廣州豪宅諸神之戰(zhàn)，保利天奕打響第一槍。

毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)橫空出世的琶洲豪宅，從地塊出讓到項(xiàng)目入市都能引爆熱搜。

為什么關(guān)注度那么高？除了CBD光環(huán)，有一點(diǎn)很關(guān)鍵：

它是官方欽定的全市唯三「?jìng)魇老怠拐兀瘘c(diǎn)就比別人更高，不是一般能打。

保利天奕所在的琶洲南“三兄弟”，初次露面追溯到去年廣州土地推介會(huì)。

當(dāng)時(shí)官方文件把它納入「?jìng)魇老怠?/strong>，與南方面粉廠、廣氮人才公園地塊并列“三巨頭”，有著兩點(diǎn)昭示性意義：

一來(lái)，這是官方土拍史上首次提出的概念，「?jìng)魇老怠?/strong>土地級(jí)別最高。

二來(lái)，全市只有3宗，是從此前數(shù)百宗地挑選出的天賦型地塊，足見(jiàn)稀貴程度。

｜土地推介會(huì)文件

｜廣州樓市發(fā)布 攝

為什么要定義「?jìng)魇老怠拐兀?/p>

要知道，近年來(lái)高層定調(diào)樓市止跌回穩(wěn)，首次把“好房子”寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告，一場(chǎng)高質(zhì)人居變革是大勢(shì)所趨。

廣州作為超一線城市，繼建筑新規(guī)后，又在土地端發(fā)起新一輪標(biāo)桿示范——不局限于造普通房子，而是塑造傳世資產(chǎn)的范本。

為此，官方從珠城、琶洲和智慧城嚴(yán)選3地，契合倫敦海德公園一號(hào)、紐約中央公園等全球頂豪CAL要素，都是經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的：

難以匹敵的地段（Central location），天花板級(jí)的資源（Advanced Resources），低密稀貴的土地素質(zhì)（Land Value）。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

我們從土地素質(zhì)就可以看出段位，南方面粉廠地塊為“三巨頭”榜首，CBD頂級(jí)江景豪宅，奔著刷新行業(yè)巔峰而來(lái)。

其次是琶洲南“三兄弟”，CBD罕見(jiàn)的生態(tài)綠洲，填補(bǔ)市場(chǎng)供應(yīng)的長(zhǎng)期空白；廣氮人才公園地塊，主打超低密墅地，10年難得一遇...

不夸張地說(shuō)，隨便拎一個(gè)出來(lái)，都能單挑今年廣州藍(lán)皮書(shū)131宗宅地。

｜琶洲CBD航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

自古寶馬配英雄，3宗傳世地，保利獨(dú)攬其二。

去年，保利斥資超246億，將南方面粉廠、琶洲南“三兄弟”、絹麻廠地塊等收于麾下，瞬間刷屏朋友圈，市場(chǎng)期待值很高。

而琶洲南“三兄弟”作為首宗入市的「?jìng)魇老怠拐?/strong>，以保利天奕的新形象登場(chǎng)，將如何拔高CBD豪宅資產(chǎn)上限？

我們先拆解資產(chǎn)價(jià)值的傳世本質(zhì)，就看3點(diǎn)：

一是地段，二是供需，三是土地本身。

從這些視角來(lái)研判，保利天奕在琶洲CBD形成獨(dú)一份的稀貴資產(chǎn)屬性，在核心區(qū)絕無(wú)僅有，后來(lái)者無(wú)法取代。

｜琶洲航拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

琶洲3次進(jìn)化，站穩(wěn)南區(qū)風(fēng)口

過(guò)去14年，琶洲只出讓8宗宅地，在全市占比僅0.9%，稀缺基因刻在骨子里。

隨著琶洲站上世界舞臺(tái)，連續(xù)2年登榜福布斯中國(guó)10大CBD，為緩解宅地供應(yīng)緊缺的局面，琶洲南“三兄弟”應(yīng)運(yùn)而生。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

作為琶洲開(kāi)拓者的保利，重倉(cāng)琶洲南3地背后，也是對(duì)琶洲第3輪爆發(fā)趨勢(shì)的精準(zhǔn)預(yù)判。

翻開(kāi)琶洲控規(guī)圖，從世紀(jì)初中區(qū)會(huì)展經(jīng)濟(jì)，到后來(lái)西區(qū)總部與數(shù)字經(jīng)濟(jì)，開(kāi)發(fā)都漸入尾聲，東區(qū)卻仍在規(guī)劃初期，古村改造難度大...

