2025 年 3 月 12 日 15 時，福建省福州市中級人民法院第 23 號法庭，隨著法槌敲響，正榮集團(tuán)破產(chǎn)審查申請正式立案。此刻，創(chuàng)始人歐宗榮正被羈押在福州市第一看守所，其名下 45.73% 股權(quán)對應(yīng)的 2.27 億港元市值，較 2021 年巔峰期的 600 億港元蒸發(fā) 99.62%。這場持續(xù) 28 年的資本狂飆，終以累計虧損 236 億元、銷售額暴跌 80%、債務(wù)重組三年無果的慘烈方式落幕。法庭卷宗顯示：全國 13 個城市 24 個樓盤停工，涉及 1.2 萬名購房者；468 家金融機(jī)構(gòu)被套牢，237 家供應(yīng)商欠款超 82 億元；歐氏家族通過離岸架構(gòu)轉(zhuǎn)移的 8.7 億美元資產(chǎn)正被跨境追索。昔日莆田首富的隕落軌跡，成為閩系房企激進(jìn)擴(kuò)張模式破產(chǎn)的鮮活標(biāo)本。

正榮集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗榮曾坐擁千億，一時風(fēng)光無限

一、生死時速：從千億黑馬到破產(chǎn)審查

1. 債務(wù)雪崩的驚悚賬本
2022-2024 年審計報告顯示：

• 虧損黑洞：歸母凈利潤累計虧損 236 億元，2024 年單年虧損達(dá) 67 億元
• 銷售斷崖：銷售額從 2020 年 1450 億元暴跌至 2024 年 67 億元，降幅 95.38%
• 資產(chǎn)縮水：總資產(chǎn)從 2021 年 2356 億元萎縮至 2024 年 436 億元，縮水 81.5%

2. 司法圍剿全景掃描
2024 年司法記錄顯示：

• 資產(chǎn)凍結(jié)：正榮集團(tuán)所持 13 家子公司股權(quán)遭輪候凍結(jié)，涉及金額 82.7 億元
• 信用破產(chǎn)：2024 年 6 月 5.3 億美元債重組支持協(xié)議失效，境外債務(wù)重組徹底擱淺
• 刑事調(diào)查：歐宗榮涉嫌挪用資金、違規(guī)擔(dān)保等 23 項罪名，涉案金額超 38 億元

3. 家族切割的隱秘操作
破產(chǎn)申請文件揭露：

• 代際撤退：歐宗榮三子歐國偉在父親被帶走前 3 天辭任非執(zhí)行董事，套現(xiàn) 1.2 億港元
• 股權(quán)騰挪：Ro Yue Limited 持股比例從 54.65% 降至 45.73%，累計被動減持 9.2 億股
• 資產(chǎn)轉(zhuǎn)移：2021-2023 年通過 BVI 架構(gòu)向境外轉(zhuǎn)移資金 8.7 億美元，購置倫敦、悉尼等地 23 處物業(yè)

生死時速：從千億黑馬到破產(chǎn)審查

二、草根逆襲：從路橋工到莆田首富

1. 鐵血創(chuàng)業(yè)史：炸橋立威
1985 年南昌昌北，21 歲的歐宗榮面臨職業(yè)生涯首個重大抉擇 —— 承建的贛江大橋被發(fā)現(xiàn)混凝土強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)。面對 800 萬元工程款誘惑，他掄起鐵錘砸毀橋墩，損失超 200 萬元。"寧可賠光家底，不能塌了招牌！" 這個決定讓他在江西基建圈名聲大噪，次年即中標(biāo)昌北新區(qū)道路工程。

2. 命運(yùn)轉(zhuǎn)折：抵債拿地
1996 年南昌市政府拖欠 1000 萬元工程款，歐宗榮咬牙完成施工后，選擇接受紅谷灘 300 畝荒地抵債。當(dāng)時這片灘涂地每畝作價 3 萬元，被同行譏笑 "拿廢紙換真金"。三年后，隨著江西省政府遷址紅谷灘，該地塊暴漲至每畝 80 萬元，歐宗榮在此開發(fā) "贛西第一街" 世紀(jì)花園，凈賺 2.3 億元。

