大家好，我是蘇北哥！今天是3月18日，眼看金三樓市已經過半，昨天稿件的開頭一番觀點，引得后臺一片熱議……

01.

三種樓盤打死別買！突發！云瀾尚府首套房成交，價格驚人！

沒來及看昨天文章的粉絲，北哥幫大家在今天文章開頭回顧一下，做一個前情提要！

昨天文章開頭觀點：如今樓市最流行的說法，買房就買二手房，絕不買新房，這個觀點到底正不正確？不少粉絲說，這句話可算是說到我心坎里了，我們家買房正在為此發愁。年輕人覺得買新房好，新房漂亮，綠化好，還有科技住宅、第四代住宅等概念加持；長輩們覺得買二手房好，畢竟眼見為實，買了就能住，省卻了爛尾，延遲交房的風險。

其實說真心話，如今的南京樓市，只要是有一些買房經驗積累，或者“買房之前肯聽勸”，愿意接受一些中肯的建議，買新房完全可以避免買到爛尾或者延遲房的問題。

第一：比如在KFS的甄別上，盡量選購央國企開發樓盤，例如如今江北新區待上市樓盤就相對安全，全區48家待上市新盤，全部由城投拿地（48家待上市樓盤名錄來了），小KFS，不知名房企開發項目千萬別買，比如湯山曾經某盤開盤還請了香港明星，如今已是一片狼藉，人去樓空

湯山某盤停工現場

第二：樓盤地段的選擇上，盡量避免選購冷門板塊，甚至已經出現了爛尾、延遲交房樓盤的板塊，比如江寧的XX板塊，房價雖然便宜，但是已經不止一家樓盤出現停工事件，如果要買一定要慎重。

第三，大幅降價，打折幅度超過合理水平，與“零”首付樓盤，也要慎重購買！

如今南京樓盤雖然降價、打折，但是市場正常的折扣最低水平也就是維持在6.5-7.5折左右，賣得好的樓盤8折以上銷售的也是大有人在，如果一個樓盤過分打折，甚至打到5折左右，那就要引起相當重視，需要謹慎購買，為什么呢？因為按照KFS的成本測算，5折房價基本就接近了建安成本，KFS寧愿暫時不賺錢也要把房子賣出去，說明銷售壓力不是一般的大，過分降價不是為了賺錢，而是為了變現。

“零首付”樓盤更是如此，就是盡快把房子賣出去，維持KFS脆弱的資金鏈，一旦買了延遲交房風險肯定不小。

對于哪種樓盤不能買，當下如何規避買爛尾房，延遲交房樓盤的話題，如果各位粉絲感興趣，歡迎微信后臺留言討論，或者晚間10點抖音直播間“蘇北哥南京說房”與北哥面對面探討

對于買二手房，昨天北哥文章也闡述了，也不能一概而論，就說買二手房好，有的人買的二手房不降反漲，而有的人買的二手房買到手就砸手里，當了接盤俠，房價大幅縮水不說，還賣不出去。

所以買二手房不能只看價格低，地段、小區品質、KFS背景都相當重要，必須納入考量標準。

剛剛收到的消息，大校場2020年的標桿第一盤，云瀾尚府首套二手房成交。

云瀾尚府實景

據說這套房源位于頂樓，戶型面積在182.69m2，房源報價為822萬，最終砍到總價745萬成交，成交單價定格在了40800元/m2。

而這套房源當時的新房備案價是在45050元/㎡，如果加上3500元/㎡的裝修升級包，當年買入價應該在4.85萬/m2左右，算下來云瀾尚府首套二手房的虧損率在15.8%左右，業主每平方虧損7700元左右。

虧損15.8%，當年買云瀾尚府的業主選對樓盤了嗎？還算是一筆劃算的TZ嘛？其實從歷史的眼光來看，應該還是算的。而且這套房源的成交價格也彰顯了大校場作為南京頂流板塊的“保價實力”，已經站穩南京樓市的一線水平。

為什么這么說呢？就像昨天文章說的那樣，如今買房人心態要放平，不要被某些房媒帶節奏，用當年的新房買入價對比如今的二手房成交價，一來市場情況根本不同，當年是上行市場，如今市場下行；二來，買二手房關鍵是判斷成交價能否被穩定在一個區間，還是持續不斷下滑。

就比如當年河西南星八客二手房最高漲到7萬+/㎡，如今只在3.5-4萬/㎡，那虧損率又是多少呢？

從目前數據來看，南京遠郊剛需板塊，首套二手房對比新房買入價，虧損率大概在35%以上，甚至更多，比如江寧橫溪的美的雍翠園，二手房成交價4348元/㎡，當年買入價14910元/㎡，虧近10500元/㎡

普通剛需板塊虧損率在30%左右；頂流板塊的虧損率也在20%以上，比如3月初河西南嘉璟峰成交的首套房，3.95萬/㎡成交，當年買入價為5.2萬/㎡，虧損率達到23%。

