市場現在到底是什么情況？好轉了還是繼續(xù)下跌？

最近，2月系列數據出爐，已經透露出不少信號。

樓市出現明顯好轉，但還未全面止跌

17號，國家統計局公布了今年1—2月份全國房地產市場基本情況。

怎么說呢？

樓市的環(huán)境，確實有了明顯的好轉，這應該是這幾年最接近止跌的一刻。

首先是全國房地產開發(fā)投資增速，從上個月的-10.6%變成了-9.8%。

很多人把這個數據解讀為悲觀，認為整體投資仍然在下跌。

但是我認為，樓市想要止跌回穩(wěn)，這個數據繼續(xù)下跌，反而是利好。

大家都知道，現在房地產問題就是庫存過剩，解決庫存過剩最重要的就是要收緊水龍頭，減少供應，對應的就是投資開發(fā)增速下滑。

所以說，判斷樓市現在有沒有好起來，不該看投資增速，關鍵還是銷售面積和額度有沒有增長。

只有銷售回暖了，投資開發(fā)增速才能慢慢回歸正常。

2月最大的亮點就是，新建商品房銷售面積和銷售額增速，大幅回暖！

新建商品房銷售面積從-12.9%一躍至-5.1%，新房銷售額增速更猛，直接從-17.1%一躍至-2.6%。

相比去年同期，今年全國新房銷售均價同比反彈了2.7%，這是個非常喜人的回暖信號。

此外，房企本年到位資金增速也出現了大幅回暖。

房企本年度到位資金增速從去年的17%，一躍至-3.6%，這說明房企的資金端也有明顯的好轉。

雖然數據還是負的，但是跌幅是大幅收窄，非常有希望轉正。

這應該是這幾年，最接近止跌回穩(wěn)的一次。

從細分數據來看，回暖最迅速的就是住宅，相反寫字樓和商業(yè)用房因為庫存量大，還是沒有回暖的信號。

所以說，這輪止跌回穩(wěn)，可能不僅是城市的K型回暖，產品上可能也是的。

核心城市住宅市場，很能已經出現或者馬上出現供不應求的狀態(tài)，價格開始回穩(wěn)甚至回漲。

而三四線城市，或者是商鋪、寫字樓，因為供應太多，止跌可能需要更長的時間才能實現

經濟數據，喜憂參半

近期，1-2月的經濟運行數據也公布了。

整體來看，好的變化有出現，但是挑戰(zhàn)也持續(xù)存在。

好的地方是，消費、工業(yè)和投資增速統統好于2024年。

1-2月份我國社會消費品零售總額同比增長4.0%，比2024年全年加快0.5個百分點； 全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.9%，比上年全年加快0.1個百分點；

