這個3月，對黃埔村民來說，絕對是意義不平凡的。

先是老黃埔、知識城、科學城范圍內的10多條村進行招標，緊接著裕豐圍、鎮龍西、南崗北等村接連傳出好消息。

前幾天，黃埔區更是官方定下2025年硬指標——“城市更新固投不少于500億元”，全區68個改造項目中，61個已獲批實施，要安置的面積2800萬㎡。（信源：廣州黃埔發布）

一夜之間，舊改的風聲如春雷滾滾。然而，回想半年前，有夏園村民因為2年半沒有安置費，選擇“原址回遷”的辛酸場面還歷歷在目。

究竟是什么讓黃埔舊改重新煥發了活力？

新模式破局！資金和打法是關鍵

實際上，現在舊改的打法已經完全變了。

以前是開發商“自掏腰包”的單機游戲，開發商主導談判，高價補償換村民同意拆遷，后期靠賣房回本。

樓市好的時候，開發商愿意砸錢，村民一夜暴富，舊改也就能快速推進。

但樓市調整期，有的開發商連臨遷費都發不出了，模式自然不可持續。

現在的黃埔舊改，是國家隊出手，ZF主導+國企托底，具體分三步走：

第一步，把68條村分成不同情況處理，不搞“一刀切”。

1.順利推進的村（比如文沖東、雙沙、何棠下）：直接用國家撥款和優惠政策，簡化審批流程，讓安置房和產業園區加快落成。

（何棠下村舊改首期回遷地塊復建區，圖源廣州黃埔發布）

2.暫時缺錢的村（比如南崗北片、夏園村）：找央企國企合作，用專項借款救急。

目前，科學城城更集團已經負責起了夏園村、宏崗村、洋城崗村、銀嶺村、南崗北片、鄧屋村的招標工作，鎮龍村、洋田村、均一、均二片區、九樓村也由知識城投資招標，兩者都是區屬國企，妥妥的“白衣騎士”。

3.完全停擺的村：果斷中止協議，局部調整改造范圍，避免爛尾坑村民。

第二步，錢從哪來？政府多方盤活資金。

1.國家補助：去年黃埔拿到近16億國家資金，今年還要爭取160億（目前已獲批中央財政補助超1億元，獲批金額位列全市首位）。

2.靈活用錢：把監管賬戶里的錢分段解凍，像“擠牙膏”一樣精準用在刀刃上。

3.房票新招：今年黃埔區計劃發放20億房票，不僅能買本區的房子，還能跨區使用，家里多余的安置房、政策性用房及公寓物業都可以換房票。

（黃埔區城中村改造房票憑證樣票，圖源廣州黃埔發布）

第三步，打破部門墻，干部考核動真格。

1.成立指揮部+9個小組：規劃組負責騰地、資金組負責找錢、建設組負責蓋樓……各部門像打仗一樣掛地圖推進。

2.干部表現掛鉤晉升：一線干部表現納入晉升考核，區紀委監委落實“容錯糾錯”機制。

新模式下，黃埔各路舊改才能破局，如枯木逢春，快速煥發生機。

但也有村民對此表示擔憂，因為目前拖欠的臨遷費還沒到位，新方案的補償可能又比舊方案要少一大截，最終回遷面積多少，還是未知數。

老黃埔又添新宅地，黃埔潤府引而不發？

一邊是黃埔舊改轟轟烈烈，一邊是老黃埔新盤“九子奪嫡”。

近半年，老黃埔多盤先后入市，中建海絲城、未來方洲、珠江春，這個月還有廣州地鐵·瓏岄上城（已開放展廳），英廣瑧榮府（已取證），不少舊規網紅盤都變得不抗打了。

更卷的還在后面，上月的土拍藍皮書發布后，察叔發現，老黃埔還有新宅地沒有掛拍！

黃埔少年宮地塊，原本是兩塊文化設施用地及科研用地，上月調規成了商住地和宅地。

鄰近5號線大沙東地鐵站，地塊包括黃埔潤府營銷中心，旁邊就是新溪舊改和黃埔潤府首開組團。

這塊地背后也有很多故事，2021年，由于鄰近的新溪村啟動改造，華潤集團接手少年宮地塊拆遷工作，計劃在此引入廣州首座“萬象城”項目。

但幾年過去，萬象城的規劃“跑路”到了雙崗，黃埔潤府也變得“低調”起來。

2020年，黃埔潤府剛動工時，傳聞跟萬科城市之光正面battle，但幾年過去，城光都賣成二手房了，潤府才堪堪開放了售樓部，吹風4.2-4.5萬/平。

這個價格，略有些尷尬，畢竟城光對面的未來方洲現在就賣3.9萬左右。

對比兩個盤，都是地鐵盤，黃埔潤府地段確實更優些，在黃埔舊中心，各項配套都相對成熟。

但交通剛好在主干道上（豐樂中路和黃埔東路交界），和未來方洲一樣有噪音問題，首開2棟樓，基本沒什么園林，配套的學校也沒有確定，而未來方洲已經確定了華師附九年一貫制。

所以黃埔潤府遲遲不開盤是有原因的，新宅地調規更增加了一絲不確定性。

目前，據說大型商業還是有的，主體位置就在豐樂大廈與豐樂社區老舊樓所在地塊（新宅地西北角）。

但時至今日，那兩處還沒有動工拆遷的跡象，開發商和業主還在博弈。

大家認為，黃埔潤府25年年中之前能入市嗎？更多新盤問題歡迎評論區留言。