3月16日下午，在市場層面“預熱”已久的《提振消費專項行動方案》（下稱《方案》）終于由中辦、國辦正式印發。具體措施切中要害，大力繁榮消費市場驅動經濟增長備受期待。

房地產雖然不是《方案》的主角，但是，我們卻認為《方案》對當下房地產市場、行業有重大意義。因為《方案》將住房需求列入“大宗消費升級”范疇，這意味著在歷經多年“房住不炒”的治理之后，中國經濟和產業政策的制定者，已經重新將房地產視為“消費”的重要組成部分。

這一身份認定的轉換，殊為不易。

上一次房地產在中央政府文件中被作為“消費”“大書特書”，大致可以追溯到2003年國發18號文件，也就是《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（下稱18號文）。

這份文件不僅開宗明義地指出，“房地產業是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施”，也指出了“住房消費有效啟動”、“住房消費還需拓展”、 “不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙”等一系列基本原則和方向，并且經由消費這一基礎性定位，明確了“房地產成為國民經濟的支柱產業”。

此后，中國房地產進入快速發展周期，市場規模急速膨脹，房價不斷攀高，投資甚至投機色彩不斷增強，高房價一時有演化成為社會矛盾的態勢。政府政策口徑轉為遏制與約束為主，樓市也長時間被視為投資因素有巨大驅動作用的領域，房地產由此從“消費”范疇退出。

其中一段“插曲”頗能說明問題。2008年，美國次貸危機爆發，引發全球金融海嘯。中國及時出臺“4萬億”經濟刺激措施，穩住中國乃至全球經濟大局。作為保持經濟增長的系列措施，中國出臺了包括消費領域在內的多個專項“產業振興規劃”，當時，房地產行業也曾擬議提出“房地產行業振興規劃”，但最終未能成行，據說原因就是有很大呼聲認為住房已不是單純消費，且房價上漲，房地產已“無須振興”。

在中國經濟的語境中，“消費”并不簡單是經濟范疇的概念，它有著某種與“民眾利益緊密捆綁”的“正當性”。由此衍生出了一套強有力的價值邏輯：消費是民眾利益所系，提振消費就是“站在民眾的一邊”，籍此，提振消費的措施也就獲得正當性，被納入消費的產業和領域，也就都有了享受提振措施提攜和政策紅利的正當性。

在這一套敘事中，快速膨脹的房地產被排斥在外，并由此走向了反面：遏制、限制。起初是遏制房價快速上漲，此后，限購、限售、限價等一系列政策出臺，“房住不炒”成為政策主基調。這與在任何政策周期中，“凡消費，皆鼓勵，須提振”形成了鮮明的對比。

算不算“消費”，就是這么重要。它決定著價值判斷的基本態度甚至立場，也決定著政策措施是鼓勵、提振，還是限制、抑制——消費就是一張明確出身“身份證”，一張價值連城的“通行證”。

2023年7月，中央政治局會議做出“房地產市場供求關系發生重大變化”重要論斷，以限制性、約束性為主導的政策開始松動。2024年9月26日召開的政治局會議，進一步明確了房地產政策重大轉向。此后，“防范風險”、“平穩市場”、“止跌回穩”、 “充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”等表述悉數出爐，但卻始終未見“住房消費”登場。

2024年2月10日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，研究提振消費有關工作時，出現了“更好滿足住房消費需求”。這不可謂不重要，但客觀而言，這只是國務院常務工作會議公報，與“正式中央文件”的力度不可同日而語。

一個多月后以中辦國辦文件形式下發的《方案》，重新明確了房地產是“消費”——這個重要的“身份認證”。《方案》將住房消費列入“大宗消費”范疇，而這一部分的主旨是“更新升級行動”，這個“身份”的“正式轉換”，表明的態度不可謂不明晰，鼓勵的意味不可謂不明確。

還是那句話，拿到了“消費”這張“身份證”，就幾乎掃除了大部分“約束性”、“限制性”的障礙。住房既然已是消費，那么鼓勵起來名正言順，支持起來順理成章。

這比《方案》中提及的那幾項措施更具方向性的意義：適時“降低住房公積金貸款利率、擴大使用范圍”也好，“支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款”也罷，抑或“加力實施城中村和危舊房改造”，終究只是“術”的層面，而消費這個身份之于房地產是“道”，這個層面的身份問題解決了，政策措施只會一個接一個。

重新獲得“消費”這個身份，還有更具象的現實意義。當下，樓市政策口徑雖已完善與重構，但屬地政府仍“負總責”，在政策優化與明晰權責之間，不少地方政府，尤其是特大型城市地方政府不乏權衡與躊躇。“消費”身份此次由中央文件明晰，而且是一份“提振”為主線的文件，那么，地方政府很多原有的顧慮可以打消，更大力度優化原有限制性政策措施也就“大有空間”，甚至“大有可為”起來。

歷經多年的調控與房地產健康平穩發展長效機制的構建，投機投資資本已經被驅離，房地產市場回歸“消費”已是不爭的事實，這是“房地產市場供求關系發生重大變化”這一論斷最重要的佐證，也是“穩住股市樓市”的共識性基礎所在。

消費二字于今日“重歸”房地產，無疑又是一個重要的起點。共識已具備，實踐是東風，既然是提振，既然是鼓勵，力度可以更強，步子可以更大，只要以客觀心態重新審視中國房地產所處的歷史階段和市場現狀，更新認識，放下包袱，“穩住股市樓市”就一定會實現。

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