核心城市56%小區房價環比上漲，市場暖意向剛需客群延伸

◎ 文 / 馬千里

在兩會的民生記者會上，住建部長倪虹表示，房地產市場出現積極變化，從統計數據看，今年1、2月份房地產市場保持止跌回穩的積極勢頭。CRIC監測重點城市一二手成交規模、去化率等指標均保持同比向好。核心城市房價進一步確立企穩勢頭，過半小區成交價迎來上漲，議價空間加速收窄，顯示市場信心正在持續提振。核心城市二手房市場迎來筑底企穩勢頭，房價上漲成為普遍現象，北京、杭州、上海等城市高頻交易小區數量同比翻番，市場活躍度明顯提升：

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房價上漲小區占比達56%
高頻成交小區數量同比大幅增長

為探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等11個典型城市的二手房小區為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區的選取標準，均為近2個月交易量不小于5套。

從統計結果來看，2月有56%的小區成交價格環比上升，較上月增加6.7個百分點，需求端釋放出明確的房價筑底信號。同比來看，房價環比上升的小區占比更是較2024年2月增加16個百分點。2月交易流速處于周期性低位，但高頻成交的小區數量同比增加88%，市場活躍度較2024年顯著提升。

受行業周期性因素影響，賣方心理預期環比稍有回落，但仍顯著高于2024年平均水平。2025年2月，有40%的小區掛牌價格環比上漲，同比增加4個百分點，連續兩個月處于四成以上。而在2024年下半年，掛牌價格上漲的小區占比均不足35%。2025年以來，掛牌價上漲小區占比的持續高位，反映出供給側信心也在持續回暖。

成交價筑底信號明確，掛牌價延續回升，2025年2月二手房市場價格延續回暖。與此同時，高頻交易小區數量同比大幅增加，北京、上海、杭州、深圳、武漢等城市高頻交易小區數量均同比翻番。買方量價均顯積極信號，賣方信心持續提振之下，市場預期持續向好。

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北京、廣州七成小區房價環比上漲
蘇杭津寧上漲占比亦達到六成

從城市表現來看，廣州、北京分別有74%和69%的小區房價環比上漲。結合一二手市場表現，2月廣州、北京二手房成交同比漲幅均超過60%，市場交易顯著放量，迎來量價齊升。此外蘇州、杭州、天津、南京也均有60%左右的小區房價上漲，其中杭州二手房交易量更是同比翻番。聯系土地市場表現來看，2月核心城市屢屢出現高溢價地塊，蘇州、杭州平均溢價率突破二成，典型如杭州城東新城，更是在5天內兩次刷新板塊地價紀錄。

就同比數據來看，大多數城市房價上漲小區較2024年1月有所提升，廣州、北京、蘇州、杭州更是提升超過30個百分點，買房信心顯著提升。聯系環比數據來看，廣州、北京1月份即有半數左右小區房價上漲的情況下，2月份更是有七成左右小區房價環比上漲；蘇州更是連續兩個月均有60%以上小區房價上漲。這些城市買方信心持續增強，釋放出更多積極信號。

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議價空間加速收窄
蘇州平均成交價連續兩個月反超掛牌價

2025年2月，典型城市二手房平均議價空間為17.3%，環比下降了0.8個百分點，收窄速度較1月份加快了0.3個百分點。自2024年8月以來，議價空間已連續7個月收窄，成交價格向掛牌價靠攏的趨勢愈發明顯，反映買賣雙方的預期均在好轉并趨于一致。

分城市表現來看，蘇州、南京、西安等7個城市連續2個月平均議價空間低于15%，而蘇州更是連續兩個月議價空間處于負值（1月-1%、2月-5%），這意味著部分小區成交房源的平均價格已超過掛牌價，小區內的優質房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，買方信心持續恢復。

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剛需類小區首迎“房價回升+議價空間收窄”
市場暖意向剛需客群延伸

從小區類型來看，剛需類小區房價迎來筑底回升，56%的小區房價環比上漲，較上月增加8個百分點，自2024年9月以來，首次加入房價環比上漲的行列。改善類小區韌性延續，52%的小區房價環比上漲，再度突破五成。高端小區在連續3個月均有過半小區漲價之后，2月份迎來調整期，“僅”有44%小區房價延續漲勢。在高端、改善類小區的房價上漲之后，2月份剛需類小區也步入房價的企穩回升周期，意味著市場暖意開始觸及更多的小區和購房人群。

議價空間方面，剛需小區表現同樣突出，2月溢價空間19%，環比下降4個百分點，是各類小區中唯一議價空間收窄的。改善、高端類小區議價空間雖然均低于剛需類小區，但環比1月來看均有小幅反彈。

2025年2月，房地產市場進一步確立筑底回穩之勢，正如住建部部長倪虹所言，在各方努力下，市場信心得到有效提振。2025年2月核心城市二手房市場延續回暖態勢，釋放出多重積極信號，展現出供需兩端信心同步提振的良性發展格局。根據CRIC監測數據，典型城市中56%的二手房小區成交價格環比上漲，房價企穩回升趨勢進一步夯實。市場呈現以下亮點：

其一，頭部城市引領量價齊升。北京、廣州分別以69%、74%的小區漲價占比領跑，蘇州、杭州等城市超六成小區價格上揚。北京、廣州二手房成交同比增幅超60%，杭州交易量更實現同比翻番，高頻交易小區數量普遍倍增，顯示核心城市購房需求持續釋放。土地市場同步呼應，杭州、蘇州高溢價地塊頻現，城東新城5天內兩度刷新地價，為房價提供堅實支撐。

其二，價格博弈空間加速收窄。全國平均議價空間連續7個月收窄至17.3%，蘇州等7城已低于15%，其中蘇州連續兩月出現成交價反超掛牌價的價格倒掛現象，優質房源成為交易主力，買方預期顯著改善。市場從"以價換量"轉向"量價共振"，買賣雙方價格認知趨于一致。

其三，剛需市場首現回暖。剛需小區過半房價上漲，同時議價空間收窄4個百分點至19%，標志著市場回暖從改善、高端板塊向剛需領域延伸。不同能級房源價格梯次回升，形成"高端穩、改善進、剛需起"的良性傳導鏈。

聯系住建部透露的積極信號來看，當前市場已步入"預期改善—交易放量—價格企穩"的正向循環周期。隨著住建部穩市場政策持續發力，供需兩端信心穩步修復，核心城市二手房市場的回暖勢頭有望進一步鞏固，北京、上海、杭州等城市2025年“小陽春”可期，而改善與剛需的雙輪驅動，也將為房地產市場平穩健康發展注入更強動能。

排版：土木

以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考

轉自：克而瑞地產研究(cricyjzx)