北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

北京為什么有那么多的大塔樓？密度大+公攤大，朝向與戶型也不好選，維護的難度也大，但當年為什么要這么設計啊？

A：

1、為什么那么多？主要是幾個原因吧，基本都是塔樓的優勢：外觀漂亮+社區空間大+結構安全+綜合成本低+節約土地，另外一條是戶型多變，比板樓至少更靈活。

2、北京早期的塔樓都是辦公+商業，住宅都是小板樓。大規模建造的高層住宅是從“前三門大板樓”開始的，1976年。建成后的質量非常好，但呆板單調的外觀遭到了批評。

畢竟改開后很多人都是先去的香港，對外觀多變的塔樓很是羨慕，所以后來就借鑒了塔樓設計。

另外咱們對新加坡樓市的借鑒也比較多，而那里也是塔樓為主。這對已經看膩了火柴盒的內地人來說，誘惑力簡直不要太大。所以從方莊和北三環等公房小區開始，塔樓大范圍流行了。

3、但當時的人們對高層住宅的認識程度不夠，忽視了一個地域特點。就是香港新加坡都是低緯度地區，太陽直射的周期長，導致這些地方的室內即便是冬天也沒什么陽光，所以對朝向的要求不高。再加上人口太過稠密，所以才只能以密度大的塔樓為主。

另外戶型方面也有當時的時代特征。當年的住宅基本都是“公房”，是按照級別資歷分配的。住戶很多都是住了半輩子破平房或筒子樓的，能住新樓房就不錯了，誰還會對戶型有太高要求??？

而且既然是公房，那就有面積標準。所以在設計中，面積的重要性大于宜居，也就出現了很多奇葩戶型。

從住戶角度來說，當年各家都沒什么太多的家具，基本都是很簡單的桌椅柜子床。那在家具少的情況下，戶型是否奇葩就不明顯了，體現不出太大的劣勢。所以當年的人們并不反感塔樓，那自然就蓋的多了。

4、簡單就是這情況，另外還有一點，就是很多小區都是建在市區的，那拆遷的難度就非常大。當時的政策是必須回遷，那假定地塊能蓋5棟樓，其中就得有2棟給回遷戶。那如此高的密度就只能是蓋塔樓了，板樓不夠地方。

而且市區的地塊也大多不規則。在這種限制條件下，開發板樓不僅浪費，設計出的小區也不好看，所以不得不螺螄殼里做道場，只能設計塔樓。

5、另外多說一句，北京的塔樓主要都是2003年之前開發的，之后就很少了。除非是地段兒實在不好規劃的，否則連回遷房和安置房都不愛蓋塔樓了。但主要原因不是您說的這些，而是因為通風+健康。

2003年是鬧非典，出現了香港“淘大花園”業主們集體感染的新聞。之所以這么多人中招，就是因為塔樓，而且是筒中筒的設計，導致通風不暢，病毒細菌什么的反而能沿著核心筒，迅速飄散到所有樓層。

新聞播出之后引發了很多人的重視和擔憂，北京塔樓項目的銷售斷崖式下跌，導致有些沒開工的小區臨時修改設計，把塔樓改為板樓。之后人們對居住體驗的要求越來越高，對塔樓的各種劣勢也就認識的更清楚，所以就很少再設計了。

6、另外板樓也有劣勢，比如外觀雷同，綜合成本高，戶型少，在同等地塊中的占地面積大于塔樓，造成社區的綠化空間小。還有就是室內通風雖然很好，但樓棟之間的風向不太好處理。

7、總之板樓塔樓都各有優劣吧，從成本角度說，塔樓的建造成本低但使用成本高，板樓則反過來。如果是大戶型，那其實是塔樓的戶型更占優，緊湊戶型則是板樓的優勢大。

僅供參考。

二

Q:

請問，我不認同您說的別墅投資性差的說法，我認為別墅必定是下一個投資熱點最多三年后就會開始。原因如下：

1、別墅帶有土地，而其他平層是不帶有土地屬性的，哪怕是三線城市的土地都要每平米5000元，200平米土地就是100萬價值了。北京的只會更高，五環外都至少3萬一平。

