十四五收官之年，廣州的新賽季，要開始了。

近期，天河區2035年總規批復，奠定了全新的發展格局。

過去幾十年，廣州的發展重心由傳統中軸來到了珠城一帶，而未來，活力創新軸將接棒，成為廣州“新城脈”。

新的序幕拉開，誰將接替珠城，成為新引擎？

｜圖源：廣州市人民政府網

其實這個問題，規劃已經給出了答案。

都知道廣州是軸線上發展起來的城市，發展重心的轉移體現在軸線的興替。

一個重要的依據是，2035年廣州市“一軸一帶三核四極”的格局中，唯一的一軸是“活力創新軸”，而非珠城所在的城市中軸。

天河區2035規劃，更是把活力創新軸抬到了和城市中軸“平起平坐”的地位。

很明顯，隨著珠城一帶發展飽和，廣州要All In活力創新軸，發展新的“城脈”了。

｜圖源：廣州市人民政府網

這也是廣州“產業轉型”的關鍵。

現在各城市都在發展科創利器，杭州“六小龍”火爆出圈，廣州也在打磨自己的“殺手锏”。

而放眼整個活力創新軸，公認的“科創大腦”，當屬天河智慧城。

傳統科創區“有產無城”，而天河智慧城不同，這里依傍著天河之芯火爐山森林公園城央公園，產城融合，十分宜居。

｜天河智慧城航拍

|廣州樓市發布 攝

這里將是廣州爭奪國際話語權的底牌。

一方面，領軍的科創實力，將成為廣州經濟大盤的“發動機”。

可以看到，活力創新軸科創巨頭林立，網易、小鵬汽車、極飛科技等半數以上都來自天河智慧城。

這里集聚領軍科技企業2500多家，獨攬了全市18%的獨角獸，可以說廣州科創智慧城稱第二，沒人敢稱第一。

五年內廣州戰略性產業集群要實現6萬億產值，還得仰仗天河智慧城。

｜廣州樓市發布 制圖

另一方面，“新金三角”從發展進程來看，天河智慧城更加“年輕有活力”，擁有無限可能。

它跟珠城、金融城的定位都不一樣，而是新一輪城市競爭的“科創領域”。

如果說珠城和金融城代表著廣州的現在，那么廣州的未來將和天河智慧城息息相關。

｜廣州樓市發布 制圖

一般來說，城市重點發展區域，往往伴隨著新盤的大規模開發。

天河智慧城片區也是如此，今年在售/待售新盤至少6個。

哪個項目才是真正的近水樓臺？

全部對應到地圖上你會發現，真正位于智慧城產業核心區、近地鐵、商業的項目，只有一個——珠江·天河都薈。

｜廣州樓市發布 制圖

1、產業紅利別人靠蹭，而它真正位于產業心臟地段。

片區出讓過這么多地塊，能直接以“天河智慧城核心區”命名的，天河都薈是為數不多的一個。

這點也印證了它中軸之上，疊加智慧城心臟的地位。

其他盤想吃產業紅利可能要靠“蹭”，而它左鄰右舍是中國移動、網易智谷、時代E-park等高端產業園。

周邊環境新凈，還能近享海量產業紅利，未來房子進入二手市場也比其他項目更有競爭力。

｜項目周邊航拍

|廣州樓市發布攝

2、地鐵、商業是別人的短板，這里是強項。

產業優勢只是一方面，天河東最缺的地鐵和商業等配套，這里也近在家門口。

｜廣州樓市發布 制圖

項目距離21號線天河智慧城站直線大概600米，實際路程也是“直線”，無需接駁，一首歌的時間就能到地鐵站。

上地鐵后三站直達金融城、四站天河公園、五站珠城（換乘快線），市區地鐵通勤的上班人，也可以大膽沖。

｜廣州樓市發布 制圖

而且出行體驗感非常好，沿途有種網紅街的feel，界面繁華熱鬧，奈雪、星巴克、網紅餐飲等品牌商家聚集。

想想每天喝著奶茶去上班，不想做飯的時候下班順便擼一頓再回家，生活從容，班味都少了許多。

｜圖源：社群

吃喝玩樂也非常便利，廣百廣場和時代E-park就在斜對面300米內；去天河路買買買開車也不用半小時。

而且相比珠城，這里沒有遮天蔽日的高樓大廈，項目更是“依山傍水”，大觀濕地公園也在附近，生活自帶松弛感。

日常“爬山戲水逛公園”，比肩千萬豪宅的慢節奏生活，你也能Get起來。

｜項目周邊航拍

|廣州樓市發布 攝

3、12年尖子搖籃，別人有的這里更優。

書包也很強，項目配建了6班幼兒園，隔壁規劃的30班初中計劃引入廣州中學辦學。

學校擁有確定性，這是其他項目很難給到的安心。

更不用說周邊還有華陽小學（華陽教育集團新塘小學）和清華附中灣區學校二期（在建）等名校資源，妥妥的“尖子搖籃”。

｜清華附中灣區學校

廣州樓市發布 攝

綜合不難看出，無論地段、還是“學鐵商園”等配套資源，天河都薈樣樣都壓人一頭，是天河東新盤的“優中之優"。

按理說，這樣的外部條件基本可以躺贏，偏偏天河都薈還是最卷的那個。

產品，向來是項目操刀手珠江實業集團的“舒適區”。

早幾年，兄弟盤珠江花城憑借產品吊打同價位項目，首開創下“五位買家搶一套房，半小時售罄”的佳話。

現在天河都薈作為廣州最先進的一代產品，又是2025年天河首個新規盤，再次把天河產品力拉高了不止一個等級。

