未來五年，最好的投資就是高杠桿購買上海、深圳周邊附屬城市的住房

在“丁彥皓聊投資”公益直播中的演講

文\丁彥皓-可信財商

一、目前中國房地產(chǎn)已經(jīng)總體具備進入第四輪行情的基本條件，市場也必然逐步從低谷進入上行期

其實，房地產(chǎn)與所有的投資標(biāo)的一樣，投資都有相似的規(guī)律，事實決定一輪行情主要看四點，即

1、周期，任何行業(yè)都會經(jīng)歷周期，而目前房地產(chǎn)已經(jīng)進入從低谷到上行的初期，正在呈現(xiàn)復(fù)蘇的景象

2、基本面，決定房地產(chǎn)基本面的關(guān)鍵因素有四，即

（1）產(chǎn)業(yè)附加值的高低，表面看，中國經(jīng)濟在全面崛起，但是真正最高附加值的行業(yè)整體聚集在長三角與珠三角一帶，其他地區(qū)產(chǎn)業(yè)的附加值遠不及珠三角與長三角

（2）人口凈流入，雖然目前中國人口整體呈現(xiàn)老齡化與總量下滑，但是長三角與珠三角卻面臨來自全國的人口的凈流入，呈現(xiàn)存量再分配的特征

（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善與提升，雖然國家在全國持續(xù)整體提升與完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但是長三角與珠三角的密度與頻率遠高于全國的平均水平

3、估值，中國房地產(chǎn)經(jīng)過8年的調(diào)整，各地區(qū)的房價都呈現(xiàn)了一定程度的下跌，總體已經(jīng)已經(jīng)回歸至基本面的合理范疇內(nèi)，2015年以后虛估的泡沫得到了有效出清的現(xiàn)實決定房地產(chǎn)行業(yè)總體估值合理，甚至被嚴重低估

4、國家的態(tài)度與政策取舍直接決定供給與需求的匹配以及增量的貨幣的流入，事實目前除上海等少數(shù)城市外，國家已經(jīng)整體取消了限購、限售以及限離等，大幅降低首付、房貸利率以及稅收，全面鼓勵社會消費住房

綜上所述，目前中國房地產(chǎn)已經(jīng)總體具備進入第四輪行情的基本條件，市場也必然逐步從低谷進入上行期

二、從房價、地王與交易量上能夠得出第四輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)來臨，只是呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化特征，更多拘泥于長三角與珠三角

真正確定第四輪房地產(chǎn)行情來臨主要有三大指標(biāo)，即

1、房價是否進入上行期，這個最關(guān)鍵，目前上海、杭州、深圳以及成都的房價都已經(jīng)呈現(xiàn)不同程度的上漲

2、地王是否頻出，決定地王頻出的參與者是地方政府與開發(fā)商，這兩類群體對房地產(chǎn)的敏感度遠超市場，事實上海、杭州以及深圳開始地方頻出，開發(fā)商敢于高溢價拿地，這是地方政府與開發(fā)商對這一輪行情認同最好的行為體現(xiàn)

3、交易量，通常財富階層對市場的敏銳度要高于一般的社會群體，上海、杭州與深圳的一手房與二手房交易量都開始放大，這是財富階層對這一輪房地產(chǎn)行情的來臨的認同

但是，第四輪房地產(chǎn)行情與前面三次最大的不同是呈現(xiàn)了“結(jié)構(gòu)化”的特征，前面三次房地產(chǎn)行情的特征是全國城市房價普漲，農(nóng)村房地產(chǎn)市場崩盤

而第四輪房地產(chǎn)行情卻是大多數(shù)城市與所有農(nóng)村的房價持續(xù)下跌支撐極少數(shù)核心城市的房價上漲，中西部目前也僅有成都呈現(xiàn)了上行的態(tài)勢，其他城市依然有明顯的動向，但是長三角與珠三角的上海、杭州與深圳房價已經(jīng)動起來了

基于產(chǎn)業(yè)附加值、人口凈流入以及基礎(chǔ)設(shè)施的完善度能夠發(fā)現(xiàn)，第四輪房地產(chǎn)行情主要聚集在長三角與珠三角的部分地區(qū)

準(zhǔn)確的說，長三角的房地產(chǎn)行情主要聚集在上海以西、無錫以東、蘇州以南與杭州以北一帶，尤其杭州這次以黑馬的形式取代曾經(jīng)的深圳成了這一輪房地產(chǎn)行情的風(fēng)向標(biāo)