3. 高光時刻數(shù)據(jù)切片

• 2018 年港交所敲鐘：正榮地產(chǎn)（6158.HK）上市首日市值沖至 213 億港元，歐宗榮身家突破 360 億元
• 2020 年銷售神話：全年銷售額 1450 億元，位列克而瑞榜單第 19 位，三年復(fù)合增長率達(dá) 58%
• 2021 年財富巔峰：以 430 億元身家蟬聯(lián)莆田首富，旗下正榮服務(wù)、正榮商業(yè)相繼分拆上市

草根逆襲：從路橋工到莆田首富

三、致命轉(zhuǎn)折：激進(jìn)擴(kuò)張埋下崩塌隱患

1. 財務(wù)杠桿的死亡螺旋

• 隱形負(fù)債：通過明股實(shí)債隱藏表外融資 287 億元，實(shí)際融資成本突破 15%
• 擔(dān)保黑洞：為福建某鋼貿(mào)企業(yè)連環(huán)擔(dān)保 102 億元，該企業(yè) 2022 年破產(chǎn)引發(fā) 68 億元代償
• 現(xiàn)金枯竭：2024 年末不受限現(xiàn)金僅剩 3.2 億元，單月利息支出達(dá) 2.7 億元

2. 戰(zhàn)略誤判三重罪
案例 1：南昌正榮御湖
2019 年以樓面價 1.2 萬元 /㎡拿下南昌朝陽洲地塊，創(chuàng)區(qū)域地王。項目定位高端改善，精裝均價 2.8 萬元 /㎡。2022 年交付時遭遇維權(quán)，因裝修縮水、學(xué)位落空，去化率不足 40%，累計虧損 23 億元。

案例 2：合肥正榮府
2020 年斥資 46.8 億元競得濱湖科學(xué)城地塊，配建 15 萬㎡商業(yè)綜合體。隨著合肥商業(yè)過剩，招商率不足 30%，年租金收入僅覆蓋運(yùn)營成本的 1/3，成為資金黑洞。

案例 3：莆田玉湖新城
2021 年啟動千畝大盤開發(fā)，配套五星酒店、國際學(xué)校。因三四線市場遇冷，首期開盤去化率僅 18%，工程款拖欠引發(fā)農(nóng)民工集體維權(quán)。

3. 家族治理困局

• 采購黑幕：表弟歐國強(qiáng)掌控采購中心，2019-2022 年虛增鋼筋采購成本 32%，涉及金額 23 億元
• 物流腐敗：女婿張某某操縱物流合同，通過虛增運(yùn)輸里程套現(xiàn) 2300 萬元，資金轉(zhuǎn)移至澳門賭場洗白
• 人才斷層：2022 年后 37 名核心高管離職，包括 CFO 談銘恒、副總裁劉偉亮等關(guān)鍵人物

致命轉(zhuǎn)折：激進(jìn)擴(kuò)張埋下崩塌隱患

四、崩塌時刻：從首富到 "負(fù)翁" 的墜落軌跡

1. 美元債違約沖擊波
2022 年 2 月 18 日，正榮地產(chǎn)公告無法償付 5300 萬美元票據(jù)利息，引發(fā)資本市場大地震：

• 股價雪崩：港股單日暴跌 80%，市值蒸發(fā)超 200 億港元
• 評級屠殺：惠譽(yù)、穆迪 24 小時內(nèi)連降 7 級，展望調(diào)整為 "負(fù)面"
• 交叉違約：觸發(fā) 23 家金融機(jī)構(gòu)提前抽貸，單周資金凈流出 58 億元

