住房是人民群眾安居樂業的物質保障。在商品房銷售過程中，面對一疊厚厚的合同協議，若沒有開發商的特別說明或者著重標記，大多數消費者難以在簽約時就對己方的權利義務及責任有個清晰的認識。那么，當購房者遭遇開發商逾期交房時應當如何保障自身權益，要求開發商承擔違約責任呢？

基本案情

2022年11月，吳某某與甲房地產公司簽訂《商品買賣合同》購買乙小區6棟商品房一套，其中約定出賣人甲房地產公司應當在2023年4月之前向買受人吳某交付所購買的商品房。補充協議中又約定，逾期交付時間超過六個月（即2023年10月）后仍未交房的，買受人有權解除合同，或者要求繼續履行合同并按日向買受人支付其已付房價款萬分之二的違約金。逾期交付違約金總額不超過該房價總價值的2%為限。

合同簽訂后，吳某某向甲房地產公司交付750000元購房款。2023年12月6日，乙小區6棟商品房通過竣工驗收備案。2023年12月16日，吳某某與甲房地產公司辦理了房屋交接手續。吳某某以甲房地產公司逾期交房為由，要求甲房地產公司支付按照購房總價750000元為基數按照日0.01%標準計算的違約金共計23250元。

審理過程

審理過程中，甲房地產公司辯稱，雙方在補充協議中約定了逾期交付時間超過六個月的按日以已付房價0.02%標準支付違約金，該違約金總額不應超過總價款的2%，即逾期交付違約金上限額為15000元。

法院經審理認為，吳某某與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議關于逾期交房違約金的約定，系甲公司為重復使用而預先擬定的，訂立合同時未與吳某某協商，該條款為格式條款。違約金條款為了督促甲公司作為房地產開發商按期履行交房的主義務所設，但甲公司將逾期交房違約金的上限設立為不超過商品房總價款的2%，在逾期交付房屋超過6個月的情況下無法彌補吳某某在此期間的利益損失，無法實現違約金“填平規則”目的，更不利于督促甲公司繼續履行合同交付房屋的主要義務，無法平衡合同雙方的利益。另外，甲公司作為格式條款提供方在案涉合同中約定買受人逾期付款責任按日萬分之四標準計算違約金，并未設置買受人支付逾期付款違約金的上限，但在己方逾期交房違約金條款約定時設置了開發商支付逾期交房的違約金上限，不符合合同權利義務相對等原則，屬于“不合理減輕自身責任”的情形，“逾期交付違約金總金額不超過該商品房總價款的2%為限。”應認定為無效條款。

閩清法院作出判決：甲房地產公司應向吳某某支付按照萬分之一標準計算的逾期交房違約金共計23250元。判決后，雙方均未上訴，本案判決已生效。

在商品房買賣過程中，房地產開發商為重復使用而預先擬定的商品房銷售合同，未與買受人事先協商，屬于格式合同，作為格式條款的提供一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，尤其是在商品房買賣合同關系中大多數消費者支付了較大金額購買住房，處于較為弱勢的一方，其權利更應受到法律的保護。所以，除了要求格式條款提供一方的開發商按照權利義務相對等原則訂立合同外，法律明確規定了開發商需采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕責任等與購房者有重大利害關系的條款并按照購房者的要求對條款予以說明。

法條檢索

《中華人民共和國民法典》

第六條民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。

第四百九十六條格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

第四百九十七條有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第四百九十八條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百八十五條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

第六百零一條出賣人應當按照約定的時間交付標的物。約定交付期限的，出賣人可以在該交付期限內的任何時間交付。

供稿 |曹偉泓

編輯 |陳 雅

核稿 |季臺贈

審核 |林燕芳