三、上海與杭州房地產(chǎn)行業(yè)的致命軟肋就是房價已經(jīng)嚴重高估，最終透支了投資收益率與很難獲取高比例的銀行杠桿，可投資的空間極為有限

雖然目前上海與杭州的房地產(chǎn)行情炒的比較熱，但是上海與杭州房地產(chǎn)行業(yè)的致命軟肋就是房價已經(jīng)嚴重高估，雖然地王頻出與房價屢創(chuàng)新高，持續(xù)引起輿論嘩然，但是房價基數(shù)太高的現(xiàn)實決定收益率極為有限與很難獲取高比例的銀行杠桿

諸如，上海核心地區(qū)的房價本就已經(jīng)15萬/平米，但是即使?jié)q到25萬，收益率也僅僅為67%，且銀行杠桿比例有限，最終導(dǎo)致收益有限，投資價值不高

其實，真正大的投資機會都潛藏在悄然無聲中，一旦引起輿論嘩然注定投資價值極為有限，更多是忽悠大眾接盤

任何地區(qū)只要持續(xù)發(fā)展最終都會面臨基礎(chǔ)建設(shè)飽和與高房價排擠增量產(chǎn)業(yè)、資本與人才涌入的困境，形成產(chǎn)業(yè)、資本與人才進出穩(wěn)態(tài)的態(tài)勢，很難再有增量凈流入

尋找低成本是資本獲利的必然選擇，產(chǎn)業(yè)、資本與人才是沿著低房價逐步向外遷移的

諸如上海陸家嘴的基礎(chǔ)建設(shè)早已飽和，再提升的空間極為有限，且高房價已經(jīng)嚴重的遏制了大規(guī)模增量資本、產(chǎn)業(yè)與人才的涌入，尤其房價不但已經(jīng)完全體現(xiàn)了其內(nèi)在價值，甚至高估

由此得知，陸家嘴地區(qū)的房價再大幅上漲的空間極為有限，遠不及周邊地區(qū)，2007年媒體報道湯臣一品的房價是24萬每平，偶爾媒體爆出以32萬每平成交的，事實目前也依然是這個價，但是2007年上海的平均房價約為9000元，但現(xiàn)在是6.5萬每平，湯臣一品的房價上漲幅度遠不及上海的平均值

嚴格意義來講，上海與杭州的房價受前三輪的上漲，目前已經(jīng)到了高位，當(dāng)然依然上漲，只是提升幅度不及周邊地區(qū)，導(dǎo)致這一現(xiàn)象產(chǎn)生的關(guān)鍵是社會平均收入的上漲遠滯后于房價上漲的幅度，最終遇到了天花板，制衡了房價的上漲

四、高收益的房地產(chǎn)投資應(yīng)該選擇緊靠核心地區(qū)，發(fā)展規(guī)劃已定，但是基礎(chǔ)設(shè)施存在嚴重不足，房價遠低于核心地區(qū)的現(xiàn)實導(dǎo)致大量的產(chǎn)業(yè)、資本與人才持續(xù)大規(guī)模增量涌入的地區(qū)

其實，任何城市的房價上漲主要分為兩個階段，即

1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大幅提升疊加增量的產(chǎn)業(yè)、資本與人才受低房價的吸引而大規(guī)模的涌入，持續(xù)提升基本面，從而推高房價

2、當(dāng)發(fā)展到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本飽和，產(chǎn)業(yè)、資本與人才受高房價的排擠而呈現(xiàn)進入總體對等的穩(wěn)態(tài)期后，房價的上漲就主要受M2的投放、社會收入的提升等因素推動，自然漲幅有限

基于此，高收益的房地產(chǎn)投資應(yīng)該選擇緊靠核心地區(qū)，發(fā)展規(guī)劃已定，但是基礎(chǔ)設(shè)施存在嚴重不足，房價遠低于核心地區(qū)的現(xiàn)實導(dǎo)致大量的產(chǎn)業(yè)、資本與人才持續(xù)大規(guī)模增量涌入的地區(qū)

即賺取基本面與M2的投放、社會收入持續(xù)共同大幅提升的“雙擊”收益

目前中國經(jīng)濟面臨消費不足與地方政府、開發(fā)商前期巨額債務(wù)聚集導(dǎo)致土地財政陷入休克與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈嚴重萎縮等因素掣肘，其實破解之道就是激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，人為推高房價，擴張社會資產(chǎn)負債表以及讓財富階層高位接盤地方政府與開發(fā)商前期積累的巨額債務(wù)

