北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我還是不太理解美國的租售比為什么高，要不您給我算個賬吧，假定我買一套紐約100萬美元的房子，如果租金回報率想達到5%純利，您預計租金多少？成本多少？我的收益是多少？PS：別跟我聊粉紅那套

A：

1、100萬美元的房子，5%純利就是每年落兜里5萬，那咱就倒推一下吧。

2、無論是否出租，每年交的固定費用是房產稅1.5%，如果是公寓，那物業費（HOA Fees）每月300起，算0.5-1%吧。保險費0.2-0.5%，這三項常規按照2.5%計算。也就是說，如果想得到5%的純利，收益就必須在7.5%以上。

3、然后是出租的成本，先交租金稅吧，也就是個人所得稅，如果您是外來投資者不能抵扣的話那一般是30%，接近4個月租金。然后維護費+水電燃氣減免什么的1個月租金。如果您委托代理的話1個月租金，中介費1個月租金，空置期1個月租金，都加起來8個月租金。也就是每年12月的租金，您只能拿4個月的，33.3%。

4、那如果想實現7.5%的收益，就要實現7.5%/33.3%=22.5%的租金毛收益，這套房每年要租出22.5萬才行。每個月小2萬美元，您覺得有可能嗎？

肯定是不可能唄，所以如果不能抵扣和沒有當地熟人幫忙，去美國買房出租就是個笑話。能理解司馬老師為什么在美國買了那么多房子都空著了吧？因為如果不出租的話只支出2.5%，而出租的話不僅麻煩事兒多，而且還賺不到錢。這些人只是壞，但并不傻。

5、我再給您算算當地人的收益吧，要想得到5%是什么情況。首先前三項2.5%是少不了的，但租金稅（個稅）可以通過抵扣減半，一般是15%=兩個月租金。然后還能省掉代理費，中介費和空置期也能少點兒，這樣出租成本能降到4-5個月，按4個月算吧，成本33.3%，毛收益66.7%。

那這7.5%就是毛收益，要想得到，這套100萬的房就得租到每年11.2萬才行。注意這是當地人付出時間精力才能得到的，而且還不計入隱形成本。每個月小一萬，您覺得容易實現嗎？

6、我再說說常規的計算吧。一般來說，紐約100萬的公寓，每年租金在7萬就很不錯了，每個月小6000美金呢。

然后租金稅（個稅）+維護費+雜費算4個月成本，三分之一。那7萬得到三分之二，4.7萬。然后房產稅+物業費+保險費=2.5%，100萬就是2.5萬。4.7-2.5=2.2萬。每年不計隱形成本的收益是2.2%。能理解嗎？

7、但再多說一句，美國的“隱形成本”是很高的。因為整個北美（包括加拿大）都有“租霸”，一旦入住就不好轟走，少了半年多了三年的房租都算白扔，損失風險相當大的。

所以如果要計入“租霸”的風險，那常規就是再降低30%的收益。以2.2%來說，真正收益也就1.54%了，很高嗎？

所以再一次提問，能理解司馬老師在美國的“小房子”為什么不出租了吧？收益太低，麻煩事兒太多，作為一個能掙大錢的愛國表演藝術家犯不上。

畢竟全世界大城市的“真實租金收益率”其實都差不多，真要想賺租金在國內好不好啊？所以人家司馬老師根本就看不上美國的租金，圖的是房子升值，這才叫資本家的全球投資。

8、最后說一樣，資本是全球流動的，不會放著高收益而沒人去賺。如果美國真的有5%以上的穩定收益，那資本家早就把整棟公寓樓買下出租了，高收益的事兒根本輪不到普通人的。所以別以為您在國內賺不到穩妥的大錢，到了國外就能打敗資本家了，純屬扯淡的意淫。

僅供參考。

二

Q:

我不是北京人，我現在面臨是否買房的選擇。如果買的話只能買200萬左右的，非常遠非常小，也租不出去，還因為月供嚴重影響生活，對孩子上學也沒幫助。但如果不買的話孩子就要送回老家上學，留守兒童很有可能造成終生的創傷。

另外我也不喜歡北京的氣候，因為我是南方人，習慣了濕潤氣候。就算買了房，也讓孩子上了學，也要面臨各種的卷，未必能考上好大學。我們現在夫妻收入也就兩萬左右，如果交了月供之后就沒有多余的雞娃費用了，所以很為孩子的教育擔憂。

所以我想問您有什么建議，是否建議買房？如果能買的話您建議買在哪里？我們在北三環馬甸和太陽宮工作，希望不是特別遠的小兩居。孩子目前三歲，幼兒園好解決，就是學校不好辦。

A：

1、我都沒太理解，您不是北京人，但在北京上學跟是否有房的關系不大啊，沒房也能上學，只是不能挑好學校而已，有必要這就送回老家當留守兒童嗎？就算是有房的北京人也不能挑學校的，現在大多數都是多校派位，就算朝陽是單校劃片也未必100%。

