商業世界，不進則退

撰文 | 蘇珊 賈斐

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 官方渠道

編者按

Preface

【2025·直擊財報】系列，在財報中讀懂企業邏輯，看見商業之變。此篇為，九龍倉。

店王難得，但九龍倉持有多個。 兩個上市公司——九龍倉集團、九龍倉置業，擁有香港海港城、成都IFS、長沙IFS等明星商場。

可在行業的下行周期內，店王們要絕對撐起九龍倉這只大象的業績走勢，難免有些吃力。

最新公告顯示，2024財年，九龍倉集團投資物業收入減少4%至46.44億港元，股東應占虧損港幣32.24億元。而以掌管香港業務的九龍倉置業，同樣沒有高光，期內營業盈利減少3%至96.91億港元，股東應占盈利從2023年的47.66億港元減少至8.91億港元。

在各路頭部玩家，“折騰不已”頻刷存在感的2024，九龍倉卻始終低調，甚至有種相對的“休眠感”。沒有增量，也鮮見大的調改動作。

這是主動謹慎為之，還是被動等待？不進則退的商業世界，它還能找回曾經的高光時刻嗎？

Vol.1

九龍倉集團凈利潤“巨虧”

但IFS真的扛打

從財報數據來看，九龍倉內地業務在2024年面臨多重挑戰。

2024年，九龍倉集團基礎凈盈利減少至港幣27.98億元，若計入投資物業重估減值凈額港幣59.9億元及其它非現金項目，集團錄得股東應占虧損港幣32.24億元（2023年：盈利港幣9.45億元）。

其中，投資物業收入減少4%至46.44億港元，營業盈利減少6%至30.26億港元，因為內地商場和寫字樓租金偏軟。

這樣的業績，如何評價？與同在內地運營高端企業的太古、恒隆對比分析，或更有啟示意義。

2024年，太古地產中國內地錄得零售物業租金收入總額為44.89億港元，同比上升7%。同期，恒隆地產2024年內地物業整體租賃收入為64.66億港元，同比下跌5%；其中高端商場2024年錄得租賃收入41.55億元，同比下跌4%；次高端商場錄得租賃收入6.5億元，同比上升4%。

由于九龍倉未披露商場及寫字樓具體租金占比，所以不能進行橫向比較。但總體來看，太古的業績表現略勝一籌。

目前，九龍倉集團在內地主要有三條產品線：IFS、時代廣場、奧特萊斯。

IFS系列是絕對的中流砥柱，特別是成都IFS和長沙IFS。它們一直都是城市中商場場日均客流排名TOP1，從未被超越，暫且守住了九龍倉在內地的競爭壁壘。

01

成都IFS：與成都太古里競合共生

身處春熙路商圈，成都IFS、成都太古里兩大“頂流”的競爭不可避免。據贏商大數據監測，2024年成都IFS的日均客流約為15萬人，而成都太古里的日均客流約為11萬人。

“春熙路雙雄”競合共生，調改策略各有側重。回顧成都IFS2024年的大事件，兼顧國際高端化與本土消費趨勢的戰略平衡。

一方面LV、CHANEL、Giorgio Armani等國際品牌門店重磅消息不斷，從Chanel重裝開業，到LV升級成總面積高達3200多平方米的三層門店，再到Giorgio Armani全新概念店重裝開幕，“空間價值再造”彰顯了頂奢項目的硬實力；另一方面項目在高端腕表、美妝、運動戶外等熱門板塊全面煥新，不斷增強品類優勢，構建年輕化生態閉環。

成都IFS與太古里的較量，正從頂奢品牌的貼身肉搏向生態化商業平臺的構建縱深演進。長期而言，能否將物理空間進化為“情感連接器”，將成為決勝關鍵。

02

長沙IFS：直面迎戰長沙萬象城

長沙IFS憑借優越地理位置與高奢品牌組合，自2018年5月開業以來一直占據長沙商業的核心地位，且持續保持場內品牌動態煥新，以立穩城市高奢潮流地“人設”。

2024年，長沙IFS迎來了新的競爭對手——長沙萬象城。雖然二者在定位、品牌策略、客群等方面各有不同，但長沙IFS依舊做出了更為積極的調改動作。在維穩奢侈品梯隊同時，不斷擴充主流大眾需求、引入輕奢潮奢品牌以做大首店矩陣，凸顯經營策略的差異化。

