“超人”及其旗下企業(yè)（如長江實業(yè)、和記黃埔）在中國大陸的房地產(chǎn)投資策略以“長周期、低杠桿、高溢價”著稱，其土地運作模式常被外界稱為“捂地”（即長期持有土地延緩開發(fā)，待土地升值后獲利）。這一策略的核心邏輯在于利用時間差和城市發(fā)展紅利，通過土地增值而非快速開發(fā)銷售實現(xiàn)超額收益，其收益水平令人咋舌。

一、低價囤地

“超人”團隊在20世紀90年代至2010年前后，以極低成本在大陸核心城市獲取大量土地，尤其偏好一線城市新興潛力區(qū)域。例如：

1、北京“譽天下”別墅項目

該現(xiàn)稱“御翠園”，是一個典型的“捂地”案例，通過長期持有土地、延緩開發(fā)，最終實現(xiàn)土地價值的巨額增值。以下從拿地成本、開發(fā)周期、市場價格及銷售策略等方面，詳細分析該項目如何實現(xiàn)超50倍的增值。

2001年，”超人”旗下和記黃埔以7億元的總價拿下北京朝陽區(qū)姚家園地塊，總面積約40萬平方米，樓面價僅為1750元/平方米。這一價格在當(dāng)時屬于較低水平，得益于”超人”團隊對北京城市化趨勢的精準預(yù)判。

經(jīng)過22年的開發(fā)周期，2023年御翠園項目取得預(yù)售證，最低擬售均價達到90672.35元/平方米，較拿地時的樓面價增長超過50倍。這一增值主要得益于北京城市化進程的加速，尤其是朝陽區(qū)朝青板塊的快速發(fā)展，成為CBD后花園，周邊配套（如地鐵3號線、朝陽大悅城等）的完善進一步推高了土地價值。

2、上海真如副中心地塊

2006年，”超人”旗下長江實業(yè)與和記黃埔以22億元的底價，拿下上海普陀區(qū)真如副中心A3-A6地塊，總建筑面積約117萬平方米，樓面價僅為3055元/平方米。該地塊規(guī)劃為集住宅、商業(yè)、辦公、酒店于一體的綜合項目，命名為“高尚領(lǐng)域”。

2009年，真如副中心B1、B2南塊地塊掛牌出讓，起始樓板價已漲至7500元/平方米，較2006年”超人”拿地時的3055元/平方米翻了一倍以上。這意味著，僅通過“囤地”三年，”超人”持有的土地增值已超過30億元。

到2011年，真如地塊仍處于打樁階段，但周邊地塊價格已大幅上漲。根據(jù)市場數(shù)據(jù)，真如地塊的溢價率已達300%，樓面價接近9000元/平方米。

2019年，高尚領(lǐng)域住宅項目“領(lǐng)寓”入市，銷售均價為87555元/平方米，較2006年拿地時的3055元/平方米增長近28倍。僅住宅部分，項目銷售金額達73億元，位列上海住宅銷售前三甲。

3、成都南城都匯項目

2004年10月，”超人”旗下和記黃埔以21.35億元的總價拿下成都高新區(qū)金融城地塊，面積1036.47畝，樓面價僅為1030元/平方米。這一價格在當(dāng)時創(chuàng)下了成都乃至西部地區(qū)的單宗土地最高價，成為“地王”。

經(jīng)過16年的開發(fā)周期，到2020年，南城都匯所在的高新區(qū)新川板塊樓面價已漲至20700元/平方米，較拿地時的1030元/平方米增長近20倍。僅土地增值部分，”超人”的收益已超過200億元。

南城都匯項目從2004年拿地到2020年出售，開發(fā)周期長達16年。項目規(guī)劃建筑面積約250萬平方米，分為8期開發(fā)，但截至2020年，僅完成5期交付，6期部分尾盤在售，7期和8期仍在建設(shè)中。

2007年首次開盤時，南城都匯的房價約為4000元/平方米，到2016年6期開盤時，房價已漲至12000-16000元/平方米。2020年，項目所在區(qū)域的二手房均價達到2.51萬元/平方米，較2016年開盤價增長近60%。

項目共規(guī)劃2.33萬個單位（包括住宅及商鋪），截至2020年出售時，已售出16503個單位，剩余6750個單位及部分車位。最終，”超人”以78.47億元的價格將項目出售，錄得38.11億元的未經(jīng)審核收益。

4、上海世紀匯廣場項目

2004年，”超人”旗下和記黃埔以32億元的價格拿下上海浦東世紀大道地鐵站上蓋地塊，樓面價約為1.2萬元/平方米。該地塊位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是上海的核心地段，規(guī)劃為商業(yè)綜合體。