基于此，已經(jīng)全面放開房地產(chǎn)的各類限制政策，推出史上最寬松的鼓勵政策，2月10日，在李強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議上再次強調(diào)更好滿足住房消費需求，其實一切的一切就是要激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與人為推高房價

只是，這一輪房地產(chǎn)行情僅拘泥于長三角與珠三角的部分地區(qū)，即長三角主要聚集在上海以西、無錫以東、蘇州以南與杭州以北這一帶，其他地區(qū)不但與該輪行情無關(guān)，更多是這一輪行情的旁觀者，甚至犧牲者，而曾經(jīng)三次行情的犧牲者是廣大農(nóng)村

五、房產(chǎn)投資必須考慮租售比，通過租金覆蓋按揭貸款的本息

目前處于歷史上房貸利率最低的時期，且在未來的三年內(nèi)還將持續(xù)下降，預(yù)估最終房貸利率會降至1.5-1.8%之間，目前是3.0%，大概率下周，最遲下個月央行將5年期LPR下降25BP

這一輪中美歐集體貨幣貨幣寬松必然會形成迭代效應(yīng)，導(dǎo)致未來5年全球必然陷入惡性通脹與資產(chǎn)泡沫的困境中

基本面持續(xù)提升的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)是最佳的貨幣載體，只要央行貨幣寬松，房價上漲則是必然

惡性通脹時代，低息的房貸則是妥妥的國家發(fā)錢與“搶銀行”，通脹率與房貸利率之差乘以房貸總額就是國家給購房者發(fā)的錢

資產(chǎn)泡沫就是社會財富的零和分配，是房產(chǎn)增值者對未購房或未增值者的財富收割

曾經(jīng)城市房價的上漲是以農(nóng)村房地產(chǎn)的崩盤為代價的，而這一輪是長三角、珠三角以及少數(shù)核心城市的房價上漲是基于全國房地產(chǎn)的價格下跌

這就意味著，接下來長三角、珠三角以及少數(shù)核心城市的房地產(chǎn)將會出現(xiàn)三大特征，即

1、 房價大幅上漲

2、 惡性通脹導(dǎo)致租金上漲

3、 持續(xù)降息導(dǎo)致每月的按揭貸款下跌

在這一背景下，購房者應(yīng)該考慮用租金覆蓋每月的按揭貸款，然后賺取房價上漲的資產(chǎn)增值收益

實現(xiàn)這一預(yù)期必須基于三點，即

1、 房價要足夠低，房價過高很難拿到銀行足額的貸款，且租售比極低，租金很難完全覆蓋每月的按揭貸款

2、 租金要相對較高，導(dǎo)致這一現(xiàn)象產(chǎn)生主要取決于兩點，即

（1） 新房子有限，且周邊未有老房子

（2） 緊鄰學(xué)校

3、 銀行杠桿要足夠高，由于房貸利率低于通脹的現(xiàn)實決定買房賺錢的秘訣就是高杠桿，如果沒有足夠高的銀行杠桿，房產(chǎn)的收益遠不及股市，可投資的價值就極為有限、

守財靠買房，發(fā)財靠貸款，只要房價上漲的幅度超過房貸的利率，房產(chǎn)投資的收益就能夠呈指數(shù)級放大

在國家全面推行適度寬松的貨幣政策與大規(guī)模積極財政的背景下，布局基本面持續(xù)提升的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，應(yīng)貸盡貸，最大化的利用銀行杠桿

在1949年到2013年這64年里面，人民幣的發(fā)行量首次突破100萬億，但是從2013年到2020年的7年里，人民幣的發(fā)行量達到200萬億，從2020年至2024年3月末的4年左右， 廣義貨幣（M2）余額達304.80萬億元，首次突破300萬億，2024年2月，M2已達到320萬億，預(yù)估在2026年末M2將會突破400萬億

基于M2的擴張態(tài)勢，惡性通脹與資產(chǎn)泡沫已是必然，而應(yīng)對這一經(jīng)濟現(xiàn)象的唯一之策就是高杠桿購買上海、深圳周邊附屬城市的低估優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，不但以低成本的巨額房貸來應(yīng)對惡性通脹與資產(chǎn)泡沫，而且還能通過房租來覆蓋按揭貸款，零成本賺取資產(chǎn)增值的收益

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教