河西南金鼎灣和禧，首套二手房3.79萬/㎡成交，當年買入價5.2萬/㎡，虧損率達到27%。

河西尚且如此，可見首套二手房虧損率在20%以下的樓盤，已經是相當保值的了。

當然，目前云瀾尚府的首套二手房成交信息尚未官宣，各大平臺也找不到這套房源信息，但是依然可信度很高。

云瀾尚府尚無成交房源信息

因為同樣情況也發生在了隔壁小區“金基望樾府”身上，今年2月中旬，關于金基望樾府首套二手房成交的消息已經甚囂塵上，但這則消息直到3月中旬才被證實，消息真實性與當初風傳的如出一轍。

房源為32F大高層的高樓層房源，戶型面積143.98㎡，最終總價750萬成交，成交單價達到52090元/㎡。金基望樾府首套房源掛牌之后，經過了兩次調價，最終折價40萬成交。

據說這套房源當年買入價為780萬，買入單價5.4萬/㎡，其中含5400元/㎡的升級裝修包，雖然虧了近30萬，虧損率只有3.8%。可以說大校場金基望樾府已經是除鼓樓頂級學區房以外，普通住宅樓盤之中保值率翹楚。

金基望樾府

房價保值率已經超過了河西的眾多豪宅，已經是板上釘釘的事實！

與此同時，云瀾尚府和金基望樾府目前還有不少高價掛牌房源，其中云瀾尚府最高掛牌單價高達6萬/㎡。

金基望樾府的房源掛牌單價更高，最高掛牌價甚至打到7.4萬/㎡

難保這兩個小區，后期不會出現成交價格高出首套二手房的房源。

另一方面，目前大校場次新二手房成交價格已經全面超過4萬/㎡

南外高中本部旁的華潤潤鴻府，首套房成交單價達到了42831元/㎡，不夸張的說這個價格甚至比目前某些新盤實際售價還高。

金地大成雅境最新二手房成交單價也漲回了4萬/㎡以上，均價達到了41433元/㎡，2月最高房源成交單價達到了42222元/㎡

文淵府最新二手房成交單價在4.4萬/㎡。

華著蘭庭最高房源成交單價達到了4.8萬+/㎡，達到了該小區歷史成交最高單價。

而大校場全面超4萬/㎡的次新二手房成交單價，就是大河西也無法與之爭鋒，同時，因為近期大校場次新二手房全面實現成交，2月秦淮二手房價格也被明顯推高，全區成交均價達到32495元/㎡，環比1月份漲幅達到17.3%，為主城四區之中漲幅最大的一個區。

南京房產圈內盛傳，是大校場房價撐起了秦淮二手房價格的半邊天！

02.

大校場今年房價可能出現新走勢！原因有四！

為什么這么說呢？因為二手房價格是所在板塊房價走勢的風向標，也是新房定價的底氣所在。

如今南京大多數板塊（包括河西南在內），新房持續打折，6折、7折的樓盤比比皆是，原因就在于二手房成交價格太低，與新房價格出現了斷層，比如上文提到的河西南魚嘴，嘉璟峰這樣的標桿樓盤，二手房成交價也只在3字頭，可同板塊的頤和鉑樾府、源尚丹若府等在售樓盤，實際售價還在5萬/㎡朝上，勢必無法讓購房群體接受。

所以河西南新房于去年年底也開始打折出售了，魚嘴的觀潮望云去年年底首開，銷許價格5.1萬/㎡，實際售價112㎡戶型，起步總價450萬，實際售價僅4萬/㎡。

河西南觀潮望云112㎡戶型樣板間

所以下行市場，誰也無法阻擋一個房價規律，就是新房價格會無限接近二手房價格。而這個規律同樣適用于大校場。

如今大校場次新房價格全面超越4萬/㎡，有了這份“底氣”，大校場新房今年有可能在原有基礎上，房價出現新一輪上漲。

除了二手房價格給的“底氣”，大校場新房價格上漲，可能還基于以下幾個原因。

第一：大校場新房的稀缺供給模式

曾幾何時的大校場是20+樓盤混戰的局面，新房供應量曾在南京樓市首屈一指，然而從2023年底開始，大校場不再出讓新宅地，2023年11月25日，南部新城會展中心拿下南外旁的G77地塊竟成為距今為止大校場出讓的“最后一塊宅地”。

這當然不是因為大校場已經無地可拍了，而是在制造一種稀缺效應。從歷史眼光來看，也許大校場正是等金基望樾府、云瀾尚府這一批新豪宅實現二手房高價成交，夯實了大校場房價基礎之后，再出讓新的地塊。以此舉托舉大校場未來的房價。