世紀匯廣場總建筑面積約36萬平方米，包括一座購物中心、兩棟甲級寫字樓及配套設(shè)施，是上海中環(huán)內(nèi)規(guī)模最大的城市綜合體之一。

項目從2004年拿地到2016年建成出售，開發(fā)周期長達12年。期間，項目進展緩慢，直到2011年才正式動工，2016年建成后即出售。

2004年拿地時樓面價為1.2萬元/平方米，到2016年出售時，周邊地塊樓面價已漲至8萬元/平方米以上，土地增值幅度超過6倍。

2016年，”超人”以200億元的價格將世紀匯廣場出售給中國人壽，扣除土地成本和開發(fā)費用，凈收益超過120億元。

5、廣州西城都薈廣場項目

1997年，”超人”旗下和記黃埔以26億元的價格拿下廣州荔灣區(qū)黃沙大道地塊，規(guī)劃為地鐵上蓋綜合商住項目。該地塊位于廣州老城區(qū)核心地段，緊鄰地鐵1號線和6號線黃沙站，地理位置優(yōu)越。

西城都薈廣場總建筑面積約8.8萬平方米，涵蓋商業(yè)、住宅及配套設(shè)施，是廣州首批地鐵上蓋綜合開發(fā)項目之一。

項目從1997年拿地到2013年出售，開發(fā)周期長達16年。期間，項目進展緩慢，直到2006年才正式動工，2012年才全面開業(yè)。

1997年拿地時，地塊樓面價約為3000元/平方米。到2013年出售時，周邊地塊樓面價已漲至2萬元/平方米以上，土地增值幅度超過6倍。

2013年，”超人”以30.3億港元（約合人民幣24億元）的價格將西城都薈廣場出售給離岸公司GCREFAcquisitions22Limited。扣除拿地成本和開發(fā)費用，凈收益超過10億元。

6、重慶楊家山項目

2007年4月，”超人”旗下和記黃埔以24.5億元的價格拿下重慶南岸楊家山片區(qū)約2500畝土地，總建筑面積約321萬平方米，樓面價僅為762元/平方米。這一價格在當(dāng)時屬于較低水平，得益于”超人”團隊對重慶城市化趨勢的精準預(yù)判。

經(jīng)過16年的開發(fā)周期，到2023年，楊家山片區(qū)的地價已從762元/平方米漲至10008元/平方米，土地增值幅度超過13倍。僅土地增值部分，”超人”的收益已超過200億元。

項目從2007年拿地到2023年仍在開發(fā)中，周期長達16年。原計劃2008年啟動，但直到2013年才開售第一期住宅，截至2023年僅開發(fā)了4期，剩余14期仍未動工。

2013年開售第一期住宅，售價約為8000元/平方米。

2018年，項目因政府限價一度成為“網(wǎng)紅盤”，售價漲至12000元/平方米以上。

截至2023年，項目已銷售7年，累計銷售額約85億元，但仍有大量未開發(fā)土地。

未開發(fā)土地面積約1500畝，可建體量約270萬平方米，其中住宅約241萬平方米，商業(yè)約29萬平方米。按當(dāng)前地價計算，未開發(fā)土地價值約200億元。

2006年，和記黃埔將楊家山地塊抵押給銀行，獲得26.21億元貸款，比拿地成本高出4.86億元，提前套現(xiàn)部分資金。

2018年，”超人”計劃以200億元出售未開發(fā)土地，但因政策限制未能成功。盡管如此，土地增值收益已遠超原始成本。

7、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心項目

2006年10月，旗下長江實業(yè)與和記黃埔通過合營公司，以8.32億元的價格從富都世界發(fā)展有限公司手中取得陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)X3-2地塊的土地使用權(quán)。該地塊位于陸家嘴核心區(qū)，緊鄰金茂大廈，地理位置極為優(yōu)越。

到2013年出售時，東方匯經(jīng)中心的樓面價已從拿地時的約7500元/平方米漲至82000元/平方米，土地增值幅度超過10倍。這一增值主要得益于陸家嘴金融區(qū)的快速發(fā)展及其作為上海國際金融中心的核心地位。

2013年，”超人”以71.6億元的價格將東方匯經(jīng)中心出售給交通銀行。扣除土地成本和開發(fā)費用，凈收益超過40億元，其中毛利潤約為18.39億港元（未經(jīng)審核）。

出售時，東方匯經(jīng)中心的單價約為65091元/平方米，而周邊類似項目的市場價格為8萬-10萬元/平方米，顯示出項目的溢價空間。

二、分期開發(fā)

在大陸的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期普遍長達10年甚至20年以上，這一現(xiàn)象的背后是其獨特的“捂地”策略和商業(yè)邏輯。

