北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

老有家長來問：買房上學和租房上學哪個好？當然，提出這問題的都是預算不太高的家庭，學區房最多買個小兩居，甚至是一居室，所以他們才為難。是一家人在這小房子里湊合呢？還是索性只買個占坑兒房，然后租房上學？

A：

1、我的建議一直很明確，既然預算不高，那就別追求各項兼顧了。強行兼顧的結果則或是被忽悠著買到有硬傷的學區房，高峰期之后很可能面臨雙重的保值風險。也或是只能自欺欺人，所謂的兼顧無非是湊合忍著，一憋屈就十年八年。

2、預算不高的家庭買房，一定要考慮好主要需求，然后排序。通常能滿足一個就算成功，兩個超值，三個以上就可遇不可求了。

那既然是買學區房，能讓孩子進入目標學校就是最主要的需求，能實現就已經成功了。至于其他的保值+宜居+通勤等等，就別太強調了，頂多是盡量而已。

3、而且在我看來，既然買學區房的最主要目的是為了上學，那就把重點放在孩子的教育角度，只要有利于孩子學習的就是首選。如果認同這個觀點，那買房還是租房就不重要了，哪個方案對孩子有利就選哪個。

在我看來自然是租房更方便了，理由就是“能讓孩子多睡會兒”。都未必跟圖片中說的半小時，每天能多睡15分鐘都是成功。

4、剛買學區房的家長通常都沒什么教育的經驗，以為接送孩子很省事兒，捎帶手就干了。但其實呢，小學或低年級都好辦，但從高年級開始，很多時候送孩子比種地都累，每天早晨比打仗都緊張。

尤其到了初中高中，很多學校的作業能讓孩子寫到半夜，十二點睡覺都算早的。那在這種情況下，能住在學校旁邊，每天讓孩子多睡會兒真的很重要，甚至是很多家庭的夢想。

所以如果不是說能12年一貫制的學校，而是要小學換校區+初中高中擇校，那索性租房吧，每次都租在學校旁邊，讓孩子多睡會兒能對學習起很大的幫助左右，充足的睡眠是非常重要的。

5、但我的這些話通常起不到什么作用，大多數家長因為沒體驗過接送孩子的難度，無法感同身受，也就仍然強調必須各項兼顧了。那這就看自己的選擇吧，很多事兒都是到了眼前才重視的，提前說什么都沒用。

僅供參考。

二

Q:

請問，我孩子在東三環工作，東城戶口，還沒結婚，想買套首付200總價400萬的房，您能推薦幾個地段嗎？如果有性價比高的房子就更好了。要求是在東城區以便于落戶，他不想把戶口遷走。我們知道東城的房價高，但麻煩您找找能低一些的，一居室就行，如果能兩居或改造一下的更好，這樣我們將來去北京幫著帶小孩就不用租房了。

另外問您，如果買了朝陽區或其他區的房子，戶口還能遷回東城嗎？因為孩子單位有規定，只要買房就必須遷走戶口，每年都會查。但是他們單位據說是有政保名額的，但傳聞要求至少在東城有戶口才行。

A：

1、只要有房，戶口可以隨時遷到房子里。也就是即便現在買了其他區的，戶口也遷走了，將來只要在東城買房，那戶口仍然能遷回來。

不過多說一句，如果能把戶口放在單位集體戶上就盡量吧，省的麻煩。當然將來他們的孩子要能也落在集體戶上就更好了，看單位是否同意吧。

或者這么說吧，哪個單位都有遷戶的規定，但都是年年清理，年年清理不干凈，各單位都有說什么都不遷的。所以就看單位的力度吧，能保留就盡量。

2、東城房價低的都在南城永外學區，現在單價7萬左右吧，400萬能買小兩居了。不過考慮好，這里的學區成績不算太強，但溢價并不低，導致居住的性價比也就不高了。所以考慮好居住體驗和保值的風險，畢竟明年就是入學人數的拐點了，之后如果沒有政策支持，溢價部分有可能受影響。

