北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，全家海淀集體戶口，老大26年9月上小學，老二還沒上幼兒園。目前考慮就是學區房，之前看您幫粉絲也推薦東城龍體的房子，我找中介并沒給明確的推薦，給推薦了人朝芍藥居校區，朋友在新北苑買的華貿城房子上朝外來廣營分校。我們是想700內買小三學區房，中介說的新北苑房子上朝外分校不咋樣，推薦我們買人朝芍藥居。

現在我比較迷茫，想請您幫忙指引下，能幫忙對比下這幾個學校嘛，還有如果買東城龍體和人朝芍藥居能建議幾個小區嘛？新北苑房子那邊對應的學校還值得一看嗎？或者單純買西城占坑房入學再出手可行嗎？

A：

1、2026年入學，雖然入學人數降低了，但人朝的能確保芍藥居嗎？只能說有可能，但我反正不敢保證。畢竟人朝這幾年的房子賣爆了，導致孩子太多，所以才增加了好幾個校區。前兩年連四大神盤的都給調劑到望京了，所以只能到時候看情況。

另外也考慮好，就因為人朝增加的孩子太多了，導致初中的師資壓力增大，成績有待觀察。之所以溢價比例下降，估計一部分家長們也有這個擔心。

所以如果是孩子的天分非常好，那當然推薦人朝，不管是哪個校區都有內部選拔的可能，多了一條人大附海淀的通道。但如果不是太強，那就多考慮一下吧，同等溢價之下，最終的效果或許還不如其他頭部校呢。

2、新北苑的不算學區房，溢價部分是因為升值快而造成的，跟學校沒什么關系。另外這里不是朝外分校，而是“校區”，理論上比分校的關系近，但現實中也沒怎樣，到目前為止得到的指標不太多。所以這校區跟本校不好相比，不算頭部校，房子也不算學區房。

因此這跟人朝的建議差不多，如果孩子的天分非常好，那在新北苑沒問題，目標就是爭取本校的2+4。但如果不是太強，那從學校角度的意義就不大了。

3、小區角度，那新北苑哪個都不錯，先東后西的看吧，看自己的喜好。保值角度也都強，最弱的都至少不落后北京大盤，在沒有出現競爭板塊之前，這強勢還會延續。

芍藥居常規就是北里，上人朝的可能性大。房源問中介吧，我也記不太清原產權單位，選擇維護的好的就行。

4、龍體的700萬小三居，那肯定是老公房了，這沒必要確定小區，直接選具體房源更合適。看房的時候讓中介給算算溢價，盡量選低點兒的就行。

但這跟朝陽的可不太好相比，各有優劣。常規來講，如果孩子是天分不錯的牛娃，在朝陽如果能買頭部校的，那就沒必要在東城，資源角度肯定不占便宜。普娃在東城才合適呢，至少不吃虧。

5、西城占坑兒房也行，明年有可能降低一些溢價比例。但也未必太多，因為孩子們都上學呢，家長們都是等上完學了才陸續賣房，所以溢價率是逐年降低的。在沒有集中拋售的情況下，不太可能陡降。

僅供參考。

二

Q:

請問2000年以前建成小區改造這個事兒。會不會掀起一輪新基建，拆或者翻，解決就業拉動GDP，促進消費拉動GDP。同時去庫存。望您能解答。

A：

1、從理論上有可能，本來就是這么設計的，否則誰干費力不討好的事兒啊？

2、以一個最基礎的加裝電梯來說吧。不是簡單的花掉幾十萬就完事兒了，而是加了電梯之后就有可能促進老房的流動性，交易更加頻繁，貸款和稅收就都會拉動。

然后既然有了電梯，之前不方便進行的裝修+家具家電更新就都好辦了，也是拉動消費。甚至說連之前不輕易下樓的老人都多了遛彎兒的頻率，只要出來就至少是促進人氣兒。

3、改造維護這就加個“更”字唄，水電氣暖排污等各種基建都得增加，道路維護也有可能，都得花錢唄。更主要的是有可能拉動業主的消費欲望，樓新了就有人覺得屋里破，只要想折騰了那就得花錢消費。

