文 | 余飛

01

深圳向左，廣州向右

自去年四季度一線城市開啟大力度救市以來，深圳、廣州這兩座兄弟城市的房地產(chǎn)表現(xiàn)，差異化越來越大。

深圳的行情一路如火如荼，量價齊漲。

深圳二手房網(wǎng)簽量去年9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，沖破了榮枯線（5000套），11月份繼續(xù)增加至7125套，12月份則沖破了8000套的繁榮線，為8282套。

進入2025年，在春節(jié)結(jié)束之后，很快又回到了火熱狀態(tài)。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，上周深圳二手房（含自助）錄得1808套，連續(xù)2周超1800套，保持高位水平運行，市場熱度持續(xù)。根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2025年3月17日，全市共有68530套有效二手房源在售，較上周增加868套。

來源：深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會

深圳的二手房價格則實現(xiàn)了五連漲。

廣州則是煩惱才下眉頭卻上心頭。盡管成交量有所起色，但房價卻從未上漲過。

廣州中原披露，2月份廣州新房網(wǎng)簽36.28萬平方米，同比去年春節(jié)月上漲44%。二手房網(wǎng)簽6278宗，同比上漲29%。

但其價格，從國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，無論新房還是二手房，都沒能實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

國家統(tǒng)計局3月17日公布的70個大中城市新房與二手房價格變化數(shù)據(jù)顯示：

新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為18個，較1月份減少6城；下跌城市有45個，下跌城市個數(shù)占比約64%。

更能反映市場真實價格變化的二手房，環(huán)比只有三個城市上漲，其余全在下跌，同比則無一城上漲。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

從數(shù)據(jù)可以看到，深圳無論新房還是二手房，雙雙實現(xiàn)上漲，且二手房環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國，新房環(huán)比漲幅位居全國第二。

廣州則是新房與二手房雙雙下跌。

而且，深圳的新房與二手房環(huán)比均實現(xiàn)五連漲。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

02

深圳為何易燃

同樣是一線城市，同樣是粵港澳大灣區(qū)的引擎，深圳樓市為何容易躁動，廣州樓市又為何難以托起來？

深圳能夠迅速回暖背后，核心邏輯就一條：

這座城市本身不缺購買力，而且供小于求是這座城市的現(xiàn)狀。影響深圳樓市的關(guān)鍵因素是信心和預(yù)期。

正因如此，過去四年，在信心和預(yù)期缺失的背景下，深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬。

同樣的，在去年四季度一線城市發(fā)力救市的同時，信心和預(yù)期層面似有恢復(fù)，立刻調(diào)動了市場情緒，深圳樓市立刻回應(yīng)。

而每年的開年，民眾對于市場、環(huán)境都表現(xiàn)得更為積極，再疊加子女教育的購房需求基本集中在一季度，所以每年3月份前后的成交量表現(xiàn)，基本都不會太差。

這是深圳樓市能夠延續(xù)熱度的關(guān)鍵。

當(dāng)然除了信心和預(yù)期一定程度上回歸外，深圳經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口可喜的表現(xiàn)，也是開年拉動深圳樓市繼續(xù)回暖的重要因素。

深圳去年則以5.8%的增速跑贏了大盤0.8個百分點，同時，這一增速繼續(xù)位居一線城市首位。GDP總量逼近3.7萬億，不出意外，2026年深圳的GDP規(guī)模將登上4萬億臺階。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計局

深圳的經(jīng)濟增速表現(xiàn)亮眼背后，是其工業(yè)與出口同時發(fā)力的結(jié)果，尤其是出口。

工業(yè)表現(xiàn)方面，作為中國工業(yè)第一城，去年深圳的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值沖破了5萬億，高達5.4萬億，與工業(yè)第二城蘇州、第三城上海之間，形成了斷崖式的領(lǐng)先地位。

制圖 ：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

規(guī)模以上工業(yè)營業(yè)收入，同樣沖破了5萬億，高達5.4萬億，相比于蘇州、上海，同樣有斷崖式的領(lǐng)先優(yōu)勢。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

出口方面，去年，深圳的出口，成為中國各城市的一個標(biāo)桿。

深圳的出口已經(jīng)連續(xù)32年位居全國第一。2024年，深圳出口規(guī)模2.81萬億，承擔(dān)了全國十分之一的出口，包攬了廣東省一半的出口。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市海關(guān)

更強悍的是，如此規(guī)模，增速依舊高達14.6%。如同其工業(yè)一樣，也是在大象狂奔。

優(yōu)異的表現(xiàn)，最終反饋在人口數(shù)據(jù)上了。

2024年，深圳常住人口1798.95萬人，較2023年增加了19.94萬人，這一增量在目前公布的城市中，位居第一。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