3、常規建議是先買在朝陽區，絕大多數房子沒溢價，居住的性價比和保值都正常，然后等孫輩快上學的時候再考慮學區也不晚。既然沒結婚，那怎么也得七年之后呢，著什么急啊。

4、總之再考慮一下吧，先明確是否提前準備學區房，然后最好去永外看看房子的現狀，考慮清楚利弊再決定。

僅供參考。

三

Q:

請問，夫妻非京籍，我有北京社保無公積金，妻子無北京社保有老家公積金，請問能住北京公積金貸款買房嗎？怎么辦理手續。首套房，在外地沒買過房。但只有首付100萬，能買哪里的房子？希望買能保值的，我們有可能不住，但給孩子準備。有可能買到學區還不錯的嗎？不求太好的。

A：

1、能在北京用公積金貸款。但這看有多少公積金了，一般來說首套房最高貸款120萬。具體手續隨便找個中介都能給幫著辦，怎么辦我也不太清楚，沒自己辦過。我賣房那會兒都是新房，異地公積金也還不能貸款呢，所以對這業務不熟。

2、能買哪兒的房子？那這得看總預算啊，也就是除了公積金之外是否還準備商貸？理論上來說，100萬首付能貸300多萬呢，買400多萬的房子，那能在近郊4萬左右的地段兒買還不錯的，市區能買小戶型或老房。

但如果只是公積金或少量商貸，那200-300萬就只能是近郊中小戶型了，最多小兩居。市區不好買到。

3、這首付別考慮學區房了，就算是能承擔高貸款，最多也就是買個學區占坑兒房，老破小或小公寓。居住體驗都不怎么樣，溢價高，導致居住的性價比低。孩子肯定不喜歡，而且還得承擔保值的風險。所以這不是好不好的事兒，是沒必要。

4、總之還是先做個總價預算吧，找個中介讓他們幫忙，然后再說買在哪兒的事兒。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們不懂投資，但手里有幾套房，感覺現在好幾套都是雞肋了。目前是清河橡樹灣的自住很好，孩子也在海淀上學，這套沒問題不打算動。然后昌平的一套X產權聯排準備養老的，買的倒不貴，但裝修花了不少錢卻沒住上，總擔心風險。

在通州是有*套商住公寓，和朋友一起買的。當時總價400萬，目前也就價值不到300了，是不是應該處理掉？還有一套是在燕郊的兩居，基本保本，但兩居室租金才1000多，也就沒出租。請問如果是您的話這幾套房會怎么處理？

A：

1、如果是我，那這就不是說幾套是雞肋的問題了，而是除了橡樹灣，其他的都不算好資產。

2、別墅盡快處理吧，不合法的永遠都是風險，還可能成為麻煩呢。這些年昌平拆了不少，連那些名人業主的也沒保住。畢竟這種交易不受法律保護，盡量規避風險。

通州的公寓看注重什么吧，如果注重租金就留著，注重保值升值什么的再處理。先留著吧，估計不太好賣。這種產品的表面收益不錯，但有隱形風險，主要就是出讓金+房產稅+政策。所以各種基金和大佬們都不投公寓，擔心風險不可控。

燕郊的能住的上就留著，住不上的話意義不大，在升值上肯定不超過北京，而且漲的猛跌的狠的。再租不上價圖什么呢？各方面都不占優。

3、簡單就這情況，如果都處理的話挺麻煩的，都不好賣，慢慢兒來吧。如果有北京二套資格就還買在北京吧，海淀的大部分有學區溢價，朝陽的大部分都沒有。

僅供參考。

五

Q:

你完全說反了，美國的流浪漢有很多是有錢人，別看他們在冬天的夜里睡公園的椅子，但他們有錢買D品，路邊的皮卡車很可能就是他的！美國人就是這樣，他們的生活咱們中國人理解不了，你這種沒見過世面的更是蠢。

因為我年輕時去過美國，看過一些美國流浪漢，他們是選擇了這種模式的生活，絕不是沒錢，這跟我國的流浪漢完全不同。美國對自己的公民有最低社會保障的，吃飯、穿衣沒有任何問題。

