沒想到這件事情影響這么大。

3月9日住建部長在“兩會”新聞發布會上宣布兩個舉措：

1、2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新范圍，因地制宜實施改造。

2、住建部正在制定“好房子”的標準，準備把新建住宅層高的標準從“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。

一時間接到太多客戶咨詢：

對樓市有什么影響？是不是可以買“老破小”等拆遷？二手房是不是要淘汰掉？2005年的房子是不是趕緊出手？……

真沒想到大家會這么關心，這里說一下個人看法。

這件事情的起因是房子不好賣了。

城市化率放緩、生育率放緩，剛需少了。

但是土地財政還是需要繼續。

唯一比較旺盛的需求就是改善，唯一的解決方案就是刺激改善。

改善的需求是無限的，兩房換三房，三房換四房，四房換別墅。

大家都有手機，iPhone還是賣得很好，靠的就是置換。

iPhone不斷推出新款，你就要不停地換機。

房子與手機有兩個本質區別，更需要刻意營造產品代差。

第一，房子是耐用品。

手機用個三年大家就想換新的，可以不斷割韭菜。

房子住十幾年不換的人很多。

那更得人為營造產品代差，更得讓大家意識到產品代差。

為什么要建“好房子”？潛臺詞就是現在的房子不夠好。

第二，房地產是壟斷市場。

手機有很多品牌，土地只有一家可以賣。

壟斷市場的好處是，供應方有足夠話語權，可以獲得高額利潤。

所以我們選擇了土地財政。

然而這個游戲現在玩崩了，形不成壟斷了。

新房交付后就成了二手，也能拿出來賣，也成了供應方。

新房建的越多，二手房庫存量越高，競爭對手就越多。

二手房是高度分散市場，價格根本守不住。

牛逼的中介可以各個擊破。

小區有三戶想賣房，分別是ABC。

中介打電話給業主A說，BC已經降價了，你不降肯定賣不掉。

A根本不信，拒絕降價。

同樣的電話打給B，說AC降價了。

B就可能信了。

B一降價，AC必須降價。

小區掛牌20套，總有一個房東可以擊破。

二手房降了，新房也會崩掉。

那怎么辦？新房市場一定要和二手拉開差距。

二手房分流不了新房客戶，新房就不會被拖垮。

所以新房一定要斷代式領先。

新房品質足夠高，新房價格站住了，市場就不會崩掉。

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這個事情環二剛開始沒重視，因為過去二十年一直這樣做，業內都習慣了。

最近引發軒然大波，環二才意識到世界變了。

原來這件事情是開發商在做，白手套在做。

你們二手房很多是100平110平的兩房，開發商就做100平的三房。

價格一樣，功能更強，新房就好賣了。

那段時間戶型越卷越小。

后來戶型卷不動了，遍地都是90平三房。

開發商也不斷倒閉，愿意做產品研發的太少了。

只好地方zf親自下場。

某區為了提高新房品質，硬性規定外立面材料、裝修標準。

甚至對開發商都有要求。

有些地方次新房、新房還是拉不開差距，都去買二手房，怎么辦？

給你搞個五年限售。

現在又提出“好房子“標準”。

這些臟活本來該白手套做的，無奈手套都脫了。

第二個變化是，產品升級遇到了瓶頸。

過去二十年是真升級，兩房換三房、涂料外立面換大理石、地上停車位換人車分流，居住體驗肉眼可見的提升。

隨著設計理念、施工工藝到頂，開發商實在沒什么靈感了。

現在的產品優化，無非就建個會所、優化一下公區、換一下外立面顏色。

你能想到的所有的新的理念，大陽臺、空中花園、小區會所、寵物友好等等，20年前都搞過了。

20年前的戶型比現在都好，140平大三房每個臥室都10平以上，客廳開間4米，要飛機戶型有飛機戶型，要動靜分區有動靜分區。

更重要的是，野心勃勃搞新產品的開發商快死絕了。

說句不好聽的，越來越像屎上雕花。

那怎么辦？只能zf下場重新定義，人為營造產品代差。

對普通居民不是好事情，我們手里房子要貶值。

出了新款iphone，老款第一時間降價。

越多的人相信新房斷代式領先，新房就越好賣。

最好讓大家相信二手房都是諾基亞，新房是iphone。

最近很火的概念是四代住宅，一聽就是這個目的。

四代住宅出來前，大家根本不知道現在次新房是三代住宅。

誰知道房子還能分代。

當然大家也不用過多焦慮，四代住宅本來就是噱頭，不會有太大水花（《四代住宅顛覆上海樓市，讓二手房暴跌？》）。

本質還是名義上送面積，背地里降房價。

現在這個層高3米更是毫無影響，新房早就超過3米了。

最大的影響就是輿論了。

還有第一條，“2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新范圍，因地制宜實施改造”。

2000年以前的全拆了，全建新房，2000-2005年的房子成了鄙視鏈底端。

就上海而言，其實也沒太大意義。

至少有兩個大問題。

第一，上海2000年以前的房子實在太多。

2000年之前的房子有3億多房，住宅有2億方。

去年東安一二村拆遷花了500億，轟動上海，體量實在太大。

其實也不過31.21萬方。

上海2000年以前的住宅，大約有640個東安一二村。

東安一二村拆了6057戶，按這個比例，2000年之前的房子共388萬戶。

上海住宅一共才840萬戶，2000年之前占了46%。

按套數算，上海要拆掉46%的房子，你想想有多難？

涉及人口可能達到千萬，你想想有多難？

東安一二村為什么能上大新聞？那可是憋了一個大招。

誰能連續憋640個大招？

第二個問題是，城市更新不賺錢。

要能拆早就拆了，需要你這個口號？

城市更新至少保證三方賺錢：地方zf、開發商、動遷戶。

或許是四方，接盤你新房的人也不能虧太多吧。

買了就砸手里，誰還敢接盤。

四方都賺錢，韭菜從哪來？

為什么徐匯動遷預算給的這么多？因為只有徐匯動遷賺錢（《1400億拆遷計劃出爐，上海市區要變天了》）。

徐匯濱江這幾年房價漲最快，新房由10萬漲到18萬19萬，zf不虧錢，開發商也有信心賣掉房子。

不管怎么實現的，徐匯就是牛逼。

其他地方就沒這么幸運，一直找不到解決方案。

口號容易喊，真正解決這個問題需要一個天才出現。

徐匯新房頂到19萬，老破小價格上來了，動遷成本高了。

徐匯就也拆不動了。

那后面還怎么完成2000年之前的舊改？

其實以上所有問題都是一個問題：房價不漲了。

房價不斷上漲，新房根本不愁銷路，還搞什么好房子。

房價不斷上漲，老價格拆遷新價格賣房，總有利潤空間。

唯一的問題是，房價還能漲嗎？