第二：大校場未來地價已經暗暗流出，未來新房價格不可能不漲

目前已知的大校場待出讓地塊起碼有三幅，一幅位于大校場北，與金基望樾府一街之隔的國際路地塊。

國際路地塊位置

據說該地塊容積率只有1.01，出讓地塊面積在2.6公頃，地塊位于秦淮河南側，綠城鳳棲潮鳴西側，未來大概率將達到親水洋房或者類別墅產品。

就沖這個產品規劃，房價也不會低，如果金基望樾府二手房已經賣到5.2萬+/㎡，未來國際路1.01低密項目售價將達到多少？各位可以自行腦補！

另兩幅大校場待出讓地塊位于南外高中本部西側，與南外僅一街之隔！一幅為匯景北路、祥天路地塊；另一幅為佳營路、匯秀路地塊，如今這兩幅地塊最低容積率已經調整為1.2。

其中匯景北路、祥天路地塊尤為受關注，據一些南京房媒透露，這幅地塊大概率將于今年上半年出讓。而該地塊的洽談過程也是相當復雜、曲折。據說南部新城幾乎就這幅地塊商談了市面上所有頭部的KFS，但是最終未能敲定出讓對象，原因還是地價不及心理預期，據說南部新城對于這幅王炸地塊的心理預計是不低于3萬/㎡，不超過這個價位，該地塊不會輕易上市。

如果出讓地價要3萬/㎡的話，那么未來新房價格起碼要在6-7萬/㎡。

第三：大校場新房價格，今年至少還有一次“飛躍、升級”的機會。

如今的南部新城到了規劃集中兌現期，南京市不動產檔案館、南部新城南京外國語學校、中國第二歷史檔案館新館建成投用；

“冰立方”中芬交流中心年前亮燈，今年投入使用，5號線今年4月份預計開通……

全市首家華潤萬象城、法國老佛爺百貨相繼落地，進駐

華潤萬象城

誰曾想如此高端、大氣的大校場目前竟還沒有一個“第四代”住宅？北哥認為這正是大校場新房價格進一步提升的契機。

去年10月中信泰富九廬上市時，眾人都以為這個項目將是大校場的首家四代宅，然而中信泰富卻把這個機會讓給了奧體建設。

去年國慶節期間，大校場新盤南部新城G77官宣將由國企奧體建設代建及操盤，并宣布這將是大校場首個“第四代”住宅

G77地塊容積率 2.4，建筑限高 60 米。有小道消息表示，該項目將規劃17層小高層和7層洋房產品，戶型面積段上基本是南部新城前期比較容易去化的產品面積段。小高層或為115-140㎡；洋房為156-180㎡。

一般四代宅售價要比普通住宅高出20-25%，如果中信泰富九廬的房價已經超過5萬/㎡，甚至達到5.2萬/㎡，那么奧體建設G77這個首個四代宅，房價是不是要達到5.5-5.7萬/㎡？

如果此番推斷正確，那么今年大校場新房價格天花板將被直接抬升。

第四：大校場新房賣得太好，庫存已極為稀缺

大校場是曾經的全市四大頂流板塊之中，新房賣得最好的，樓盤去化成績已經明顯超過了河西南，這已經是毋庸置疑的事實。

根據3月初南京房媒的庫存數據統計，整個大校場目前可出售的庫存新房，加起來只有1170套。

如今又半個月過去，大校場新房庫存預計已經低于1100套以下。雖然表面看有6家樓盤供應，實際上主力供應樓盤只有保利博雅和著和中信泰富九廬兩家。

秦淮金茂府B地塊410套剩余房源合適上市，目前尚未可知；云尚紫薇、新睿樾府、三金睿境已經是尾盤。

而主力在售的中信泰富九廬，從去年10月份首開以來，去化量就一路狂飆。

全盤10棟樓已經推出7棟，僅剩4、5號樓洋房棟和5號樓小高層尚未推出。而已推出的7棟樓，剩余2、8、9號三棟樓共50套剩余房源在售，其余全部售罄。

去化量狂飆，讓中信泰富九廬的實際售價實現了“低開高走”戰略，如今該案售價較年前有了近3%的增長。目前125m2小高層戶型實際售價，其中1-4F低樓層在590萬左右，12F以上房源總價在600-630萬左右。

150m2小高層房源，全樓層房源都可選，實際總價區間在750-800萬之間。

180m2小高層房源，位于9號樓內，樓層可選，實際總價區間在900-950萬。

200m2洋房，7、8號樓內，樓層可選，實際總價在1000-1050萬。

博雅和著作為去年至今大校場賣得最好的樓盤之一，近期房價也有上漲！

目前該案僅剩8號樓洋房和少量小高層房源在售，總庫存已經不足40套。近期房價也有所提升。

小高層房源只剩頂底，113m2起步戶型只剩頂樓，實際總價區間在540-580萬。

130m23房戶型只剩頂底，實際總價區間在620-670萬。

剩余最多的是143m24房洋房戶型，目前樓層可選，實際總價在700-770萬。房價上限回漲至5.3-5.4萬/m2

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。