北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，北漂們只不過是想留在北京而已，能有什么壞心思？我們所求只不過就是區區一個北京戶口，并沒有想占北京人的便宜！更何況我們也根本沒占便宜，反而是為北京做出了貢獻，包括納稅、社保、消費和買房。僅僅一個買房，成本才幾千塊的鋼筋水泥就賣出了7萬多啊，幾百萬就進了北京的賬戶，這是不是付出的貢獻？

我們不談青春的代價，只說人權與人性，是不是應該給付出者以回報？是不是應該有恒心者留在北京？更何況北京本來就是移民城市，往上查三代沒有多少家是北京人。我查過資料，解放前的北京人只有120萬，而現在卻有1431萬有戶口的，增加的都是北京人嗎？

要知道1949年時中國有5.4億人，現在14億，如果按照這個增加比例，1949年之前落戶北京的不會超過300萬人，多出的1131萬人都是外來者！甚至說就算是1949年之前的北京人中也有一部分是外來者，只不過是來的早而已。

那請問，既然都是外來者，那憑什么要拒絕現在的北漂拿到戶口？公平嗎？有道理嗎？

我知道您肯定會說，這事跟我無關，是決策者該考慮的問題。我們知道，也沒想說您能幫太多的忙，只是希望幫我們呼吁一下，讓更多的人關注到我們的訴求而已。北京當然是北京人的，但也是一代代來到北京的建設者的！

A：

1、您說的挺好，沒人覺得您有壞心思。

2、“區區”一個北京戶口，這怎么說呢？相當于有些人想要的區區一個得到優質教育資源的機會，區區一個更多就業通道的身份。有人覺得區區，也有人覺得是區分，人類社會的所有門檻，都是區分人群的工具。

這種制度都是無情的，也未必都是對的或好的，但最差的規則也比沒有強，再不合理的交規也比隨便亂開強。在資源不夠的情況下，只能制定分配規則，不可能讓所有人如愿。

3、成本幾千的鋼筋水泥賣出7萬多，這又怎么說呢？齊白石一幅畫的成本就是筆墨，但動輒幾千萬上億，算貢獻嗎？一枚東風導彈成本幾百萬，賣給沙特上億美元，合理嗎？

很多東西不能只計算純成本的，就像所有人都只不過是每天吃三碗拉面，但憑什么有人工資3萬，有人卻只能月薪3000？誰算貢獻？

而且既然說是貢獻，那就是不求回報的。求回報了就不太好聊貢獻，只能是公平交易，而商品的價格（或代價）由供需關系決定。

再者就算是稅收、社保和土地出讓金都進了北京的賬戶，最終也未必都花在北京。因為咱們是社會主義制度，財政是存在“轉移支付”的，錢是北京賺的，但卻劃撥給其他省市很多。這天底下沒有只占便宜不付出的好事兒，個人集體城市和國家都一樣。

4、北京確實是移民城市，您說的數字差不多。但這還是回到經濟學原理，世間萬物都稀缺，在不夠分配的時候只能是設定規則，再差的規則也比沒有強。現在好歹是有積分落戶，如果沒有，那大多數北漂兒就更輪不上了。

有人出生在羅馬，有人先到了羅馬，也有人到了羅馬卻進不去城或成不了公民。這我確實沒什么辦法，除非像古羅馬的瘋子皇帝那樣普發公民權，否則所有后來者都只能是等待，這也是一種公平吧。

但羅馬普發公民權的后果是什么？是所有人都無差別得到了身份，那財政也就吃不消了，于是羅馬帝國從此走向了衰亡。這個皇帝叫“卡拉卡拉”，聽這名字就不靠譜兒，留下了千古罵名。

5、總之吧，我會把您的心聲發出來，每個讀者都會有自己的觀點，或許對北漂兒落戶有幫助。

僅供參考。

二

Q:

請問，我們非京，準備在回龍觀買房，聽說是這里的學校不錯，但我們這種情況能讓孩子入學嗎？落戶預計還得十年左右，孩子上初三之前應該沒問題。

目前看的是**園的這套兩居，您看應該是沒有硬傷的吧？另外我有個疑問，這套房掛牌出售很長時間了，中介說至少六個月，那既然是價格不高還偏低了，為什么沒有賣出去？我擔心是不是有什么隱情。

A：

1、是否能對口入學我不敢說，得看到時候的政策和是否有學位。只能說有可能吧，畢竟過兩年的入學人數大量減少，非京籍的有房家庭也有可能對口入學。

2、單看這戶型肯定是沒硬傷的，只要不是臨近有噪音的就算正常房產，又是中間層，看上去挺好的。

3、為什么沒賣出去，中介有解釋嗎？他們應該，或者說肯定是有解釋的，就看是否想說了。如果說不清，那就最好小心，極有可能是鄰里間的問題。

這問問物業或居委會吧，他們一般都會給說法的。另外也可以在樓底下等著，出來鄰居就問問，也一般都會說實話，誰也不愿得罪未來的鄰居。如果是都欲言又止，那就很可能有隱情唄。

我說幾個可能性吧。比如鄰居是精神有問題，不定期或夜里發作的那種。再或者是裝修問題，破壞了管道或承重墻，鄰居物業讓整改的，不想改所以才低價賣房的。在一種是產權問題，有可能是業主家里鬧矛盾。這種事兒跟買房人無關，但就是麻煩。