03

廣州為何難托

在全國房地產(chǎn)整體向下的這三年，廣州可以說是一線城市中救市最激進的城市。

去年限購大放松背景下，廣州成為首個全域不再限購的一線城市，向二線城市看齊。其房貸利率是一線城市中最低，和二線城市齊平。

所以，去年我在分析廣州樓市的時候說過，從救市激進程度和限購力度角度看，廣州已經(jīng)是一個二線城市了。

然而，最激進的救市措施，卻沒能換來最快的局面轉(zhuǎn)變。

當(dāng)深圳新房與二手房價格已經(jīng)五連漲，廣州仍陷入在陰跌當(dāng)中。

廣州為何這么難救？

與其去年的經(jīng)濟表現(xiàn)有直接關(guān)系。

2024年，水逆周期貫穿了廣州全年。

2024年一季度，廣州GDP增速3.6%，位居十強城市倒數(shù)第一。

2024上半年，廣州GDP增速2.5%，增速在十強城市中倒數(shù)第一。

2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11億元，增量增速在十強陣容中均倒數(shù)第一。

2024全年，仍沒有擺脫。GDP增速2.1%，增量308.94億元，在十強城市中，仍是倒數(shù)第一。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

廣州的水逆，是工業(yè)失速的結(jié)果。

從廣州統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看：

2024全年，全市規(guī)上工業(yè)增加值同比下降3%。

上半年，廣州的工業(yè)增加值增速就已經(jīng)下降了0.8%。前三季度下降2.2%。

從趨勢可以看到，廣州的工業(yè)頹勢不但沒有改善，反而在加重。

這一工業(yè)增速，在十強城市中，同樣位居倒數(shù)第一，且是唯一一個規(guī)模以上工業(yè)增加值負增長的城市。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局，其中上海為全部工業(yè)增加值增速

廣州工業(yè)增加值下滑的主要原因，是汽車產(chǎn)業(yè)下滑之故。

從工業(yè)總產(chǎn)值角度來看，廣州的汽車工業(yè)占其工業(yè)總產(chǎn)值25.3%，是廣州的當(dāng)家產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計局

而這個當(dāng)家產(chǎn)業(yè)，如今出現(xiàn)了困局。

2024上半年，汽車制造業(yè)，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度進一步擴大： 重點產(chǎn)業(yè)中，汽車制造業(yè)增加值同比下降17.4%，仍處動能轉(zhuǎn)換深度調(diào)整期。

去年全年，仍處于動能轉(zhuǎn)換深度調(diào)整期的汽車制造業(yè)增加值同比下降18.2%

廣州汽車工業(yè)下滑，在于其生產(chǎn)、銷售雙殺。

回看過去幾年，廣州的汽車產(chǎn)量已經(jīng)連續(xù)四年增長，2023年產(chǎn)量317.92萬輛位居全國第一。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計局

然而，進入2024年，產(chǎn)量和銷量同時下滑，且丟掉了汽車第一城寶座。

根據(jù)廣州市統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，2024年廣州全年汽車產(chǎn)量253.98萬輛，同比下跌了20%。

來源：廣州統(tǒng)計局

此外，去年全年廣州的汽車制造業(yè)總產(chǎn)值5054.3億元，同比下跌了18.2%

來源：廣州統(tǒng)計局

廣州的當(dāng)家企業(yè)廣汽集團，尚未公布詳細的年報，僅公布了2024年年度業(yè)績預(yù)告公告，其披露：

經(jīng)財務(wù)部門初步測算，預(yù)計2024年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為80000萬元到120000萬元，與上年同期相比，將減少322890萬元到362890萬元，同比減少72.91%到81.94%。

預(yù)計2024年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-330000萬元到-470000萬元，與上年同期相比，將減少687263 萬元到827263萬元，同比減少192.37%到231.56%。

此外，廣汽公布的今年2月份的財報：

跌勢依舊。廣汽本田、廣汽豐田、廣汽傳祺、廣汽埃安仍在兩位數(shù)下跌。尤其是廣汽傳祺，1月份產(chǎn)量較去年同期腰斬，也接近腰斬。1月份廣汽本田的銷量下跌了57.14%。

來源：廣汽財報

之前在分析廣州的時候，我以2022年的數(shù)據(jù)計算過。

2022年，廣州工業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值合計11947.12億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值49.93%。也即三大工業(yè)支柱，占廣州市工業(yè)的半邊天。

2022年，廣州市工業(yè)總產(chǎn)值25574.41億元。由此可以計算出汽車制造業(yè)占全市工業(yè)總產(chǎn)值的25.3%，比重超過四分之一。

這樣一個舉足輕重的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)能跳水，整個廣州的GDP增速焉能不吊車尾。

經(jīng)濟是樓市的基礎(chǔ)，而非相反。皮之不存毛將焉附，所以廣州樓市難托，也就順理成章。

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