2、參考美國，別墅是中產家庭的標配，所有城市都一樣。而如果中國經濟發展，就必定從開始的溫飽走向有品質的生活，文明是一層層向上進步的。

3、不要以我窮我不信的姿態去控訴房價，你缺錢不代表別人也缺，你買不起別墅，買得起的大有人在。我雖然也不富裕，但是別墅是我的終極夢想，也是所有人的安家樂業目標。而以北京的收入水平，將來能買得起別墅的人會越來越多的。

4、隨著人口的減少，人們會不再追求教育和市區的低級配套，反而去追求郊區的綠色環保，這才是人類的高級目標。

5、目前國家還限制別墅的數量，這更是會推高別墅價格，物以稀為貴。而越是稀有的商品，越會激發人們的投資欲望。這就像40年前的冰箱彩電非常貴，但想買的人更多，最終成為中產家庭的標配。

A：

1、一條一條的捋捋吧。所有房子都是有土地屬性的，包括公寓和商鋪都有，各種平層普宅也有，別墅只不過是能擁有獨立地塊而已。但這在中國沒什么大用，因為連宅基地都不準隨便蓋，商品房就更不行了。所以土地只是個形式吧，發揮不出單獨的作用，也就沒有特殊的價值。

這比較一下價格吧，比如中央別墅區，獨棟別墅幾萬一平的有的是，而平層也沒便宜多少，那這土地價值體現在哪里呢？憑什么說以后能單獨升值呢？

2、郊區別墅確實是美國中產的標配，但這不是他們的主動追求，而是沒轍。因為美國大城市城區的流浪漢和零元購太多了，導致安全性和環境都很差。所以才把中產給擠兌走了，到郊區去躲清凈，安全性也高多了。

這跟中國是正相反的，咱們是越到核心區的安全系數越高，也不可能滿大街的流浪漢，所以無論中產還是土豪都沒必要躲到郊區，也就談不上什么文明向上進步。或者說文明有可能是向上進步的，但都是向中心匯集，沒聽說向外逃難的。

3、買的起別墅的當然越來越多，但未必非得買啊，這是倆概念。您的夢想是您的，代表不了別人。很多東西都是看上去很美，但了解多了之后也就不香了。這不抬杠吧，等您真住上別墅就知道了。

4、人們不再追求低級配套是對的，但也未必去郊區啊。您可能沒去過美國，去看看就知道了。中產之所以要躲開市區的超市+商業街+公園+公交地鐵，其實還是為了躲開流浪漢和窮人。因為這些人之所以聚集在市區，就是因為能得到食物，也能零元購，弄到藥品什么的也方便。

而中產之所以到郊區，圖的就是沒有公交，窮人流浪漢們來不了。沒有大公園，這些人不好藏。另外沃爾瑪等超市是發救濟的地方，能吸引窮人聚集，所以郊區別墅也會盡量避開。

這種情況跟中國完全兩碼事兒，完全沒有可比性，咱們沒必要到郊區去躲窮人。而且咱們的窮人只是經濟暫時不寬裕，但素質道德比老美的強多了。

另外可以去紐約等城市看看市中心，也照樣兒聚集著很多中產和有錢人，比如曼哈頓的豪宅就非常多，只不過是以公寓為主，特別土豪的才能擁有聯排獨棟呢。所以很多人不是不喜歡市區，只是買不起安全地段+豪宅而已。

5、“限墅令”是1994年就開始了，然后2003年就出臺了“禁墅令”，之后每隔一兩年就強調一次。但到目前為止，別墅項目還是不少，北京和外地都有的是?？梢哉f是需求很大，但市場仍然是供大于求，所以到目前為止的別墅還談不上稀缺，有的是，也就沒人加價搶購。

另外這和家電沒什么可比性，我沒理解您這邏輯。

6、總之吧，到目前為止，北京別墅的投資性還不強。以后或許能實現您的預測，但三年開始熱度的可能性肯定沒有，走著看吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，兩人工作分別在德勝和安貞，目前在北苑有一套房，目前價值估計430-450，孩子27年上學，想買學區。基于通勤和學區兩方面考慮，想買德勝。如果賣掉目前的房，預算1200，不賣房預算900。賣房需要折騰，搬家，想繼續在這上幼兒園還得租房，不賣只能買老破小。