公開數據顯示，去年長沙IFS新開品牌80+家，其中首店30+家（官方統計），包括 McQueen華中首店、Miu Miu湖南首店、Mardi Mercredi華中首店、Gentle Monster獨家旗艦店、NB Grey概念店等，以時尚潮流零售品牌為主，持續升級潮流化、國際化、品質化的矩陣優勢。

03

時代廣場系列：小且舊，經營壓力增大

盡管面臨競爭，但兩大IFS的標桿地位沒有動搖，與其應時調改、服務升級密切相關。相較之下，九龍倉在內地的幾家時代廣場由于體量較小且設施老舊，經營壓力較大。從客流排名來看，均面臨激烈的市場競爭。

以大連時代廣場為例，坐落于大連市中心商務區——人民路，毗鄰香格里拉大飯店及富麗華大酒店。項目于2008年12月12日開業，樓高兩層，是當時唯一集合了愛馬仕、Chanel、LV、Dior、Gucci和Prada六個奢侈品牌的商場，但是項目體量很小。

在大連恒隆廣場升級為重奢商場后，目前大連有兩座重奢場，大連時代廣場與大連恒隆廣場正面競爭。

受限于項目面積和運營質量原因，再加上大連恒隆廣場2020年后的定位升級，及其作為全國最大恒隆廣場的硬件優勢，多個奢侈品牌已從大連時代廣場轉場大連恒隆廣場。其中，Dior于2024年5月底撤柜，此前還有Burberry、Celine、Brunello Cucinelli等品牌撤離轉場。

雖有壓力，但目前大連時代廣場還留存愛馬仕、Chanel、LV、卡地亞、Prada、阿瑪尼等頗具分量的頭部奢侈品牌，也在當地消費人群中積累了深厚的市場影響力。可隨著恒隆廣場持續調改起范，大連時代廣場未來要應對的經營壓力還將進一步升級。

由此可見，九龍倉在內地盡管IFS仍然具備競爭壁壘，但受到的挑戰是全方面、多維度的。

Vol.2

九龍倉置業業績全面下滑

但海港城活過來了

九龍倉置業于2017年分拆上市，涉及分拆的在港物業包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、尼依格羅品牌旗下的香港美利酒店及荷里活廣場，以及位于新加坡的會德豐廣場和Scotts Square商場。

其中最重要的物業是海港城和時代廣場，截至2024年末，九龍倉置業投資物業資產總額為2218億港元，海港城和時代廣場占比達88.5%。

海港城是香港最大的購物中心、全球知名的重奢高端商業體，一度是亞州店王，直到2021年被北京SKP超過，而時代廣場位于香港銅鑼灣核心區。某種意義上，九龍倉置業是香港零售市場的晴雨表。

2024年全年，九龍倉置業主要經營指標全面下滑。年度收入減少3%至129.12億港元，營業盈利減少3%至96.91億港元，股東應占盈利從2023年的47.66億港元減少至8.91億港元。

回溯5年業績，九龍倉置業始終未能重回2021年的高光。

業績下滑，九龍倉置業更多歸因為宏觀環境：“本港經濟呈現溫和增長的跡象，但市場對商用物業的需求仍然疲弱。零售銷售在2023年初疫后復常初期短暫反彈后再度下滑至今，港元強勢及減息步伐相對緩慢均持續削弱零售銷售。”

不過好消息是，海港城（包括酒店）收入增加2%，營業盈利持平。作為全球最知名的奢侈品商場之一，海港城2018年時整體租金收入高達118.71億港幣，其中商業部分75.29億港幣，年銷售額373億港幣。但2018年后受各種因素影響，收入持續下滑，尤其商業部分在2020年斷崖式下滑至53.66億港幣，直至2023年回暖。