打個不恰當的比方，這就相當于讓老人參加體檢或養生講座。意志堅定的花不了多少錢還能得實惠，但容易沖動的那就沒譜兒了，后邊能拉動各種消費。雖然是好的壞的都有，但指不定參與進來多少人和多少業務呢，都是機會。

4、去庫存也有可能，看力度了。也打比方就是，如果有老頭兒覺得養生之后身體更棒了，那喜新厭舊的換個老娘們兒也正常。

不過這對中小城市的影響更大，北京沒什么庫存，縮減開發量之后就更少了。去年總共才新開工760萬平米住宅，7萬多套房，還沒新落戶的人多呢（積分+投靠+人才+單位落戶=每年20萬左右）。

5、另外拆遷對北京的影響也不太大，畢竟北京是以回遷房或安置房為主的，而中小城市的“拆遷貨幣化”才是真去庫存的。

6、總之三駕馬車“出口+投資+消費”，各種政策都是圍繞著三項展開。這參考歷次救市吧，尤其是1998年之后的，每次的政策有所不同，但目標都差不多。華爾街的諺語：每次都說不一樣，其實次次都一樣。這世界就是一次次的循環，尤其是經濟，從來都是周而復始的周期。

僅供參考。

三

Q:

章哥您好，我們是外地的，孩子在北京，對在北京買房子很迷茫，求您的指點！孩子在西二旗上班女朋友在朝陽國貿，求個折中的位置。預算在400萬，通勤便利，物業相對管理完善，自住和帶有保值增值性板樓的房子，臨時不考慮學區屬性的房子。

您看看能在百忙之中給我們規劃幾個區域，最好在區域內能推薦下物業好點的小區嗎？也許這樣對我們外地人在北京買房子太有用了。謝謝章哥給參謀參謀。

A：

1、西二旗跟國貿的折中位置，400萬，交通+物業+保值增值+板樓，這要求偏高了，不太好實現。

首先肯定排除學區房，因為占坑兒房基本都400萬起步。而且只能是老破小，或是小公寓，都不太適合當婚房，居住的性價比都很低，溢價高+保值風險高。

2、折中位置以朝陽安貞板塊為代表吧，交通肯定算便利。但這里的老房的均價7/8萬，400能買到戶型普通的小兩居，但物業談不上多好，跟商品房不好相比。商品房板樓的話價格就更高了，400萬幾乎沒什么選擇。

所以要不就再往北，五環內奧園西邊的北沙灘一帶，朝陽區的相對價格低，能買到更合適的面積戶型。但也基本都是老房，商品房可選擇的不多。先找當地中介看看吧，看完也就了解了。

3、另外多說一句，北京房價的中位數在600萬左右，一般超過這總價的才算改善房，物業和社區環境才相對更好些。而且既然是改善，那主要客群對價格就不是太敏感，保值升值角度也才更強。

而400萬左右基本就是剛需房，在市區很難買到多好的小區。而且因為主要客群是剛需，所以對價格相對敏感，也就不太好抬升價格，價格走勢能做到不落后就挺不錯的。

4、所以我建議適當做些取舍吧，您現在的要求偏高了。這跟我說還行，如果是跟中介提這些要求，那遇到不太講究的就更敢忽悠了。萬一被套路著買到帶暗傷的，表面上性價比很高，但到將來置換的時候可就吃虧了。

5、總之先看看安貞和北沙灘吧，都沒有學區溢價，居住的性價比相對高。具體小區就不太好推薦了，商品房沒什么合適的，老房則沒必要太區分小區。先看看吧，別著急決定。

僅供參考。

四

Q:

想請教一下，目前看了廣渠門附近的房，預算不超1000，暫時在東花市北里中區和本家潤園C區（回遷房，有電梯）猶豫，兩個樓齡差了將近10年，同學區。老人同住，也有上班通勤的需求，從保值性和流通性看，哪個更值得入手？