｜項目效果圖

項目首推建面約72-152平戶型，從樓棟布局到產品設計，從高端會所到華為智能系統等，全部升級成了新一代“六邊形戰神”。

全南向、270°廣角視野、3.15米豪宅層高...幾乎是所有數據指標領先版本的“集大成者”。

｜廣州樓市發布 制圖

當然，單看項目本身可能不夠直觀，咱們把幾個維度拿出來跟舊規或其他新規產品對比，高下立現。

推翻傳統布局，戶戶南向

樓棟布局，是決定產品舒適性的關鍵。

天河很多舊規乃至新規小戶型都是北向，部分還有對視、視野通風不佳等問題。

而項目首推的高層采用“蝶式樓棟”，并經過合理的角度旋轉，做到了戶戶朝南，也大大改善了通風和視野。

而小高層僅14層高，2梯2戶板式設計，南北對流，也比10萬+豪宅30多層板樓候梯時間更短，出門快人一步。

｜廣州樓市發布 制圖

再來看社區，市區新盤最缺的“低密”和“大花園”，天河都薈都具備了。

項目首推地塊容積率僅2.0，豪宅的低密水準，花園10大景致為業主提供高端休閑場域。

從迎賓廣場到禮序門庭滿足歸家儀式感，童夢樂園、雙泳池會所、6米酒店式首層大堂等多元空間點綴其中。

酒店式的奢享生活，是其他單體盤或小體量社區給不了的。

｜廣州樓市發布 制圖

使用率約120%，空間UP

項目最卷的還是使用率，相比舊規戶型簡直是“云泥之別”。

這對于住在天河20年老小區，想要換個新房子、新生活環境的買家是個機會。

比如駿景花園使用率僅約85%，但去年成交的一套約126平總價高達492萬。

而項目使用率約120%，換算下來約85平戶型跟駿景花園約126平實得面積都是約105平。

同等空間換房，不僅戶型格局更好，總價還能省下一輛小米SU7 Ultra。

｜廣州樓市發布 制圖

再比如華景新城陶然苑約146平戶型，也可以考慮換到項目約105平戶型，實得面積都是126平左右。

這里區域價值更有潛力，新房居住體驗感也更好，又依山傍水適合養老，省下來的461萬還能給兒子再買一套。

｜廣州樓市發布 制圖

拉爆開間，全部270°視野

房子的開間，也是衡量舒適性的因素之一。

舊規產品的小戶型一般是三開間朝南，四開間只有大戶型才能做到。

而天河都薈最小的72平做到11米南向四開間，最大的152平甚至做到超20米六開間，南北對流，四個臥室和客廳都是南向。

這樣的格局放在未來五年都是碾壓級別的，是真正意義上會“呼吸”的房子。

｜廣州樓市發布 制圖

另外，主臥也是進化的重要標志。

從舊規主臥的單面視野到部分新規戶型做到“雙面視野”，已經很難得了。

天河都薈的驚艷之處在于不僅做到270°視野，轉角處還沒有承重柱，廣角景觀更完整，觀感更佳。

｜主臥270°廣角視野示意圖

層高3.15米起，真好房

現在買家關注的還有層高，近期住建部明確好房子的層高不低于3米。

這也意味著部分舊規產品已經不合格了。

樓市君盤了下天河部分新規項目，發現層高3.15米及以上的基本是大戶型，層高3.3米的總價要上千萬。

而天河都薈最小的72平層高就做到3.15米，大戶型更是去到3.3米。

有點像50萬的小米SU7 Ultra，很多地方搭載的都是百萬豪車的配置。

｜廣州樓市發布 制圖

別看這15-30公分之差，卻拉開了很大距離。

以152平為例，3.3米的層高，即便裝了吊頂也完全沒有壓迫感，能讓更多陽光清風入室，住出大平層的感覺。

｜3.3米層高示意圖

華為智家系統，真科技宅

未來好房子，肯定也少不了智能系統的加持。

市面上不少新盤都引入了智能系統，但天河都薈搭載的華為鴻蒙智家系統的優勢在于多了“AI智慧”的加持。

無感通行、多個情景模式自由切換、一鍵控制空調、電動窗簾、熱水器等都只是基本操作。

更高階的智感享受是智慧語音、智慧聲光影帶來的沉浸式體驗。

｜華為鴻蒙智家系統示意圖

比如在家客廳看電影，就像在電影院一樣，音畫如臨其境。

而且有了AI語音助手，很多事躺著都能解決，比如睡覺忘記關燈、查看天氣、調節燈光等，都有“管家”出手。

老人小孩起夜也不用陪同，智能感應燈會自動亮起，燈光柔和不刺眼，睡眠不被打擾，一家人都省心。

｜項目創意板房示意圖

可以說，項目首推的建面約72-152平戶型，每一款都是“非標產品”，大家可以根據自己的預算來做選擇。

畢竟沒有人會在遍地智能機的時代，再去買舊規的諾基亞了吧？

總的來說，市面上那么多舊規、新規盤，不掰開揉碎來比較，根本看不出段位。

像天河都薈這樣占據中軸核心地段，步行范圍有學鐵商傍身，產品還是“六神裝”的項目，屬實不多了。

如果你也想在天河擁有一盞燈，天河都薈是個很好的答案。

歡迎添加樓姐微信

備注“珠江·天河都薈”獲取更多信息