增速格外突出的是固定資產投資，同比增長4.1%，比上年全年加快0.9個百分點。

據統計，今年前2個月已經完成5.29萬億，這個數字高于過去99%的年份，僅僅低于2023年。

這足以說明，今年是財政發(fā)力的大年，開年已經在迅速用力了。

當然，數據也存在隱憂，最直觀的就是CPI和PPI數據，還是欠佳。

1-2月份，CPI同比下降0.1%，其中1月份上漲0.5%，2月份下降0.7%。

2月，工業(yè)生產者出廠價格指數（PPI）環(huán)比下降0.1% ，同比下降2.2%。

也就是說，雖然消費有回暖，但是企業(yè)端和居民端，還沒有大面積復蘇。

不過，解決的方向也有了，最近公布的消費刺激30條，其實就是針對現在的局面來的。

其實認真看看，這次的消費刺激，其實方方面面都挺在點上的。

比如，這次承認了老百姓收入對消費的重要作用，提出要增加老百姓的工資性收入， 穩(wěn)定大家財產性收入，多渠道增加農民收入。

比如，承認了消費需要時間，因此必須改變目前盲目內卷的情況，提出要 落實 休假制度，不允許違法延長勞動者工作時間。

此外，還承認了生育壓力和養(yǎng)老金等問題。

這些東西如果能有誠意的落地下來，對我們生活的改善是會非常直觀的。

只是可惜的是，這次的發(fā)布會還沒有公布具體的刺激資金和方案。

但是從最近的消息來看，這次的刺激是動真格的，不是開玩笑的。

比如呼和浩特這次的生育補貼，二胎補貼5萬，3胎補貼10萬， 3 胎家庭甚至能直接選學區(qū)。

跟歷年來的生育鼓勵計劃相比，這次的誠意可以說是拉滿了，市場上大家也都是認可的。

比如反內卷剛剛開始， 美的大疆等大廠已經開始強制下班了。

大廠雖然沒法造富所有打工人，但是凡是開頭難嘛。

但是如果能把加班加入立法禁止，從源頭開始倒逼，我相信全民雙休的時代不會太遠。

現在大家其實是非常現實的，想要讓大家掏錢去消費，不僅是需要手里有錢，還要有時間和信心。

這次的消費刺激計劃，其實都有涉及到。

錢就是給大家漲工資加福利，時間就是休假和準時上下班，信心其實就是財產性收入，也就是要刺激股市和促進樓市止跌回穩(wěn)。

兩H已經結束，接下來各地都會迅速的加入刺激消費的隊伍里，現在看樓市回不回暖，不僅僅要看房地產，還得關注消費刺激落地的力度，這是S，流動到老百姓手里的關鍵一環(huán)。

3、70城房價出爐，2月房價上漲的城市數量出現小幅下滑。

整體來看，2月房價穩(wěn)中略降，上漲城市數量出現小幅下滑。

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，二線城市新建商品房銷售價格與上月 持平，不漲不跌。

三線城市跌幅稍大些，2月新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降 0.3%，降幅擴大0.1個百分點。

二手房市場差異會更突出一些，1月份70個大中城市里面二手房價格環(huán)比上漲的城市有9個，到2月份降到4個。

為什么會出現下滑？

確實有春節(jié)的原因，2月的成交量出現下滑，價格回暖難免會受到波動。

3月的情況，一定會好很多。

根據冰山大數據公布的實時數據來看，3月核心20城的實時二手成交量同比上漲29%。

量一定是在價先的，想要價格回穩(wěn)，必須要先穩(wěn)住的成交量。

節(jié)后沒有出現任何刺激政策，但是這些城市就能自發(fā)出現小陽春的趨勢，足以說明市場上的剛需力量已經在出動了。

說說我最近觀察到的市場，局部其實已經止跌回穩(wěn)，甚至有回漲了。

深圳和上海，已經開始出現漲價成交了。

注意是二手成交價，不是掛牌價，都是真實可查的，不是我亂吹的。

比如上海古美萬源城尚郡中間套小三房，去年成交才760萬左右，今年800萬有過幾次成交， 現在掛牌價漲到了850萬以上。

比如前灘東方惠禮，作為學區(qū)房，低樓層戶型2個月單價跳漲1.8萬元，漲幅13%。

深圳，截至2月，新房去化周期已經不足7個月，已經達到供應緊張的狀態(tài)。

最近二手成交也非常火熱，很多小區(qū)已經開始漲價了。

比如福田的南天二花園，學區(qū)房82平2房，去年8月成交價825萬，10月成交價880萬，而今年2月成交價已經去到970萬。

比如潤府3期，87平的戶型，去年9月跌到970萬，今年2月成交價已經漲到了1050萬，短短5個月，漲了近80萬。

這些成交量回暖的城市，尤其是回暖超過30%的城市，近期大家都要重新去審視下去化了，否則很可能會錯過真正的價格最低點。

接下來，一線城市還會有波限購政策松綁，公積金也會開始降息，為下一輪降息做好準備。

這些都是2H直接強調的東西，現在會議結束，應該馬上就是各地執(zhí)行落地的時間了。

一旦限購繼續(xù)松綁，核心城市還會出現一波熱潮，畢竟現在有共識的地方也就核心城市了。

想要止跌回穩(wěn)，必須從這些城市開始，人性都是追漲殺跌的，很多人老是跟我說，政策只要房價穩(wěn)，不是要房價漲。

但是我想請問，不漲誰愿意買呢？

都想著等等還會更便宜，誰愿意現在出手做冤大頭呢？

現在已經不是全國都是會漲的情況了，想要數據從整體上看實現止跌回穩(wěn)，必須要局部地區(qū)先漲起來。

所以說，這輪復蘇一定是K線復蘇的形式。

供需緊張的城市，率先會開始回漲，比如上海、深圳、北京、廣州、杭州、成都、蘇州、南京等等，現在不開始看房，很可能會錯過最低點。

供應過剩的城市，可能還要承受陣痛，持續(xù)拿著可能會越虧越多。

最近很多人都在問我，現在要不要趁著馬上來的這波政策出貨，說實話這個建議不好給，因為要不要賣房現在必須要綜合你的資產價值情況，你的現金流情況，你的生活情況來綜合給判斷。

如果你搞不清楚自己現在應該怎么辦？該買房還是該賣房？該繼續(xù)持有，還是趕緊趁亂出貨？

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