2025年，還能去東南亞開廠嗎？

伴隨著新一輪美國(guó)關(guān)稅政策的調(diào)整，這個(gè)問(wèn)題又一次懸在了不少商家的頭頂。但和六年前掀起的第一次“東南亞考察潮”相比，這一次，前往泰國(guó)和越南謀求未來(lái)的工廠老板們，很多都鎩羽而歸。“去年就去了一波，但真正決定落地建廠的少，大家都變得更謹(jǐn)慎了”。

過(guò)去幾年，越南是東南亞地區(qū)工業(yè)發(fā)展最成熟的國(guó)家，它和泰國(guó)一起，成為中國(guó)老板們“海外建廠”的首選。但伴隨著越來(lái)越多玩家的涌入，在海外開廠的成本也水漲船高。

“現(xiàn)在已經(jīng)不是去越南的最佳時(shí)機(jī)了。”在化工行業(yè)從業(yè)十余年的陳小姐告訴「電商在線」，自己對(duì)接的不少客戶、工廠老板，都開始觀望起印尼的機(jī)會(huì)，“人力成本會(huì)低得多”。

而在泰國(guó)投資2000萬(wàn)、建設(shè)近50畝廠房的李先生則透露，近期來(lái)泰國(guó)考察自家工廠的同行增多，“每周都會(huì)來(lái)兩三批”，但靠近港口的好地段，已經(jīng)基本被瓜分完了。

【李先生在泰國(guó)投資的廠房】

在一批批前往東南亞的工廠老板、投資客背后，最為活躍的或許還有個(gè)隱藏群體：“海外房產(chǎn)中介”。越南中介往往來(lái)自毗鄰越南的韓國(guó)，他們通常在google map上高頻出沒；而在國(guó)內(nèi)，中國(guó)中介則偏好在小紅書、抖音等社交平臺(tái)上刷存在感，發(fā)布花式“投資機(jī)會(huì)”。

但是地價(jià)和房?jī)r(jià)齊齊上漲后，真實(shí)的需求又有多少？陳小姐透露，在越南胡志明市的核心CBD區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)令人望而卻步，最高達(dá)到10萬(wàn)/平方米，一套120平方米的房子，要價(jià)超過(guò)1200萬(wàn)元；而李先生在泰國(guó)建設(shè)的工廠，工業(yè)用地價(jià)格在短短兩年就翻了一番。

對(duì)于有些人而言，去東南亞是一個(gè)不得不做的選擇，它意味著訂單、成本和利潤(rùn)；但對(duì)于有些人而言，去東南亞更像是一本“賬”，高昂的房?jī)r(jià)下，似乎很難再看到持續(xù)升值的空間。繼上游工廠、炒房團(tuán)之后，在東南亞加速開店的泡泡瑪特、蜜雪冰城等消費(fèi)類企業(yè)，正在迎來(lái)自己的黃金發(fā)展期。從勞動(dòng)力工廠到消費(fèi)市場(chǎng)，在東南亞，變化正在悄然發(fā)生。

【在小紅書出沒的中介】

泰國(guó)還是越南？

海外建廠繞不開的選擇

“我們?nèi)サ臅r(shí)候，土地資源已經(jīng)非常稀缺了。”

李先生經(jīng)營(yíng)的是一家生產(chǎn)軟管、角閥、燃?xì)夤艿墓荆?996年成立后陸續(xù)在國(guó)內(nèi)開了三家工廠，去年生意規(guī)模約8億元，其中70%都是出口美國(guó)和歐洲，美國(guó)訂單占總產(chǎn)值的超過(guò)一半。2023年3月，剛剛接手家里生意一年的李先生帶隊(duì)考察泰國(guó)，買下了第一塊土地。

做這個(gè)決定，比預(yù)期中快——幾乎沒怎么猶豫，當(dāng)天看中，當(dāng)天就付款買下了。

對(duì)于需要進(jìn)口原料、出口商品的工廠而言，“離港口近”是選地時(shí)最先考量的因素，這意味著雇卡車運(yùn)輸時(shí)物流成本更低。位于泰國(guó)中部曼谷灣東岸的林查班港，是東南亞最繁忙的港口之一，開車40分鐘能到達(dá)林查班港的工業(yè)園區(qū)，因此成為工廠老板爭(zhēng)奪的主要目標(biāo)。

