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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| Lyn

最近，日本樓市不太平靜。

據日媒報道，2024年日本首都圈房地產投資額達到3萬億日元（約合人民幣1448億元），全球排名位居第二，僅次于紐約。

東京的不動產市場，可謂是一片火熱。但在日本地方城市，不少房東心態卻崩了，因為房子實在賣不掉。

一冷一熱，日本樓市到底怎么了？

據仲量聯行（JLL）的調查顯示，2024年日本首都圈（東京、神奈川、千葉、埼玉四縣）的房地產投資額約為3萬億日元，同比增長46%，遠高于全球14%的平均增幅。

資本涌入東京，主要盯上了兩種不動產：一是寫字樓，二是酒店。

根據JLL的調查，2024東京寫字樓租金同比增長4.4%，空置率降至2.8%，供需趨緊。

甲級寫字樓的數據則更為可觀。2024年第四季度，東京甲級寫字樓租金環比上漲 2.0%，為近十年來最高增幅，空置率也同比下降0.8%。

在日本旅游業的熱潮下，酒店也成為投資人士眼中的“硬通貨”。

STR統計顯示，2024年東京都內酒店的平均單價約為2.96萬日元（約合人民幣1432元），和2023年相比增長了20%。

東京不動產市場一片復蘇跡象，引得無數資本爭先涌入。其中，最大手筆的莫過于海外資本。

2024年12月，黑石集團斥資4000億日元，購買了東京花園露臺紀尾井町，創造日本有史以來最高的房地產交易價格。此外，加拿大布魯克菲爾德資產管理公司、香港基匯資本、新加坡凱德投資等紛紛出手。

資本最看重的就是人氣，而東京對人口的虹吸力有目共睹，再加上現在是日本通脹和日元貶值的窗口期，不投資就等于虧了。

每個動向背后都隱藏著經濟規律，我們有個“掘金內部圈子”，里面會定期分享日本最新房產投資動向、熱點資訊、未公開房源等，歡迎掃碼進群圍觀：

在這股資本逐利潮流中，普通人體感最深的，莫過于東京房價。

根據不動產調查公司東京KANTEI的最新數據，今年1月千代田區和港區二手房的平均價格首次突破2億日元（約合人民幣963萬元），刷新了自2004年統計以來的最高紀錄。

據日本Mansion Research公司的數據，1月東京23區共成交52套超過2億日元的二手房，其中有7套的房價甚至超過了5億日元（約合人民幣2413萬元）。

毫無疑問，這些亮眼的數據與外資涌入、土地和房屋供給稀缺息息相關。

但更重要的是，日本富裕階層的錢包終于被釋放了。

根據日本野村研究所的最新報告，截止2023年，日本富裕家庭（1億至5億日元凈資產)和超級富豪（超過5億日元凈資產）所持有的總資產已高達469萬億日元，創造了最高記錄。

富豪的資產暴漲，幾乎都得益于樓市和股市。 反過來說，富豪的“鈔能力”也投到了樓市。

日本富人為何頻頻買房？

很簡單，抵御通脹。

俗話說，通脹資產為王。房價在漲、央行又在加息，日本富裕階層們似乎沒有再吝惜錢包的理由。

然而必須承認，日本這股資產熱的背后也隱藏著風險。

近年來，億元房產的風也吹到了日本地方城市。

在北海道旭川市，某頂層公寓標價3.5億日元，但買家競爭率仍高達8:1；在松江城，開發商一次性推出三棟億元頂樓住宅；福島縣某處老宅因也打著歷史街區的招牌，標價1.2億日元。

根據來福住宅研究所的調查，截至2020年，在日本47個都道府縣中，有18個都道府縣出現了億萬豪宅，截至2024年底，這個數字已飆升至35個。

這意味著，日本約七成的地區都出現了億元豪宅。

但地方億元豪宅，也面臨著從不動產淪為負動產的危機。

近來，福岡市中心周邊地區的億元住宅的開發商難掩苦澀，接連調整售價、延期發售，各種情況不斷。

據當地負責人而言，這些住宅“降價又虧本、漲價又賣不掉“，陷入了進退兩難的尷尬境地。原因不外乎兩個：

首先，持有成本高。億元豪宅地理位置通常偏遠，大多數人一年也住不了幾次，但每個月的管理費和修繕金是少不了的；其次，難以轉手，畢竟有資金實力和投資需求的人還是少數。

也就是說，光鮮亮麗的億元豪宅，可能只是高配版的空置房。

在資產熱面前，投資人士還得明確自身的需求，別被一時的熱潮迷了雙眼。

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