青島市民趙先生因家庭突發變故，無力支付剩余房款，要求解除購房合同并退還首付，最終通過西海岸新區市場監督管理局調解，以“情勢變更”為由，與開發商達成“退房扣款5萬元”的協議。這一結果，為當前樓市糾紛處理提供了重要參考。

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案情簡介

2022年10月，市民趙先生首付30.8萬元購買了某開發商建筑面積約90平米商品房1套，商品房預售合同簽訂后辦理網簽前，趙先生家庭發生變故，沒有了經濟來源，無法支付剩余房款，因急需資金也未辦理房屋貸款。另外，近年來房地產行業整體低迷，開發商施工進度緩慢，趙先生預測開發商無法按期交付房屋。2024年3月，趙先生要求開發商解除購房合同并退還全部首付款，多次協商未果后投訴。同時趙先生在投訴中還舉報開發商公眾號存在廣告違法行為。

▲西海岸金秋悅府，圖文無關

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處理過程及結果

接到該投訴后，執法人員第一時間了解情況，投訴人要求與開發商解除商品房買賣合同并退還全部首付款。開發商認為投訴人已經簽訂商品房預售合同并生效且已交付首付款，投訴人家庭發生變故以及可能的逾期交房不構成合同法定解除或約定解除情形。若趙先生不支付剩余房款，則構成合同違約。由于雙方分歧較大，一時無法達成調解協議。工作人員為便于后續調解進行了深入調查：

一是了解投訴人家庭變故情況。經調查，投訴人系農村戶口（未婚），年收入不足6萬元。2023年初，投訴人（獨子）的父親突發疾病，報銷后支付診療費用30余萬元。工作人員核實了投訴人提供的相關票據，并通過村委會側面驗證，基本認定投訴人家庭確實困難。

二是了解開發商施工進展及房屋交付情況。從開發商項目處了解到，盡管項目仍在建設中，但預計要延期交付。對于趙先生的訴求，堅持要求投訴人支付房屋總價20%的違約金后可以協商解除合同。

三是開發商涉嫌公眾號廣告違法問題核查。結合現場檢查和投訴人提供的公眾號截圖的情況，經綜合研判認定開發商屬于初次違法且危害后果輕微并及時改正，決定對投訴人的舉報不予立案。同時，執法人員對開發商宣傳推廣人員進行行政指導，告知其對外發布廣告要認真審查內容，嚴格遵守《廣告法》中有關規定。

情況掌握后，工作人員本著做好調解工作，著力維護消費者合法權益的原則，在耐心安撫投訴人的同時也積極與開發商溝通，向開發商講解《民法典》相關法律規定。最終，通過工作人員組織的兩次現場調解，達成一致意見：雙方簽訂退房協議解除原商品房買賣合同;開發商扣除投訴人5萬元補償款后退還投訴人剩余首付款27.8萬元。矛盾就此化解，投訴人對處理結果表示滿意。

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案例評析

近年來，房地產行業持續低迷，少數購房者出現資金鏈斷裂無法支付房款，難以繼續履行合同，解除合同時易產生糾紛，本案例具有一定代表性，也為今后處理類似商品房買賣合同糾紛提供借鑒。

一、投訴人家庭發生變故可適用情勢變更原則

《民法典》第五百三十三條規定：“合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。”投訴人家庭變故發生在合同生效后至完全支付房款前，親人突發疾病不可預測且不屬于商業風險，符合情勢變更的構成條件。

二、延期交房不符合預期違約或延遲履行法定解除情形

《民法典》第五百六十三條規定：“在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，當事人可以解除合同。”本案例中，開發商延遲履行交付房屋無法認定達到不能實現合同目的程度，故不構成預期違約，投訴人不能據此行使法定解除權。《民法典》第五百六十三條規定：“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，當事人可以解除合同。”本案中，開發商房屋交付履行期尚未屆滿，投訴人只是依據目前施工進度推斷可能會延遲履行交房，故投訴人不可據此行使合同解除權。

三、通過協議解除合同合理兼顧了雙方的利益

適用情勢變更解除合同的情形中，雙方均無過錯，不存在違約問題。但根據最高人民法院《民法典合同編理解與適用》觀點，通常認為，情勢變更制度旨在平衡雙方當事人利益以消除顯失公平的結果。本案中，投訴人家庭發生變故符合情勢變更條件，投訴人據此解除原商品房買賣合同后，此時房價較投訴人購房時已明顯下跌，而且退房后開發商喪失機會利益，遭受一定損失。若要求開發商全部退還投訴人的首付款不合理。因此，投訴人在解除合同時適當分擔開發商由此遭受的損失符合公平原則。

案例提供：西海岸新區市場監督管理局