“Pinthong、WHA、阿瑪卡，三大工業(yè)園我們都去了，但最后還是選中了一個(gè)小園區(qū)。之所以說(shuō)土地稀缺也是因?yàn)橐粋€(gè)細(xì)節(jié)，去競(jìng)爭(zhēng)工業(yè)園區(qū)土地的時(shí)候，第一天還在談價(jià)格，第二天早上準(zhǔn)備第二輪談判時(shí)，告訴我們地已經(jīng)賣掉了，類似事件至少發(fā)生了三四起。”

泰國(guó)暹羅東部工業(yè)園區(qū)，因?yàn)椴簧偃掌笤诖司奂脖粯I(yè)內(nèi)稱為“日本工業(yè)園區(qū)”，相對(duì)應(yīng)地，也有“中國(guó)工業(yè)園區(qū)”。李先生在這里買下了約30畝的土地，但價(jià)格同樣超出預(yù)期。“我們?cè)詾樘﹪?guó)土地會(huì)比較便宜，可能20萬(wàn)元/畝，但實(shí)際交易下來(lái)是接近40萬(wàn)元/畝，再加上我們?cè)?024年鎖的十幾畝地，這筆海外投資，金額已達(dá)到約2000萬(wàn)元。”

【林查班港，圖源：百度百科】

一個(gè)問(wèn)題在于，為什么是泰國(guó)？事實(shí)上，泰國(guó)并不是唯一選擇。起初，越南、馬來(lái)西亞、菲律賓都在李先生的考慮范圍。“尤其是越南，它算是東南亞工業(yè)發(fā)展的第一梯隊(duì)。”

“我們當(dāng)時(shí)也去了越南考察，越南土地價(jià)格要比泰國(guó)高1.5—2倍，好位置甚至超出2倍。但因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)去越南去的早，越南工業(yè)化程度高，配套設(shè)施比較齊全。這對(duì)于非全產(chǎn)業(yè)鏈布局的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以省下不少成本（比如電鍍等加工環(huán)節(jié)，都可以在越南完成）。”

這也是不少工廠老板當(dāng)下的糾結(jié)點(diǎn)——越南工業(yè)環(huán)境相對(duì)成熟，但因?yàn)樘嘀袊?guó)企業(yè)去越南，所以越南被美國(guó)新一輪反傾銷的可能性最大；泰國(guó)在工業(yè)配套上不如越南，采購(gòu)、加工成本高出很多，但作為被美國(guó)承認(rèn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，產(chǎn)生貿(mào)易壁壘可能性是最低的。

“投資額擺在這里了，實(shí)際上我們不會(huì)因?yàn)橐稽c(diǎn)小錢，比如越南地塊比泰國(guó)貴就不去了。”李先生透露，最終讓他選中泰國(guó)的原因，還是其政治格局最穩(wěn)定，不可控風(fēng)險(xiǎn)也最低。

工業(yè)用地得靠搶？

熱門地塊漲到80萬(wàn)元/畝

盡管2023年去海外開廠已經(jīng)不算早，但李先生依然慶幸自己及時(shí)做了這個(gè)決定。

兩年過(guò)去，李先生的工廠一期已經(jīng)正式啟用。在他直觀的感受中，這兩年泰國(guó)當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園區(qū)數(shù)量至少翻了兩三倍。他們所在的“日本工業(yè)園區(qū)”已經(jīng)基本沒有出售中的地塊了，只能通過(guò)二手轉(zhuǎn)讓獲取。而當(dāng)初以40萬(wàn)元/畝買下的地塊，在2025年價(jià)格已經(jīng)翻倍到80萬(wàn)元/畝。一些“中國(guó)工業(yè)園區(qū)”的一手價(jià)格也已經(jīng)漲飛，部分已經(jīng)達(dá)到了60萬(wàn)元/畝。

