人民法院案例庫：如何認定抵押預告登記失效的起算時間點？

在認定預告登記失效中九十日的起算點時，應從預告登記權利人知道或應當知道能夠進行抵押登記之日起計算。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經最高人民法院審核認為對類案具有參考示范價值的權威案例，包括指導性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統一裁判規則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統一適用無疑具有重要意義。

預售商品房抵押預告登記是在抵押登記暫時無法辦理時，當事人為確保將來取得抵押權而辦理的一種特殊類型登記。對于預告登記的失效，《民法典》第二百二十一條第二款規定了“債權消滅”和“自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記”兩種情形。法院如何認定其中的“能夠進行不動產登記之日”？李營營律師團隊長期專注研究與擔保有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以滁州市中級人民法院處理的借款合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

預告登記權利人是否就抵押財產享有優先受償權，主要審查是否辦理建筑物所有權首次登記、預告登記是否失效兩個要件。人民法院在認定預告登記失效中九十日起算點時，應從預告登記權利人知道或應當知道能夠進行抵押登記之日起計算。

案件簡介：

1、2019年3月21日，農業銀行某支行與張某某、某房地產公司簽訂《個人購房擔保借款合同》。合同約定張某某貸款53萬元購房，某房地產公司提供階段性保證，張某某以案涉房產辦理預購商品房抵押預告登記。

2、2019年4月3日，銀行發放貸款53萬元。

3、2019年4月8日，張某某辦理了預購商品房抵押登記手續。

3、2020年9月4日，某房地產公司辦理建筑物所有權首次登記，但張某某未辦理正式抵押登記。

4、之后，張某某未按時還款，截至2021年6月20日，累計拖欠本息537,045.42元。原告農業銀行某支行向法院提起訴訟，請求法院判令：被告張某某償還其借款本息；原告對案涉不動產折價或拍賣、變賣所得價款享有優先受償權；被告某房地產公司對上述債務承擔連帶清償責任；被告張某某、某房地產公司支付其律師費1000元。

5、2021年11月10日，安徽省來安縣人民法院一審判決被告張某某償還本息，被告某房地產公司承擔連帶清償責任，被告張某某、某房地產公司支付原告農業銀行某支行律師費1000元，駁回原告農業銀行某支行的其他訴訟請求。宣判后，被告某房地產公司以其不應承擔連帶清償責任為由，提起上訴。

6、2022年3月29日，安徽省滁州市中級人民法院二審判決駁回上訴、維持原判。

案件爭議焦點：

本案抵押預告登記是否失效？

滁州市中級人民法院裁判要點：

1、依據合同的特別約定，某房地產公司需承擔連帶保證責任，并承擔律師費用。

滁州市中級人民法院認為，案涉《個人購房擔保借款合同》第三十五條約定階段性保證人承擔保證的期限是“辦妥以貸款人為抵押權人的抵押登記手續后兩年”，這對階段性保證期限作出了特別約定。而本案中，案涉房屋并未辦理正式抵押登記手續，故某房地產公司應當對張某某的借款及利息承擔連帶清償責任。根據案涉《個人購房擔保借款合同》第九條約定，某房地產公司保證范圍包括貸款本金及利息、罰息、律師費等實現債權的一切費用，某房地產公司應當與張某某對農業銀行某支行主張的律師費承擔給付責任。

2、預告登記未失效，農業銀行某支行有權優先受償。

滁州市中級人民法院認為，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第五十二條第一款規定，“當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。”本案中，涉案房屋所有權已完成首次登記，亦不存在抵押權預告登記失效的情形，農業銀行某支行作為涉案房屋抵押預告登記權利人，根據上述規定農業銀行某支行應對涉案房屋享有優先受償權，但是農業銀行某支行并未就該部分上訴，系其對自己民事權利的處分，本院不予調整。

綜上所述，滁州市中級人民法院認為，被告房地產公司應當承擔連帶清償責任，并與被告張某某對原告主張的律師費承擔給付責任。因此滁州市中級人民法院駁回了被告房地產公司的上訴請求。