2. 資產(chǎn)處置荒誕劇
上海虹橋總部拍賣記
2023 年 6 月，阿里拍賣掛出正榮虹橋總部大樓，起拍價 58 億元。經(jīng)歷 7 次流拍后，2024 年 3 月以 29 億元成交，接盤方為某地方 AMC。評估報告顯示：該物業(yè) 2021 年估值 86 億元，三年間貶值 66%。

莆田祖宅抵債風(fēng)波
歐氏家族祖宅 —— 莆田埭頭鎮(zhèn) 5000㎡歐式莊園，2024 年 1 月被法院查封。評估價 2.3 億元的房產(chǎn)，二拍時以 1.1 億元流拍，最終債權(quán)人以 3800 萬元 "撿漏"，僅為評估價的 16.5%。

3. 政商關(guān)系破裂
2023 年 8 月，莆田市政府將正榮列入 "重大風(fēng)險企業(yè)" 名單，終止對其 30 億元紓困貸款發(fā)放。直接誘因是澄峰圍墾工程 7000 畝工業(yè)用地閑置 —— 這塊 2018 年以 "產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入" 名義獲取的廉價土地，至今雜草叢生，成為政企合作破裂的象征。

崩塌時刻：從首富到

五、時代切片：閩系房企興衰啟示錄

1. 激進(jìn)模式的先天缺陷

• 杠桿率對比：2021 年閩系房企平均凈負(fù)債率 98.7%，較央企房企高出 62 個百分點(diǎn)
• 融資成本：信托融資占比達(dá) 63%，綜合融資成本 9.8%，是國企的 2.3 倍
• 周轉(zhuǎn)效率：存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)從 2018 年 562 天增至 2024 年 1286 天，去化率跌破 40%

2. 家族企業(yè)的治理悖論
陽光城林騰蛟對比案例
同屬閩系房企的陽光城，2022 年引入泰康系戰(zhàn)投完成混改。通過稀釋家族股權(quán)、引入職業(yè)經(jīng)理人，在行業(yè)危機(jī)中實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，2024 年銷售額逆勢增長 23%。反觀正榮堅守家族控制，錯失自救良機(jī)。

3. 行業(yè)周期的殘酷清算

• 政策鐵幕："三道紅線" 實(shí)施后，閩系房企有息負(fù)債縮減 58%，但表外融資暴增 237%
• 市場分化：2024 年 TOP20 房企市占率提升至 68%，中小房企生存空間壓縮
• 融資冰凍：民營房企信用債發(fā)行規(guī)模從 2020 年 6800 億元驟降至 2024 年 380 億元

結(jié)語：黃金時代的血色殘陽

當(dāng)福州中院工作人員查封正榮總部 "正直構(gòu)筑繁榮" 的鎏金牌匾時，金屬撞擊聲在空蕩的大廳久久回蕩。這個從江西路橋工地崛起的商業(yè)帝國，最終在資本狂潮中走向崩塌。歐宗榮的墜落軌跡，既是草根逆襲神話的破碎，更是房地產(chǎn)黃金時代終結(jié)的縮影 —— 當(dāng)高杠桿、快周轉(zhuǎn)的野蠻增長遭遇長效機(jī)制的鐵壁，當(dāng)家族治理的封閉性與現(xiàn)代企業(yè)制度激烈碰撞，所有僥幸與投機(jī)終將付出代價。

其留下的 236 億元虧損黑洞、1.2 萬戶爛尾樓業(yè)主、468 家被拖垮的供應(yīng)商，如同刺向行業(yè)轉(zhuǎn)型期的棱鏡，折射出中國民營房企在周期更迭中的集體困境。正榮的案例警示后來者：唯有敬畏市場規(guī)律、筑牢風(fēng)控堤壩、擁抱透明治理，方能穿越周期迷霧。而在莆田埭頭鎮(zhèn)那片荒蕪的工地上，歐氏家族未完成的 "千億產(chǎn)業(yè)園" 規(guī)劃圖，仍隨風(fēng)飄蕩在生銹的塔吊之間，成為這個激蕩時代最蒼涼的注腳。