北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

日本炒房血本無(wú)歸。這件事兒當(dāng)年就有人咨詢過(guò)，但后來(lái)的發(fā)展挺可樂(lè)的，或者說(shuō)是幸災(zāi)樂(lè)禍吧。

當(dāng)時(shí)應(yīng)該是剛戴上口罩的時(shí)候，有個(gè)網(wǎng)友把這“大阪投資買房”的計(jì)劃書發(fā)給我了，讓給分析一下。

我看了看覺(jué)得不靠譜兒，因?yàn)橥顿Y品有三要素，安全性+收益性+流動(dòng)性。常規(guī)是必須達(dá)到兩個(gè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)才可以考慮，而這個(gè)項(xiàng)目的三項(xiàng)都有風(fēng)險(xiǎn)，至少是有瑕疵。

一是安全性，怎么才安全？產(chǎn)權(quán)控制在自己手中才安全唄。但這項(xiàng)目要求簽訂委托協(xié)議，代理公司是有權(quán)處置房產(chǎn)的，包括出租+抵押+出售。

那對(duì)方講誠(chéng)信還好，可萬(wàn)一呢，真能跑到日本去維權(quán)嗎？而且就算去了也未必有用，代理公司或是卷錢跑了，或是人家律師等著你來(lái)丟人呢。

第二，收益性也存疑，年化6%的純收益太高太高了，要知道當(dāng)時(shí)日本可是零利率，那如果有這么高收益的投資品，人家日本人自己投資不好嗎？而且這是大阪啊，大阪商人全球聞名，又不缺錢，怎么會(huì)把這發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)留給外國(guó)人？

再者如果想達(dá)到6%的純利，那毛利必須在12%以上，畢竟有房產(chǎn)稅+租金稅+維護(hù)費(fèi)+代理費(fèi)+保險(xiǎn)+空置期等一堆成本呢。再加上代理公司的利潤(rùn)，15%的毛利率都是少說(shuō)著。可怎么可能有這么高的利潤(rùn)啊？聽(tīng)著就不靠譜兒。

第三流動(dòng)性，這我倒沒(méi)看出太大的問(wèn)題，只是有個(gè)5年的封閉期，也就是必須五年之后才能申請(qǐng)賣房。那萬(wàn)一五年內(nèi)爆發(fā)樓市整體風(fēng)險(xiǎn)呢，想跑路套現(xiàn)可都做不到。另外就算過(guò)了封閉期也未必怎樣，畢竟是由代理公司操作的。

所以當(dāng)時(shí)我覺(jué)得這項(xiàng)目不靠譜兒，簡(jiǎn)單說(shuō)就是承諾的利潤(rùn)太高，而隱藏的風(fēng)險(xiǎn)太大，投資者讓渡給代理公司的權(quán)利又太多。我勸這網(wǎng)友還是謹(jǐn)慎吧，畢竟在外國(guó)坑中國(guó)人的，大多數(shù)都是同胞。

之后這網(wǎng)友沒(méi)再理我，直到過(guò)了挺長(zhǎng)時(shí)間了，這網(wǎng)友突然給我發(fā)過(guò)來(lái)紅包，說(shuō)謝謝我，弄的我直懵逼。

問(wèn)了之后才知道，他本來(lái)就對(duì)這項(xiàng)目有疑慮，看了我的分析后就更不敢投了。但這項(xiàng)目材料被他的上司看到了，立刻感了興趣，還委托在日本的朋友去打聽(tīng)了，回復(fù)說(shuō)是這家代理公司在大阪當(dāng)?shù)赝τ忻模瑧?yīng)該靠譜兒。正好他這上司剛套現(xiàn)了一筆資金，于是就投資了好幾套，大幾百萬(wàn)呢。

網(wǎng)友說(shuō)他開(kāi)始挺別扭的，生怕這上司賺了錢，那就等于是自己錯(cuò)失了機(jī)會(huì)。但一年多過(guò)去之后他不別扭了，因?yàn)檫@家代理公司暴雷，甭說(shuō)租金了，連房子都給抵押了，相當(dāng)于投資者血本無(wú)歸。

當(dāng)然也不是完全被坑，人家同意返還8%，加上租金什么的等于收回了15%，才賠85%而已，算是給留了面子。

這網(wǎng)友說(shuō)他之所以挺高興，是因?yàn)檫@上司很討厭，一天到晚的壓榨他們，功勞獨(dú)享，黑鍋別人背。結(jié)果這投資一暴雷，他這上司就沒(méi)工夫折騰他們了，忙著上海+日本的找代理公司維權(quán)呢，狼狽得一地雞毛。

讓他覺(jué)得最最搞笑的，是當(dāng)時(shí)他上司想投資時(shí)，他把我寫的+他自己分析的都給過(guò)去了，但被批了個(gè)狗血噴頭。人家上司非常自負(fù)，就認(rèn)為這項(xiàng)目靠譜兒，誰(shuí)說(shuō)都不聽(tīng)。結(jié)果這暴雷之后，這上司竟然寫出了萬(wàn)言書，把所有的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)都列出來(lái)了，比我們想到的全面多了。

那這不就是搞笑了嗎？說(shuō)明不是沒(méi)有分辨能力，只是當(dāng)時(shí)被高利潤(rùn)蒙蔽了雙眼，腦子被貪念給占領(lǐng)了。

反正當(dāng)時(shí)這網(wǎng)友高興壞了，所以才給我發(fā)紅包，同喜同喜。這就是人性吧，從來(lái)都是幸災(zāi)樂(lè)禍的。而且看著身邊的人倒霉，絕對(duì)比自己賺錢了都心情舒暢，尤其是有矛盾的倒霉了，那簡(jiǎn)直不要太幸福，解氣+解壓……

關(guān)注“章哥說(shuō)買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。