案例來源：

人民法院案例庫：《中國農業銀行某支行訴來安某房地產開發有限公司、張某某借款合同糾紛案》[案號：滁州市中級人民法院(2022)皖11民終231號]，入庫編號：2023-08-2-103-010。

實戰指南：

1、不動產預告登記制度是法律保護不動產買受人權利的重要制度。在實踐中，有的商品房為正在建造的期房，無法辦理正式的抵押登記，因此購房人會將預購的商品房期房作為抵押物，向金融機構申請購房貸款。預告登記是為了保證物權實現而進行的提前登記，它并非正式的物權登記，抵押權并未因登記而設立，而只是在一定程度上限制了抵押人再次處分抵押物的權利，其有效期限并非無限延長。

關于抵押權預告登記失效與否的認定問題，實務界亦存在較大爭議。第一種觀點認為預告抵押權利人應當承擔由預告抵押登記到辦理正式抵押登記的注意義務，在購房者未及時辦理的情況下，預抵押權利人應當在法律規定的九十天內通過催告或者起訴的方式要求購房者作為，否則預告登記失效。第二種觀點則認為，因購房者過錯導致未及時辦理正式抵押登記的，即使起訴之日距可以辦理正式抵押登記之日已超過九十天，也不應認為預告登記失效。本案例最后采用的是第二種意見。第一種觀點無疑對貸款銀行施加了更為嚴苛的注意義務，這將導致房地產開發商與貸款銀行間預售樓貸款合作業務推進難度和成本增大。貸款銀行除了將要承擔對大量預售房屋抵押權辦理正式抵押登記的注意義務以外，還要時刻關注客戶因預售商品房房價下跌而購房人直接失聯、斷供的情形，使得貸款銀行不僅需要承擔貸款無法收回的風險，而且同時還要承擔沉重的注意義務，從公平原則角度出發，這樣的風險及責任分擔模式明顯欠妥。

房地產是否能夠辦理正式抵押登記，只有房地產開發商知情，作為購房人或貸款銀行可能都不知情。因此，法院在認定預告抵押登記失效時，應以購房人或貸款銀行主觀上知道或應當知道能夠進行抵押登記之日作為計算九十天的起點為宜，不能以客觀上具備辦理抵押登記條件之日作為計算的起點。本案中，涉案房屋某房地產公司已于2020年9月4日辦理了大產權證，如果按照客觀上具備辦理抵押登記條件之日起開始計算，早已超過九十日，但本案并沒有證據證實未及時辦理正式抵押登記的過錯在于貸款銀行，所以案涉預告抵押登記并未失效。

2、在此，我們建議銀行要從審慎角度出發，圍繞建筑物所有權首次登記之日是“能夠進行不動產登記之日”這個核心，做好貸后檢查工作，定期或者不定期走訪、查看房地產公司及房地產項目實際狀況，了解建筑物所有權首次登記情況。如果房地產公司已辦理建筑物所有權首次登記，對該建筑物所涉及的抵押預告登記的房屋，銀行應及時書面督促抵押人申請抵押登記，并由抵押人在書面督促材料上簽字確認，銀行需妥善留存這些書面證據。如抵押人不申請或者怠于申請，銀行可以提起訴訟請求法院判令抵押人申請抵押登記。如果銀行對能辦理抵押登記的情況確實不知情，可以在訴訟中援引本案例的觀點來主張預告抵押登記并未失效，銀行仍對房屋享有優先受償權。

法律規定：

1、《民法典》第二百二十一條：“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。”

2、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第五十二條第一款：“當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。”

在檢索大量類案的基礎上，北京李營營律師團隊總結相關裁判規則如下，供讀者參考：

1、房屋買受人未辦理房產證導致無法進行不動產抵押登記時，抵押預告登記不會失效。

案例一：《沈某某、新疆某某房地產開發有限公司等返還原物糾紛案》[新疆維吾爾自治區高級人民法院(2024)新民申1238號]