“現(xiàn)在來(lái)泰國(guó)開廠的成本，我認(rèn)為已經(jīng)偏高了。”但李先生也解釋，也有不少低成本的方式。“距離林查班港近的、可以開展重污染產(chǎn)業(yè)并有能力處理的園區(qū)，其實(shí)只有三個(gè)。但你往遠(yuǎn)了找，還是能找到四五十萬(wàn)元一畝的土地，只不過(guò)離港口可能就有2.5小時(shí)車程，一些配套的成本費(fèi)用就上去了，另外，離得遠(yuǎn)了想招聘人才的難度也會(huì)相應(yīng)地提升。”

自2月新關(guān)稅政策頒布后，前往東南亞考察的中國(guó)老板又顯著增多。“每周來(lái)我們工廠考察的都有兩三批，也有不少朋友來(lái)問(wèn)，多數(shù)都是關(guān)心當(dāng)?shù)氐耐恋亍⒄呦嚓P(guān)的內(nèi)容。”

李先生第一次接觸中介是為了拿“資格”。他介紹，在泰國(guó)，想要購(gòu)買“永久產(chǎn)權(quán)”的工業(yè)用地只有兩種方式：1、讓泰國(guó)人代持股份并控股；2、向BOI（泰國(guó)投資促進(jìn)委員會(huì)）申請(qǐng)。但第一種方式有風(fēng)險(xiǎn)，一般只有租廠房、海外試運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，會(huì)嘗試第一個(gè)方案。

而向BOI申請(qǐng)投資許可證又不是一件易事，流程復(fù)雜之外，部分行業(yè)想拿到許可證的難度也較高。這種情況下，找中介成為不少工廠老板的首選。“找中介辦，大概花費(fèi)的費(fèi)用是5萬(wàn)元人民幣左右。”李先生辦了兩次，到申請(qǐng)第三張投資許可證時(shí)，開始嘗試自己辦理。

拿到地后，建廠、裝修接踵而至，不少經(jīng)驗(yàn)也是靠著實(shí)操才最后沉淀下來(lái)。

比如，泰國(guó)有很多水平參差不齊的建筑商，建筑質(zhì)量可能不如中國(guó)，需要謹(jǐn)慎辨別；裝修商要找靠譜的，在第一次建廠時(shí)，拿錢跑路的裝修商讓李先生小虧了約10萬(wàn)元；政府審批流程用時(shí)比你想象的長(zhǎng)得多，一個(gè)小改動(dòng)審批也要做好兩三個(gè)月才能通過(guò)的準(zhǔn)備。

相較而言，泰國(guó)員工的工作效率較低，且人力成本上漲已經(jīng)不算是什么大問(wèn)題——李先生透露，2023年一個(gè)泰國(guó)員工的日薪是72元左右，目前漲到80元，上漲幅度尚可接受。

李先生計(jì)劃在1—2年內(nèi)把所有美國(guó)訂單轉(zhuǎn)移到泰國(guó)。因?yàn)椴季趾Ｍ夤S，在這一輪關(guān)稅政策的影響周期里，他們反而成為被客戶選中的供應(yīng)商，相較于尚未布局的工廠有了更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。李先生透露，“預(yù)計(jì)今年成交會(huì)突破10億元”。繼成品組裝后，未來(lái)他計(jì)劃把熔煉、電鍍等工序也放到海外，通過(guò)全產(chǎn)業(yè)鏈的布局，進(jìn)一步控制成本、釋放利潤(rùn)。

而對(duì)于2025年還能否去海外開廠？他則表示，如果能接受上漲的成本，依然可以考慮。

房?jī)r(jià)飆到10萬(wàn)一平，

在胡志明的投資客開始謹(jǐn)慎

工業(yè)帶動(dòng)社會(huì)發(fā)展，涌入東南亞的除了工廠老板，還有尋求投資機(jī)會(huì)的“炒房團(tuán)”。

陳小姐在化工行業(yè)從業(yè)十余年，接觸的客戶不少都在東南亞建廠。但和工廠老板尋求勞動(dòng)力不同，去年12月，陳小姐前往越南胡志明市，看中的是越南當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)。

“越南整體社會(huì)氛圍非常年輕化，這里的年輕人非常活躍，也愿意消費(fèi)。”越南在2023年底突破一億人口，成為東南亞第3個(gè)、世界上第15個(gè)人口過(guò)億的國(guó)家，且以年輕人為主力。2023年，越南15歲以下的人口約占總?cè)丝诘?5%，而65歲以上的老年人則約占5.5%。