有些流浪漢是非法移民，偷渡者！其中有越南人、中國人、南美州人，對這些人美國是從來不管的，凍死、餓死的流浪漢是指這些人。別信網上噴子們造謠、胡扯，他們根本沒去過美國，你信了就是蠢。

A：

1、靠，怎么說您呢？我說美國流浪漢很多都是之前有房子的，被拍賣后無奈的成為流浪漢，然后您就來替人家洗地了。那我就寫兩句發網上吧，要不然對不起您的辛勞。

2、先送您幾句話吧，子曾經曰過：老母豬追兔子，這是你丫的任務嗎？歇了虎子掀門簾兒，您還想露一小手？所以您這純屬是：兔子吹喇叭，跪舔不到位+口活兒也漏風啊。

我也懶的跟您掰扯，只是告訴您一聲，我是賣房子的出身。而做營銷的推崇三種職業：乞丐，失足女和雇傭兵。因為這三種人都把不能當商品的東西，作價出售了。乞丐賣的是尊嚴，失足女賣的是色相肉體，而雇傭兵賣的是命，在營銷意義上是都值得尊重和借鑒的。

美國的流浪漢未必都是乞丐，其中一部分是吧。但無論是不是乞丐，在普通人眼中他們都沒什么尊嚴。畢竟連動物都有窩，鼠蟻尚有洞穴棲身，何況大活人忽？

3、那如果流浪漢是有錢人，是故意選擇的這種生活，是不是也可以說失足女也是因為有錢才出來賣笑賣肉賣技術的啊？雇傭軍是不是也因為有錢才賣命上戰場的啊？

還可以引申，我告訴您幾個秘密吧。其實中國的外賣小哥兒們也都是有錢人，他們是為了體驗生活才天天奔波的，比如前幾天那個開奔馳送外賣的殘疾人。996007打螺絲的也都是有錢人，就是閑的沒事兒來加班找樂子的。網上的噴子鍵盤俠更都是有錢人，吃飽了撐的才跪舔美國人呢。

4、真不知道說您什么好，只能說您舔的過分了。都tm成流浪漢了，還公民移民的分三六九等呢，您真以為美國有丐幫吧？本國公民是凈衣幫，外來移民是污衣幫，那他們的口袋級別怎么分啊，能晉升成長老嗎？我受累跟您打聽一下，他們零元購的時候用降龍十八掌嗎？扎針兒的時候用打狗棒嗎？

就算是本地公民有流浪補貼，也不過極少的幾個州有，還很難得到。有的確實是能拿到千兒八百的+食品券什么的。頂多是餓不死，然后能換錢的都喝酒或扎針兒了，這在您看來就是有錢人了？

確實有的流浪漢是有車的，或者還睡在車里。但您覺得這是他們的選擇嗎？這是tm沒的選擇。他們的車或是最后的謀生工具，或是剛參加流浪組織還沒賣掉呢。別著急，一般抗不了幾天就都沒車了。

5、另外您的品味也太低了吧？您都是去過美國的人了，怎么還這么沒見識啊？有輛破皮卡就是有錢人了？

我理解您，年輕時去過美國，然后一下子就跪了是吧？甚至是跪了這么多年，替人家吹了這么多年。現在最怕的就是吹過的牛逼卻下了個狗崽子，這tm不就成瞎BB了嗎？所以您得拼了命的替美國辯解+遮掩，就怕被揭了老底漏出毛兒，那虱子就鉆您嘴里了。

其實您這心態跟早期去美國的那些人一樣，跪下就站不起來了。而且當了那么多年的公知中間商，就怕兩邊把賬對清楚，那樣就沒法兒吃差價了，之前的美國代言人的人設也就崩塌了。

6、總之我理解您吧，不再擠兌您了。但也請您別招我，否則我如果罵不出你綠屎來，算你昨兒晚上沒去墻根兒舔狗尿苔。對了，您那不是在練活兒吧？……

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