相比之下，南區(qū)定位“創(chuàng)新融合拓展區(qū)”，產(chǎn)居比嚴(yán)格控制，主導(dǎo)商務(wù)、居住、配套等功能，承接下一輪發(fā)展重心是順理成章。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

事實(shí)上，官方動(dòng)作比我們想的要快。

去年10月，發(fā)改委連發(fā)多則公告，將在琶洲新建四條道路及相關(guān)工程，包括會(huì)展東路、會(huì)展大道、規(guī)劃?rùn)M一路、鳳浦路等，全部集中在南區(qū)及周邊。

這意味著，南區(qū)將加速形成便捷交通路網(wǎng)，與琶洲各片區(qū)的融合度更高。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

打通城市道路之外，官方也在加大對(duì)南區(qū)產(chǎn)業(yè)力量的投入。

去年11月，被譽(yù)為“廣州算谷”的琶洲算力中心落戶(hù)南區(qū)，預(yù)計(jì)今年10月竣工，主攻科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)，是廣州競(jìng)逐AI智算時(shí)代的殺手锏。

同片區(qū)還規(guī)劃人工智能大模型應(yīng)用示范基地，將共同虹吸更多科創(chuàng)企業(yè)聚集。

縱觀整個(gè)南區(qū)，保利天奕地塊核心，資源更密集，未來(lái)增量空間更具確定性。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

CBD連片開(kāi)發(fā)，更低密純粹

除了琶洲南區(qū)風(fēng)口，我們還想聊聊地塊本身。

作為官方欽定的傳世地塊，琶洲南“三兄弟”含著金鑰匙出生，是琶洲稀貴的低密純宅地，連片開(kāi)發(fā)的可塑性更強(qiáng)。

即便今年廣州藍(lán)皮書(shū)上，琶洲新增6宗涉宅地，未來(lái)都不會(huì)對(duì)它有太大影響。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

之所以敢這么篤定，主要源于兩點(diǎn)：

1）琶洲南“三兄弟”容積率僅2.5，打遍海珠無(wú)敵手

藍(lán)皮書(shū)顯示，琶洲新增6宗新地落在中區(qū)、東區(qū)和南區(qū)，容積率在3.5-4.0。

相比之下，琶洲南“三兄弟”密度最小，意味著建筑面積更少，人均占有景觀資源更多，居住舒適度更高。

在海珠，這樣的低密宅地非?？少F——過(guò)去10年，海珠出讓宅地容積率≤2.5的僅4宗，保利天奕就包攬其三。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

2）琶洲南“三兄弟”連片開(kāi)發(fā)，CBD豪宅大盤(pán)更純粹

從素質(zhì)指標(biāo)來(lái)看，琶洲6宗新地的居住體驗(yàn)不如琶洲南“三兄弟”。

他們要么是商住混合，純粹性略打折扣；要么是小體量，部分緊靠主干道，難免有噪音...

其中，琶洲南“三姐妹”雖然在項(xiàng)目東側(cè)，但地塊分散，很難形成連片開(kāi)發(fā)。

反觀琶洲南“三兄弟”，勝在琶洲唯一容積率2.5純宅地，疊加三宗地塊規(guī)整、面積大，能做到合宗規(guī)劃，周邊生態(tài)公園優(yōu)勢(shì)更加分。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

在CBD核心能同時(shí)享低密和自然的宅地，生來(lái)就打敗99%對(duì)手。

更何況，琶洲寸土寸金，這種傳世宅地不可能無(wú)限復(fù)制，很難再孵化第二個(gè)。

這就好比，新上市公司總是不斷發(fā)新股。唯獨(dú)琶洲南“三兄弟”永遠(yuǎn)不會(huì)超發(fā)，保利天奕的土地屬性經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)和傳承。

老實(shí)說(shuō)，保利天奕脫胎于傳世宅地，與其糾結(jié)買(mǎi)不買(mǎi)，搶不搶得到才是首要問(wèn)題：

項(xiàng)目預(yù)測(cè)吹風(fēng)價(jià)8-10萬(wàn)/平，起步總價(jià)約1000萬(wàn)，又一次出乎市場(chǎng)意料！

PS：想了解更多內(nèi)部猛料，歡迎先添加樓姐微信~

眾所周知，珠金琶遍地10萬(wàn)+，保利天奕傳出的吹風(fēng)價(jià)，顯然預(yù)留補(bǔ)漲空間。

回望過(guò)去幾年，廣州多數(shù)板塊價(jià)格動(dòng)搖。唯有珠金琶，真豪宅行情仍在上探。

珠城真豪宅二手成交15-30萬(wàn)+/平，像匯悅臺(tái)、凱旋新世界更屢創(chuàng)新高；金融城呢，新盤(pán)普遍200平起，最高單價(jià)破20萬(wàn)+...