新疆維吾爾自治區高級人民法院認為，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。具體到本案，李某某與鑫某某公司簽訂的《商品房預售合同》合法有效且并未解除，即雙方債權債務關系未消滅；烏魯木齊市自然資源和不動產登記中心出具的《關于是否具備辦理不動產證書條件事宜的復函》證明鑫某某公司未申請辦理案涉房屋不動產首次登記和轉移登記業務，而非李某某怠于申請登記，故原審判決認定案涉房屋預告登記未失效并無不當。

2、在認定預告登記是否失效時，應以買受人或者預告登記權利人主觀上知道或應當知道能夠進行本登記之日作為計算的起點，不能以客觀上具備辦理本登記條件之日作為計算的起點。

案例二：《中國農業銀行股份有限公司某分行、王某云等金融借款合同糾紛案》[山東省日照經濟技術開發區人民法院(2023)魯1191民初1542號]

日照經濟技術開發區人民法院認為，原告與抵押人王某云以及抵押房產的開發商日照某城建開發有限公司訂立《個人購房擔保借款合同》時，其中抵押條款明確載明購房合同編號，注明權屬證書未辦妥，原告辦理預告抵押登記取得預告抵押登記證書中并未顯示整幢建筑物首次登記證號，原告已盡到審慎的注意義務，本案中無證據證明其在本案訴訟之前知道或應當知道整幢建筑物的首次登記時間；其本案起訴后自行查詢獲知抵押物已辦理首次登記，但因案涉房產被第三人日照銀行股份有限公司另案申請查封而實際無法辦理本登記，后續未辦理本登記非因原告原因所致；故本案不存在原告預告抵押失效情形。

專業背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業秘密民事與刑事、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在民事擔保業務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規則。在擔保與反擔保領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業研究文章，在交出版社陸續出版成書的同時在平臺上進行發布，希望讀者能夠更多了解擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益受到損害。同時，李營營律師辦理多件大額擔保案件，并取得良好效果。在商業秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協助企業完成與商業秘密相關的融資、債轉等業務。李營營律師團隊深耕知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉知識產權（尤其是商業秘密）相關法律問題均有深入研究。李營營律師代理的多起知識產權民事案件獲得判決的勝訴結果，代理多起客戶作為原告成功爭取法院3倍懲罰性賠償，代理客戶成功取得2.02億元賠償金額（該案是我國目前商業秘密案件中判賠金額最高的商業秘密民事案件，超過此前判賠金額最高的香蘭素案件1.59億元）代理的多起被告客戶成功爭取法院判定不構成侵權、成功解封全部查封的勝訴結果，代理多起被害企業成功啟動刑事立案、刑事追訴、成功爭取犯罪分子得到刑事處罰結果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業秘密犯罪刑事案件也取得了無罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。2023年，李營營律師代理的商業秘密民事案件入選某高級人民法院知識產權白皮書。2024年4月，李營營律師全程代理的商業秘密民事案件被最高人民法院評為典型案例。2024年4月，李營營律師全程代理的另一起商業秘密民事案件（代理原告）被某省高級人民法院評為省內唯一一件判賠額最高的案件。同時，李營營律師在商業秘密體系建設領域，也具有豐富的項目經驗。協助多家企業客戶完成企業商業秘密保密體系運行情況的法律盡職調查，成功為多家企業客戶建設完善的商業秘密保密體系。在民商事爭議解決領域，李營營律師主辦大量重大疑難復雜案件，多次成功爭取法院支持客戶訴訟請求、二審改判等結果，得到眾多客戶的一致好評和肯定。在保全與執行領域，李營營律師主辦了大量難度較大的執行案件，例如：疫情封控期間，在一周內代理客戶保全被告數億現金；代理客戶成功撤銷法院凍結企業工商信息；代理客戶成功撤銷法院已經完成的拍賣行為；代理客戶成功阻擋申請執行人拍賣土地、廠房，最終爭取執行和解的圓滿效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與商業秘密、公司實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密訴訟實戰的相關書籍、技術合同糾紛實戰相關書籍，以更好服務客戶。