01

海港城：積極調改，終于活過來了

地處香港九龍尖沙咀，背靠維多利亞港灣，坐享往來境內外旅客，海港城的成功有其特定稀缺之要素。可這種自帶的稀缺性，并非全無漏洞。

因開發時間早，且購物中心部分依托于幾棟大廈的裙樓，海港城內部空間相對復雜，層高較低、自然采光難以改善，分區多動線冗長復雜，行走其中易迷路。但囿于建筑結構、大調大改連帶的損失，目前海港城的改造多以局部更新為主。

●海港城平面圖 圖片來源：項目官網

此外，項目區位雖連通郵輪碼頭但不直通地鐵。而作為全世界盈利能力最強的地鐵線路所在城市，細數香港具有代表性的購物中心，基本都做到了地鐵上蓋。其次是奢侈品商場面臨的是全球競爭，香港這樣的國際旅游城市對匯率波動影響十分敏感。

面對這些問題，九龍倉運營團隊做了諸多有效的調整。據媒體不完全統計，截至11月底，海港城已經煥新調整了30+個品牌：奢侈品牌持續擴容升級、強化美妝高化矩陣、通過品牌快閃“嘗鮮”。其中，Giorgio Armani精品店翻新后面積達到了962㎡，分為上下兩層；FENDI在廣東道的全新旗艦店面積達到了288㎡；CELINE精品店總面積占地225㎡，共有2層。

同時，引入意大利高端品牌Mr & Mrs Italy亞洲首店、德國百年制鞋品牌BIRKENSTOCK專門店香港首店、BURBERRY Beauty全新概念店、嬌蘭、日本殿堂級護膚品牌 ALBION 全新專門店，以及植村秀全球首家快閃美妝便利店、Diptyque巴黎咖啡館限定店……

02

時代廣場：收入、盈利雙跌，亟待突圍

項目2024年收入和營業盈利皆下跌6%，其商業部分2018年租金收入達21億港幣、銷售額91港幣，其后收入下滑比海港城更加明顯，2023年收入雖微增至11.68億港幣，但相較于2018年幾乎腰斬。

地處香港銅鑼灣核心區，時代廣場500米范圍內商業體眾多，競爭非常激烈，而且附近商場過去一年持續進行了更新換代。

●圖片來源：高德地圖

為此，時代廣場積極調整租戶組合。九龍倉置業在業績報告中表示，Louis Vuitton2025年1月以試業形式登場，同時亦有《BLACKPINK THE GAME》全球首間實體店、Jellycat @ Lane Crawford Bridge及Pinkfong Baby Shark等更多熱門品牌和主題快閃店進駐。

此外，目前，九龍倉香港兩大主力項目的出租率雖然未能恢復至2018年的峰值，但總體穩定。可身處香港市場，既享受了國際都市的資產紅利（兩項目估值即高達1962億港元），也必須直面激烈競爭。即使像海港城這樣的旗艦，也必須不斷調改突圍。

Vol.3

商業市場，不進則退

在復雜技能形成過程中，練習到一定階段后，就會出現技能水平停滯不前的現象，練習曲線表現為一段接近水平的線段，即所謂的“高原期”。人如此，企業亦如此。

一方面，行業競爭加劇，經濟環境波動；另一方面，企業內部對于未來的發展機會止于探索，躊躇不前。發展到一定規模、擁有了一定的標桿項目后，企業可能處于這種“高原期”中。

九龍倉，在香港有前亞州店王海港城，在內地有成都IFS、長沙IFS等明星商場，但近年來在零售圈中既無新增項目，也沒有進一步的拓展計劃，業績沒有充分增長。雖對比同行沒有過分下跌，可似乎正處在了“高原期”中。

雖這種策略讓其有效規避了內地房地產市場本輪下行的大幅沖擊，體現了其作為"百年企業"對于市場周期的敏銳嗅覺。但在激烈競爭的商業市場上，不進則退，即使沒有新增項目，現有項目也必須不斷調改以更好地應對市場的變化，不然難免激起市場一片質疑聲。

面對復雜波動的經濟環境，激進或保守，破局或深耕，哪一種策略更好，或只有時間才有答案。

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