的項目通常分為多期開發(fā)，拉長整體周期。例如，北京御翠園項目從2001年拿地到2023年入市，開發(fā)周期長達22年，分為多期建設(shè)。

項目拿地后往往延遲動工，甚至通過“規(guī)劃調(diào)整”“市政配套未到位”等理由延緩開發(fā)。例如，上海高尚領(lǐng)域項目2006年拿地，直到2011年才正式動工，2019年才開盤，開發(fā)周期長達13年。

通過“局部動工”、“分期報建”等方式規(guī)避閑置土地處罰。例如，北京御翠園項目在拿地后4年才動工，但通過局部開工滿足政策要求，避免土地被收回。

項目開發(fā)過程中，常通過調(diào)整規(guī)劃、延緩施工時間等方式變相囤地。例如，上海世紀匯廣場項目在開發(fā)過程中多次調(diào)整規(guī)劃，最終耗時12年建成并出售。

項目建成后，通常迅速出售，而非長期持有運營。例如，上海世紀匯廣場2016年建成后以200億元出售，凈賺超120億元。

通過長期持有土地、延緩開發(fā)，實現(xiàn)土地增值和資本利得的最大化。例如，成都南城都匯項目從2004年拿地到2020年出售，土地增值近20倍。

三、項目罰款

根據(jù)公開信息，及其旗下公司在大陸的房地產(chǎn)項目中，因“囤地”或開發(fā)進度緩慢等問題，多次被政府部門罰款。以下列舉部分罰款數(shù)據(jù)及原因，資料來源于政府部門及媒體報道：

1. 東莞海逸豪庭項目

海逸豪庭項目在1999年被和記黃埔拿下后，并未立即進入開發(fā)程序，導(dǎo)致土地長時間閑置。東莞市國土資源局因此在2006年向和記黃埔下發(fā)了《征收土地閑置費通知》，基于閑置地面積達1938.3畝，該項目被征收的閑置費總金額高達7915萬元。這筆罰款是東莞市開展征收土地閑置費工作以來開出的最大一筆罰單

2. 北京逸翠園項目

未公開具體罰款金額，但被列入閑置土地黑名單

該項目位于北京朝陽區(qū)，2004年拿地后未按合同約定時間動工，竣工時間多次推遲。2010年，國土資源部公布的閑置土地黑名單中，逸翠園項目位列其中，被指“囤地”近4年。

3. 武漢江漢區(qū)老浦片項目

該項目2005年拿地后，開發(fā)進度緩慢，截至2013年仍未完工。期間，項目土地面積從2.95萬平方米增至3.52萬平方米，被指通過修改規(guī)劃延緩開發(fā)，變相“囤地”。

4. 廣州國際玩具禮品城項目

該項目2005年拿地后，原計劃2007年完工，但截至2013年仍未開發(fā)完成，竣工時間推遲至2017年，被指通過分期開發(fā)變相“囤地”。

5. 上海馬橋項目

2005年拿地后，項目開工時間多次延期，竣工時間從2007年推遲至2011年，被指“囤地”數(shù)年。

6. 北京工體北路4號地塊

2006年拿地后，李”超人”兒子旗下的盈科集團遲遲未動工，直至2009年將地塊轉(zhuǎn)讓，凈賺數(shù)億元。2010年，北京市國土局對該地塊開出罰單，并暫停盈科集團在北京的土地交易資格。

2018年后，大陸加強閑置土地監(jiān)管（如自然資源部要求“增存掛鉤”），部分城市直接限制港資企業(yè)拿地；

2015年起，逐步拋售大陸資產(chǎn)，套現(xiàn)超2500億元，轉(zhuǎn)向英國基建與東南亞市場。

他的生意主要是賭定中國核心城市土地稀缺性持續(xù)上升；并利用香港低息環(huán)境融資，對抗大陸開發(fā)貸利率；早期與地方政府的發(fā)展訴求高度契合，獲得低成本土地和寬松監(jiān)管。

他的這種“捂地”模式曾一度憑借精準的市場預(yù)判和長期主義策略，實現(xiàn)了驚人的土地增值與資本利得。然而，隨著中國大陸房地產(chǎn)市場環(huán)境的深刻變革，政策監(jiān)管的日益強化，以及市場從增量擴張向存量運營的轉(zhuǎn)變，這種曾經(jīng)風(fēng)光無限的模式已逐漸失去生存的土壤。曾經(jīng)的成功經(jīng)驗在新的時代背景下難以復(fù)制，這或許也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個新的發(fā)展階段，需要新的思維和策略來適應(yīng)未來的挑戰(zhàn)。