2、另外您家既然目前沒房，那就算不買房交月供是不是也得交房租啊？就算租個近郊的也得3/4000吧？那如果說交月供之后就沒錢雞娃了，交房租之后就有錢嗎？畢竟如果是200萬預算，貸款一般也就100來萬，月供在5/6000就差不多了，也沒比房租多太多吧？

另外所以我覺得本來是沒什么太大問題的事兒，讓您自己給想的極端了，刻意放大了困難的程度。我建議還是平和心態吧，要這么鉆牛角尖兒的話就沒意思了。

3、偏遠的房子也未必租不出去，只是有可能租不出想要的價格而已。對孩子上學有幫助的那就是學區房了，基本都400萬左右起，北京人買著也費勁。

4、這我好像沒什么建議，您的思路和現實不太一樣，還是先再整理一下吧。別鉆牛角尖兒，也別給自己設置極端的選項。

僅供參考。

三

Q:

請問，我和孩子爸爸的戶口都不是北京的，老家和北京都沒房，現在大興租房，孩子也在大興上幼兒園。現在我們出于自住加投資的目的，想買****的共有產權房，您覺得合適嗎？另外請問這里的配套學校怎么樣，排名的話如果在北京能算什么水平？

A：

1、這共產房怎么還沒賣完呢？似乎至少兩年了似的。這種房的優勢就是相對價格低，能用不太多的資金住新房，居住的性價比也就比較高。但肯定是沒什么投資性的，政策已經幾乎堵死了所有獲利通道。

連將來出手時都得由政府審批價格，然后指定賣給同樣具備購買資格的家庭。

那商品價格是由供需關系決定的，在這種限定購買人群和價格的情況下，自然也就不好聊投資了。所以就是多考慮自住吧，其他的期望值別太高，不是那種產品。

2、配套學校我還真不清楚，不過一般都是中等水平吧。這也是期望值別太高吧，優質師資很難給安排到這種比較偏遠的學校，老師也未必愿意來。所以多數都是在當地算中等，在北京就算略下了。

3、總之還是多考慮自住吧，共產房從自住角度很合適，其他的就相對普通了，期望值別太高。

僅供參考。

四

Q:

請問，我北京人，說實話一直都沒關心過房價，因為有房住。現在是孩子五歲了才突然看房價，學區房真夠貴的，請問如果不買房的話能有辦法進入東城的學校嗎？花點兒錢什么的，或者是贊助費，有案例嗎？如果不行的話必須買房，除了平房，能有200萬之內的占坑房嗎？首付在100萬之內的。

A：

1、北京人不關心房價的多了，尤其是有房的家庭，沒需求的時候誰關心沒用的事兒啊。

2、不買房進入東城學校，那就是用戶口唄，只要有東城戶口就行，只是不能對口入學而已。另外是租房也可以，但這要求租房三年以上，而且還得是監護人名下無房。其他沒什么辦法了，只有房子是最省事兒的。

3、花錢的事兒我不懂，都只是聽說而已，這幾年沒見過實例，反正我不敢說。這要不問問別人吧，據說有專門干這個的，幾十萬一個名額，辦不成的話退還大部分。

4、除了平房，那就是200萬以下的樓房，不好找，幾乎沒有。一般來說占坑兒房都是崇文門的興隆都市家園，20多平小開間300萬左右吧。其他的那就都是得碰運氣了，比如地下室之類帶硬傷的，小面積的話有可能200萬左右，但之下的可能性很小。

而且這種房是否能貸款也不好說，不是說銀行不給房貸，而是大多數賣房人都嫌麻煩，不同意買家貸款。

5、總之這問中介吧，我幫不上忙。

僅供參考。

五

Q:

請問，我現在房子在房山長陽國際城，因周邊學校資源欠佳，所以目前帶孩子在東城上學，租房居住。因為工作在西四環五棵松，所以每日通勤很是辛苦。不知道是否應該將長陽的房子賣掉，換一套兼顧通勤自住的房子，要不老租房也不是事！

只是如果賣掉手中這套長陽的，到手的現金最多250萬，加上我手中積蓄最多300萬左右。如果仍然是貸款100余萬，是不是不太可能買到能兼顧的房子啊？

但如果不換房，目前我每月租金也達到7000多元，再加上長陽的貸款總計上萬了，壓力非常的大。所以很想換房以降低支出，也能給孩子節省出一些教育費用。想請教您的建議

A：

1、我好像沒什么建議似的，這問題的難度有點兒大。

2、工作在五棵松，但上學在東城，那要想兼顧通勤就得在中間，不是西城就是海淀，房價都不低，400多萬或500萬之內買不到多大的房子，最多小兩居。而且這倆區的房子也都溢價不低，居住的性價比也就不高。

可如果買在豐臺或石景山，那孩子上學又是問題了。尤其到了高年級和中學，課程增多之后的接送壓力更大。

3、長陽這套房沒出租嗎？是不是怕把裝修給毀了啊？如果能出租就租唄，租金至少能補貼一下月供。

4、其他我真沒建議，我理解您的為難，但這預算不太好選房，我幫不上忙。

僅供參考。

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