過(guò)去幾年，快速發(fā)展的社會(huì)和膨脹的消費(fèi)市場(chǎng)，帶動(dòng)不少房產(chǎn)投資客涌入越南當(dāng)?shù)亍?/p>

尤其是2015年，越南對(duì)《住房法》進(jìn)行了修改，放寬了外國(guó)人在越南的購(gòu)房條件，越南樓市因此不斷狂飆。按照越南地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE統(tǒng)計(jì)，2018年，通過(guò)該公司在越南購(gòu)房的客戶中，外國(guó)買家占到了72%；在外國(guó)買家中，中國(guó)與韓國(guó)的占比分別為45%和22%。

“但到了2025年，越南的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我的心理預(yù)期了。”

【圖源：陳小姐】

陳小姐介紹，“胡志明市很像上海，由一條河分成兩邊，左邊是老城區(qū)，右邊是新CBD，最貴的房?jī)r(jià)就是在新的CBD這個(gè)區(qū)域。這里新房?jī)r(jià)格年年水漲船高，已經(jīng)從2018年4萬(wàn)元/平，2021年6萬(wàn)元/平，2023年8萬(wàn)元/平，漲到今年最好的地段已經(jīng)要10萬(wàn)元/平了。”

而除了高昂的價(jià)格外，讓陳小姐有所顧慮的還有租售比和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。“現(xiàn)在租售比普遍在3—4%，但越南很多房子還是租給外國(guó)人，本地人是負(fù)擔(dān)不起當(dāng)下這個(gè)租金的，這就意味著如果外國(guó)人減少，本地人很難接盤。且值得關(guān)注的是，在越南，外國(guó)人只能買公寓，不能買帶土地的別墅，且產(chǎn)權(quán)只有50年，每一個(gè)開盤又限制只有30%的房子可以賣給外國(guó)人。”

有意思的是，李先生也告訴記者，計(jì)劃未來(lái)在泰國(guó)投資建酒店。

“當(dāng)然對(duì)我們來(lái)說(shuō)，主要還是在泰國(guó)建廠后，為了自己居住方便，因?yàn)樘﹪?guó)也不允許我們擁有私人土地。再加上我們計(jì)算過(guò)，像25—28平方米的房間，在泰國(guó)一個(gè)月大概能租到3000—4000元人民幣，租金也不低。我們打算建100多間房，租出去并不困難。”

從工業(yè)出海、科技出海到去年以來(lái)持續(xù)的消費(fèi)出海，曾被視為“世界工廠”的東南亞，正從供給端走向消費(fèi)端。泡泡瑪特2024年半年報(bào)顯示，東南亞市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.6億元，占比41.1%，同比增長(zhǎng)478.3%，成為增速最高的市場(chǎng)；蜜雪冰城自2018年出海，現(xiàn)在已經(jīng)是東南亞最大規(guī)模的現(xiàn)制茶飲品牌。截至去年9月30日，有4762家蜜雪冰城位于東南亞。

新的故事在東南亞延續(xù)，工廠老板、炒房客在這里匯聚，他們共同見證一個(gè)新興社會(huì)的崛起和成長(zhǎng)，但伴隨著信息差的抹平，行業(yè)生態(tài)位被早來(lái)的工廠占據(jù)，地價(jià)、房?jī)r(jià)的不斷攀升，成本高企之下，過(guò)去來(lái)東南亞靠“低成本”“房產(chǎn)升值”淘金的劇本，也越來(lái)越難上演。

消費(fèi)品牌的加速布局，讓東南亞從“世界工廠”變成“黑馬市場(chǎng)”，當(dāng)月薪幾千元的越南年輕人，比中國(guó)北上廣的白領(lǐng)們更舍得花錢，全新的定位下，把奶茶、潮玩、新能源車等消費(fèi)品賣給東南亞原住民，或許才是繼炒房、炒地之后，另一個(gè)逐漸清晰起來(lái)的趨勢(shì)。

備注：應(yīng)采訪者要求，李先生為化名；感謝陳小姐@Mia留一口（小紅書名）對(duì)本文的貢獻(xiàn)。