4、簡單就是這意思吧，多問問，便宜必須有便宜的道理，否則就有風險。

僅供參考。

三

Q:

請問，非京籍（無工作居住證），預計25年可能，26年落京戶希望大，五環外昌平有套房。

大孩26年小升初，二孩28年幼升小。

咨詢：

1、若25年沒落戶，大孩小升初去城區有什么方案？

2、為了兩孩子，想換學區，中等學區即可，可以考慮去東西城朝陽。

3、買房目前有兩個方案，賣了現在的再買城區，或者這個不賣，買個占坑房？

4、在天津買了個落戶房，目前價格已經降一半了，現在賣的話，虧100個了，我家情況整合方案指導，感謝。

A：

1、今年不就是2025年嗎？小升初去城區，那就買房唄，朝陽單校劃片的概率大，其他區看運氣了，很難進入目標學校。

2、中等學區即可？對于跨區小升初這要求夠高的，一看就是剛有想法。直說吧，派位的話就跟學區沒什么關系，都是全區派位，至少有跨區的可能性。朝陽對口的概率高，但也不敢保證，畢竟是非京籍。

可以考慮去東西城朝陽，這話怎么感覺受委屈了似的？但最好還是考慮清楚再選擇吧，這仨區的教育模式很不一樣，沒有哪個更好，只看哪里適合自家情況。

3、這看預算吧，常規建議是如果預算高，比如朝陽千萬以上的，東西城的更高些，那就買宜居的房子，總價越高的溢價率相對越低。如果預算不高，那就買個占坑兒房吧，因為普通學區房的溢價率都差不多，居住的性價比都偏低。

雖然朝陽有單獨對口初中的學區房沒什么溢價，但您是倆孩子，這方案不合適。所以只能考慮九年或都對口的，要不然過幾年還得折騰置換，稅費不劃算。

4、天津的我不懂，不敢建議。這還是先了解一下學區情況和政策吧，現在這想法還有點兒初級，別著急，也別草率行事。

僅供參考。

四

Q:

請問，孩子28年上學，如果現在買常營的保利嘉園兩居室是否合適？學校陳經綸保利分校，我看您推薦過，只是不知道具體的成績，另外不知道學區溢價高不高？我們如果買的話需要高貸款，您能幫忙嗎？或者介紹個朋友。

還有一個咨詢的問題，就是我有朋友能給安排到百子灣的清華附中廣華學校，是北京市體制內的定點學校。但這里沒有學區房，請問這么做是否合適？我們有顧慮的點是在保利嘉園買了學區房卻去四環上學，不僅浪費了溢價而且還增加了通勤的困難，如果學校檔次增加的不多就沒意義了。

A：

1、保利嘉園沒什么不合適的，算是各項能兼顧?；蛘哒f在預算不是很高的情況下，這在朝陽區屬于很不錯的選擇了。

2、陳經綸保利的成績我沒記住，這上網查查吧，或者直接咨詢學校。反正肯定是挺好的，在系統內排名應該是比較靠前，本校和帝景嘉銘之后應該就是這里。但具體的我實在沒記住，問問搞教育或對這里熟悉的吧。

3、沒有學區溢價，居住的性價比正常。這用租售比算一下就知道，就是正常值。

4、高貸款是什么意思？現在已經是首套可以貸80%二套70%了，還要多高啊？這我幫不上忙，還是自己找助貸的公司吧，有的是。

5、清華附廣華，確實是為了公務員子弟的配建學校。但到目前為止的成績還不是太強，應該最多和陳經綸保利差不多吧?；蛘哒f這里也還達不到頭部校的程度，算中上吧。而且據我所知，不少業主的孩子去了別的學校，那也側面說明這里不算太強吧。

所以我覺得沒必要，至少現在看來是沒什么提升的，那不僅搭了人情兒，還得天天的通勤折騰，我覺得犯不上。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是準備給老人買房，戶口辦妥好幾年了一直沒買，現在是準備買套房單獨住。300萬總價不貸款，希望離三甲醫院和公園近，一居室就行，有電梯，南向，物業負責任的。我們住學院路，這附近您看能有合適的小區推薦嗎？

PS：不要公寓，最好是房齡新一些的小區，盡量在海淀區。

A：

1、呵呵，這就跟心有靈犀似的。我這剛想說要不就看公寓吧，或者往朝陽這邊能選擇多一些，要不就只能是帶硬傷的老破小了。結果還沒說完呢您這補充要求就到了，那我就沒什么可說的了。我推薦不了，沒合適的。

2、多說一句吧，您這是第二次跟我提問了吧？上次我沒回復也是這原因，實在沒的可說。上次您的要求好像更高，是要兩居室吧？那等于是要五折買下別人的房子，人家肯定不賣唄，根本就沒的可聊。

所以我上次也就沒回，因為就算是有這種房，那也不可能落在外人手上，中介們自己就掏錢買了?；蛘哒f誰手機里沒幾個想投資的客戶啊，那怎么可能把撿漏兒的機會讓給別人？

3、上次我印象中你要求的還是五環內吧？那既然這次沒提，要不就看看五環外清河或西三旗一帶的？這樣選擇還能相對多些。雖然也沒什么房齡新的，但其他條件能強一些。

僅供參考。

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