想問下您，第一，現在買德勝合適嗎？還是可以再等等，擔心學區溢價太高。第二，有必要賣房全部投資到學區房上嗎？第三，德勝有推薦的比較好的小區嗎？

A：

1、常規建議是如果資金準備好了那就提前買，買完也就踏實了。沒準備好或賣房后增加的預算不多，也就是買小戶型占坑兒房的，那沒必要著急，等過了明年高峰期再看行情吧。

另外如果預算很高，能買到大戶型改善房的也可以提前買，因為溢價相對低，即便過了高峰期也應該受到的影響小。

或者說是看具體房源的溢價率，如果能買到相對低的就各項兼顧了。這可以讓當地中介給算算，或者自己算也行。兩種方法，一是用租售比計算，總價除以預估月租金，得出的就是租售比?，F在北京老房的平均值在500左右，商品房600多，超出的比例就是溢價。

另外可以和旁邊朝陽區的對比，比如典型的西城裕民現在13萬以上，旁邊朝陽安貞的不到8萬吧，中間的就是溢價。13/8=1.6，溢價率50%起，挺高的。但這是占坑兒房居多，商品房的溢價率就低了，總價越高的溢價率相對越低。

2、學區房別聊“投資”了，尤其是這種時期，還是先考慮教育+自住吧。甭說現在了，2021年前后，炒學區房的就開始出貨，2023年入學最高峰之前就都基本都出干凈了。

另外建議多留出一些教育經費，越是好學區的教育費用越高，競爭+攀比，哪科都挺貴的。

3、推薦找當地中介吧，他們最熟悉業務，也只有他們有房源。

僅供參考。

四

Q:

請問永樂小區可以買嗎？87年的，三樓帶電梯的板樓，41平南向一居160多萬。孩子去年考上石景山公務員，老家河北，現金100萬。

A：

1、永樂小區，沒什么不能買的。就是典型的老公房社區，居住角度的性價比高，租售比現在500多吧，北京平均值。一居室應該才400多，性價比就更高了。保值角度也是中等，肯定是跟隨大盤漲跌，不會有特殊的行情。

2、不過具體到房源怎么說呢，電梯板樓的三樓，談不上硬傷，但屬于低樓層。這種樓層其實有沒有電梯無所謂，沒有還更好呢，提高了套內面積+節省物業費+降低因為電梯維護而造成的麻煩事兒和保值風險。

另外既然是41平，那強調板樓的意義不是太大。因為板樓更利好的是中等戶型，方便做到南北通透，至少是南北向。但一居室在哪種設計中都是單向為主，所以無所謂哪種樓，戶型才更重要。

3、房齡2025-1987=38年。偏老，這種房適合長期持有，輕易不換房的。因為房齡老的雖然保值不吃虧+性價比高，但都流動弱，尤其是銀行額度緊張的時候，40年以上的有的銀行都不放貸了。長期持有是無所謂的，反正到時候老房越來越多，出手時慢慢兒賣也就不吃虧了。

4、再一點，現金100萬買160萬的房，貸款最多70萬吧，比例40%。也不是不行，只是偏低了一點，額度也不是太劃算。因為既然是公務員，那就有公積金，而且在貸款時肯定至少不麻煩。那為了6/70萬就用掉了挺珍貴的首貸資格，有點兒浪費吧，沒發揮出更大價值。

打個不恰當的比方就是想結婚了，娶了個大齡普女，圖的是彩禮低。也不是不行，將來也有可能分手再婚，但頭婚的身份可就沒有了。

5、簡單就是這情況，小區沒問題，各項中等。具體房源從描述來講不是太強，優劣勢都挺明顯，看自己更注重哪方面吧。

僅供參考。

五

Q:

想跟您咨詢下，想買總價5-600萬，離朝陽門和金融街45分鐘以內，次新房，兩居室，盡量近地鐵的房，請問有哪些板塊推薦？

A：

1、離朝陽門和金融街45分鐘內，一東一西，那就是中間偏南的唄。中軸路，豐臺南三環沿線的，5號8號10號線的。但具體的時間我不知道，歲數大了很少出門，搞不清楚通勤時間。

2、次新房兩居室，那就是80平起步，600萬之內，7萬左右的。這不難找吧，從成壽寺向細看，宋家莊劉家窯大紅門馬家堡，價格區間內的應該不少呢。

3、我要推薦是以西邊的草橋和首經貿為主，因為保值好的小區相對多，金融街的常規選項。但這邊離朝陽門的通勤時間我不知道，看自己的通勤體驗吧。

僅供參考。

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