目前在規劃結婚，學區一次到位還是五六年后再換？另外，通州富力金禧花園三居也差不多900，但是感覺是不是也有學區溢價？三個小區各有什么利弊嗎？您還有別的合適的推薦嗎？

A：

1、保值的常規排序是商品房，公房+福利房，政策房+保障房，安置房，回遷房。流動性則一般是房齡新的占優，或者說貸款不受限制的占優。但這些都只是籠統的概念，具體的得看房源。

也可以算算學區溢價，哪個低買哪個，意味著居住的性價比高+保值風險小。但得是同等條件下啊，不同條件的得另外計算，這讓中介給算吧。

2、規劃結婚，那常規建議是沒必要準備的太早唄。今年是入學高峰的最后一年，明年就是入學人數拐點了。您這提前準備至少七八年吧，到時候指不定什么政策和行情呢。反正溢價部分是肯定不會再上漲的，最好成績頂多是不降。

3、富力金禧，肯定有溢價啊，這不用感覺，就是現實情況。而且通州的還不低呢，估計也得20%，讓當地中介給算算吧。

4、各有什么利弊？只說價格中剔除溢價的基礎部分吧，學區的不好對比。東花市北里是市委宿舍區，優勢是保值穩定，肯定跟隨板塊大盤，占不到便宜也肯定不吃虧。劣勢就是老唄，出手時掛牌時間長。

本家潤園C區，優勢房齡新，貸款不受限制。劣勢回遷房，但溢價率并不低。保值的最好成績是不落后板塊大盤，但隨著房齡都變老也就無所謂了，畢竟商品房也會變老，品質也有可能下降。

富力金禧的優勢那就是居住體驗好了，劣勢是溢價率并不低，這都是明擺著的。短期內有上學的需求就合適，沒有的話性價比有可能還不如市區呢。注意是比例，不是絕對值。

5、沒推薦的，您這需求偏多，自住+學區+老人同住+通勤+保值+流動性+價格低，不太好兼顧。

僅供參考。

五

Q:

想問一下您的建議，豐臺岳各莊的閱園中堂小區建議置換嗎？沒有剛性需求。小區環境不錯，自家戶型也不錯，就是考慮增值這塊會不會跑輸大盤，建議置換嗎？

A：

1、房子是用來住的，如果沒有改善的需求為什么要換啊？即便是為了投資，那除非是有很大的提升，否則稅費就不少，從租金和差價上未必能在幾年內收回。

2、而且閱園這幾個小區都挺好的，價格走勢也到目前為止沒落后。以后看物業的維護水平吧，如果沒有明顯的降低，那至少十年八年沒有單獨走弱的可能。

岳各莊的這幾個小區的開發商是人大系的，相當于文人下海，靠著編書進入的地產圈兒。我剛入行的時候狗屁都不懂，當年想買書都沒什么，之后是這老板出版了一本書《1995年中國房地產年鑒》，成了當年地產界的數據庫+工具書，對我幫助很大。

后來這老板好像是公司內訌，然后分出來搞開發了，最大的項目就是跟岳各莊合作的閱園。文人做生意很多都有一種情懷，幾個大學系出身的開發商都挺明顯的。按老泡兒馮侖的說法是“做大事第一，掙大錢第二”，所以大學系開發的項目都不錯，至少早期的都挺好的。

對了，十一中堂也應該是開發商出資配建的，至少是部分出資吧。雖然現在還對房價沒影響，畢竟時間還短，但有可能成為長期利好，等等看吧。如果成績提升那就是好事兒了，沒成為學區房也至少不吃虧。

3、總之如果是我就不會輕易置換，投入成本大，未必能賺回來。打個比方吧，公務員的收入不高但肯定是社會平均值，在吃喝不愁且不追求奢侈的情況下，有必要換工作嗎？我覺得沒必要，利不百倍不變法，老祖宗的經驗就是日子過的挺好的就別輕易折騰。

僅供參考。

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