我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

你好，關于中國樓市或者成都，有什么最新的一些變化？多多益善。

房段子解答

房段子：周末的冥想系列。

1、成都樓市的“圈層分化”與“產品代際差”。

不同板塊，不同產品，市場價值差異巨大。

2、二手房與新房的“剪刀差”與購房者邏輯轉變。

剪刀差的“度”被打破后，購房者會往性價比方向流動。

3、土地市場的“主城高價錨定效應”。

高價地并非普漲信號，而是通過“錨定效應”加劇市場分化。

4、政策寬松的“邊際效用遞減”與購房者風險轉移。

金融政策對樓市效果漸弱，風險來自市場的價格背刺、產品背刺。

5、保障性住房的“定位尷尬”與市場平衡難題。

安置房是一場夢，但林家壩、新川的個別項目會有新啟發。

6、開發商的“品牌溢價”與購房者信任重構。

國央企不再是唯一的評判標準，良心私企的冒頭，正在重構市場信任。

7、成都樓市的“長期韌性”與人口紅利陷阱。

成都人口凈增長數據喜人，長期向好，但紅利被高估了。大多吸引省內遷移，而對中東部人群吸引力很有限——主要是經濟影響，樓市吸引力。如果長期萎靡，人口紅利可能轉化為人口“庫存壓力”。

成都樓市已從“普漲時代”進入“精細化競爭時代”。我們購房者需警惕“分化陷阱”，重視產品迭代、流通性及長期持有成本，而非單純追逐低價或政策利好。

政策制定者則需平衡“核心區土地財政依賴”與“外圍市場去庫存壓力”，避免市場進一步割裂。

粉絲提問

你好，我是單身帶個小朋友，然后有個紅牌樓的品相差的套一，像置換個套二，方便帶孩子讀書和自住，不曉得是現在置換還是說熬2年，小套一漲價了再賣了買。預算不高，大概130萬，看了北二外的學區，感覺也不好買。然后我在成華上班，但是除了建設路小學，其他也感覺不好，現在越看越亂。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

剛才我們也通了電話，整體來說，賣房的話，當前不算是最低的也是非常低的了，有賤賣的可能性，尤其是租售比還相當可以的情況下，持有壓力不大的背景下，我建議可以熬一熬，后面幾年還是有很大概率漲回來的。

買的話，是另外一個問題，那就是首付大概30萬，杠桿到總價130萬內的話，對你壓力不大，尤其是百來萬的總價（裝修款除外）貸款70萬，月供就只剩3k左右，你的工作是穩定的，公積金對沖2k后月供就只剩1k了，此時生活壓力就很小了。就算是貸款100萬的話，那么月供抵扣公積金后大概是2000左右，也還可以承受。

關鍵是，總價100-130萬左右，怎么買一套二手房。時間節點不刻意強調一定要到年底，期間有遇到品相的確好，價格確實合理的，可以適時拿下。

武侯這邊我不是很建議再入手了，紅牌樓這邊學區的提升不大，而且有重復布局的風險性，北二外這邊學區雖然還可以，但一方面東北到西南的通勤較遠，另一方面門檻超預算了，所以匹配度也不高。

回來市中心看重教育或者成華兼顧通勤是比較理性的。

市中心可以考慮青二的學區房，比如**這種，純粹市中心，地鐵到哪都方便，附近也有停車場，學區配套上班都滿意。比如**，**等，都有一些比較典型的五六十平的套二，價格磨一磨在100萬多點拿下問題不大，還是要多看看戶型結構，實地的采光視野噪音，以及樓層問題，這周圍的學區房老房子太多了，難以一一舉例，建議去實地找一個本地鏈家貝殼中介，他們系統內有大量的房源排序對比，你看房一二十套，就自然有對比和答案了。ps：錦江二區也是類似的邏輯。

另外一個角度，我還是建議往東門走，就像你說的，建設路這邊學區概念是比較強的，**的60多平電梯房標準套二，大概是110萬左右能按下的，還帶裝修哈，所以不論是未來自住還是兼顧讀書，通勤，也是很理想的狀態。旁邊還可以看看**一期，大概70平左右的套二，120萬能拿下來，包含稅費130萬內是比較穩妥的，

至于電子科大附屬小學的話，可以側重看看**，比較剛需高密，品相不太好，但是的確也是周邊不多的電梯房選擇。如此一來，重心還是回到市中心到東門，偏向工作通勤和孩子讀書的長期自住買法。