而風(fēng)華正茂的琶洲，后勁更猛：一手豪宅12-14萬(wàn)/平，二手更站穩(wěn)10-16萬(wàn)+/平，還有足夠高的板塊預(yù)期。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

隨著琶洲吸引全國(guó)熱錢(qián)涌入，保利天奕價(jià)值潛力，未來(lái)20年都摸不到天花板。

形勢(shì)比人強(qiáng)，以往琶洲每一輪爆發(fā)，都源于各片區(qū)產(chǎn)業(yè)與配套加速兌現(xiàn)，有著別人難以趕超的領(lǐng)漲力。

頂級(jí)購(gòu)買(mǎi)力總是先知先覺(jué)，以往琶洲但凡有豪宅入市，都會(huì)備受市場(chǎng)追捧。

當(dāng)年保利天悅?cè)胧校幢忝看伍_(kāi)盤(pán)價(jià)都攀升，依然3年登頂廣州銷(xiāo)冠。

首批業(yè)主從首開(kāi)3萬(wàn)/平，躍升至如今二手最高19萬(wàn)+，長(zhǎng)期吃透資產(chǎn)紅利。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

這股琶洲資產(chǎn)熱潮，琶洲南TOD、琶洲·樾同樣保持領(lǐng)跑。

前者均價(jià)12-14萬(wàn)/平，連續(xù)3年坐穩(wěn)廣州成交金額銷(xiāo)冠；后者單價(jià)最高14萬(wàn)+，不到一年就完成清盤(pán)...

如今，保利天奕在地段矜貴之上，又有傳世底蘊(yùn)的土地屬性，未來(lái)補(bǔ)漲更具想象空間。

這點(diǎn)你完全不用擔(dān)心，不同于普通板塊，琶洲稀缺供應(yīng)的底層邏輯截然不同：豪宅資產(chǎn)之間不會(huì)此消彼長(zhǎng)，只會(huì)共同成長(zhǎng)。

畢竟，琶洲誕生的廣州地王，至今還是廣州土拍史上的天花板。

有如此王牌在手，換任何人都有資本躺贏。

但深耕琶洲多年的保利，卻一來(lái)就持續(xù)投入，不斷卷上限。

目的很簡(jiǎn)單，一為推動(dòng)南區(qū)發(fā)展，讓業(yè)主早點(diǎn)摘到“果子”；二為打造匹配傳世宅地的高端產(chǎn)品，不辜負(fù)官方和市場(chǎng)的期望。

主動(dòng)參與造城，N倍速兌現(xiàn)

我們可以看到，保利在拿地后沒(méi)有坐等利好兌現(xiàn)，而是主動(dòng)造勢(shì)。

他與官方共同參與地塊周邊建設(shè)：修路搭橋、建學(xué)校、造商業(yè)、拆除高壓線...

就像他當(dāng)年在琶洲舊改做過(guò)的那樣。

時(shí)隔數(shù)月，保利天奕整個(gè)界面變化很大。一路之隔的33萬(wàn)方綜合體已封頂，將帶來(lái)商場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓等，首期預(yù)計(jì)今年7月交付招商。

旁邊的私立國(guó)際學(xué)校（港澳子弟學(xué)校）已動(dòng)工，體量約4.5萬(wàn)方，容納規(guī)模約1500人，預(yù)計(jì)明年一季度建成，將打造人工智能大模型應(yīng)用示范基地學(xué)校。

| 保利天奕及周邊建設(shè)實(shí)拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

東南側(cè)還有塊教育用地，規(guī)劃36班九年制學(xué)校，將提升琶洲教育版圖。（來(lái)源：廣州市規(guī)自局）

此外，在黃埔涌搭設(shè)的臨時(shí)便橋已通車(chē)，過(guò)條橋就到琶洲中區(qū)。

明年四季度，項(xiàng)目周邊還會(huì)建成永久道路，接駁會(huì)展東路，通達(dá)珠城、金融城都是一腳油門(mén)的功夫。

保利的到來(lái)，為琶洲南區(qū)填補(bǔ)商業(yè)、學(xué)校及交通空白，土地含金量還在上升。

| 臨時(shí)便橋航拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

傳世地量身定制，松