群帶來舒適的到訪體驗，樂益天地的行車主要動線路面寬度、停車點設置等設計細節，經過了數次調整，設計標準直接對標粵港澳大灣區知名商業項目。

為了給樂益天地的整體設計、業態規劃尋找“最優解”，樂益商管在項目籌備前期，重點考察學習了國內知名商管企業“爆款項目”的成功經驗，不斷優化樂益天地的整體構想。

正如樂益天地項目總經理林楚佳在第20屆中國商業地產節·全國24城聯動沙龍廣佛站所提及的：“打造一個商業項目成功的關鍵，在于把選址、空間設計、業態規劃、運營管理等事情做到極致。”

“整體投資超10億”，樂益天地的投資規模，足見樂益商管“與時間做朋友”長期主義商業決心，也決定了樂益天地的“精益求精”有足夠的資金支持。

從選址、設計到業態規劃，樂益天地的每一步都精雕細琢，充分考量消費者需求，旨在締造一座升級版購物中心，滿足消費者對品質生活的追求。

展望未來的運營，樂益商管關注的不僅僅是消費者體驗，也將與合作品牌共同成長，始終站在品牌方的角度提供服務支持，創造互利共贏的商業生態。

2025年底，總建筑面積達17.5萬㎡的樂益天地將正式亮相，這個項目能否為廣州東部商業帶來“全新爆款”？贏商網將保持關注。

時間地點：2025年5月28-29日丨廣州朗豪酒店