粉絲提問

你好，我們是高新E類人才，打算看高投天悅的120戶型，目前是有個中洲的頂樓套二帶平臺（市場價多少？），想置換過去，你覺得合理嗎？高投值得嗎？然后有個保利心語的父母名下，可以隨時轉給我們，孩子讀書用，然后預算400萬，高投的話，打算是買來自住的，擔心買了就站崗，還有就是中洲頂樓還價就260多，害怕從一個坑跳到另外一個坑。不曉得還有沒有其他的選擇？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前來說，一是前置條件，二是區分分析，三是綜合考量置換方案。

首先來說前置條件是你有人才資格，E類的還可以優惠60平按照85折，算下來大概可以便宜30多萬，折算下來總價400左右，出頭的樣子。你既然要想看到綜合的性價比，這30萬肯定是要拿的，也就是說必須要保持住人才資格，當前中洲這套房還在你們夫妻名下，對應的人才資格是需要購房者名下無房，家庭配偶最好也是無房的狀態，才能優惠買，優先買。

所以，如果要買這人才房，意味著你們必須先快速決斷賣出去房子，快速過戶清空名下房產，才有下一步的可能性。

第二點是你們這房子，中洲錦城湖岸樓盤還是很不錯的，價格也很可以，但78平的戶型，整體單價會低一些，當前市場行情大概是3萬三四的樣子。

也就是說，普通74平的套二，總價大概是250萬，但你的是帶平臺的，目前報價265萬，雖然看似為了面積和平臺花園做出了溢價，但實際溢價不多，而且把頂樓價值折扣算進去了。

以3.4萬為價值錨點，78.89p*3.4=268.2w，花園其實要單獨算（不影響套內得房率），18p花園按照3.4/4=15.38萬的價值。

但是考慮到頂樓的折價，行情一般是5%左右，268.2*5%=13.41萬。

所以我個人預判總價價值是268.2+15.38-13.41=270萬左右。

目前對方給你們的報價265萬，我估計背后有人精心計算過，然后在市場價值的情況下，還略有折扣，好到時候現場談判更有空間。

也就是說，假設270萬最終成交，我覺得是符合當前行情的。①如果只能265萬，少5萬的話，我認為問題也不大，屬于看大勢的賣法。②未來中洲價格走勢如何？絕地反彈？我認為短期內很難，而且面積小，就算反彈，帶來的整體增值性也不強。

我反而比較建議可以考慮一步置換到高投天悅錦萃的119戶型，大概就是400萬左右的總價，折合單價3.36萬，不說和中洲這種剛需房比（畢竟外部配套不一樣），就算和大源西比較典型的卓越瓏樾府比，也能發現一些問題，目前卓越瓏樾府作為同樣的T2小高層，125戶型套三雙衛，成交總價415萬+，而且還是沒滿2年，有高額稅費，再加上中介費，所以總的來說，二手房市場拿下來的成本就要比400萬的天悅錦萃明顯更高。

這也能證明天悅錦萃這個惠后價格，并不站崗，而且存在一定小小的剪刀差。

所以我還是比較支持你斷舍離，果斷賣掉中洲，置換天悅錦萃，單價其實一樣，但面積增大了不少，是經典的套四雙衛，還是T2板樓，這種產品在大源是很有價格韌性的，單價往往很堅挺，比套二小套三都更優質的多。

至于說從一個坑跳到另一個坑不至于，不僅學區有保障，產品更新，自住改善屬性更強，是一場非常優質的典型的區域內置換方法。

或者再說一下，400左右，在大源還能看到什么更好的樓盤？新房我看不到了。二手房可以多去看看附近的卓越瓏樾府，目前掛牌最低420萬，我估計總價降到370萬左右（含稅費中介費），才能說它和高投人才房的119戶型實力相當，但你等二手房卓越瓏樾府的降價概率，還不如直接買高投人才房的概率大（E類不是非常挑剔樓層房源的話，我估計能買到），其他的話，周邊二手房沒有抗打的，要么剛需盤，要么老化了，唯一還能看的是高投熙悅府，不過它還沒上市，后面上市后房東價格預期是多少也拿不準，而且學區可能也沒高投天悅錦萃這么優質。

總的來說，中洲賣了換天悅錦萃是正確的，來得及的；中洲對方給你的報價略低一點，盡量往270方向去談，談不攏也沒關系，也可以賣；天悅錦萃的性價比可以，保值性強，自住改善也到位；大源400萬內的預算，沒有比天悅錦萃這個新房更好的買法。其他的風險性太大。