導(dǎo)語

滬杭等八城有望率先破局，多數(shù)城市仍需深化精準(zhǔn)施策。

◎ 文 / 馬千里 俞倩倩

研究視點

2024 年下半年以來，在存量及增量政策的雙重作用下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出積極的變化，四季度全國商品房網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)亮眼，房價指數(shù)也逐步回穩(wěn)，市場信心得到提振。不同城市之間的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)仍存在一定差異，上海、杭州等核心城市一馬當(dāng)先，土地與新房市場多項核心指標(biāo)率先企穩(wěn)向好。

在此背景下，深入探究典型城市 “穩(wěn)市場” 的先行指標(biāo)具有重要意義。本文將圍繞成交規(guī)模、房價水平、庫存壓力等多個維度，對典型城市進(jìn)行剖析，旨在回答現(xiàn)階段地方調(diào)控的優(yōu)劣之處、哪些城市有望率先回穩(wěn)、哪些城市能成為穩(wěn)市場的第二梯隊，以及哪些城市還需加大因城施策力度等問題，為房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展提供參考依據(jù)，本文主要觀點如下：

1.典型城市兌現(xiàn)政策成效，核心指標(biāo)整體企穩(wěn)向好。2024年下半年以來，在供需兩端政策協(xié)同發(fā)力下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)積極變化。四季度重點城市新房成交同比止跌回升，一線城市表現(xiàn)尤為突出，深圳新房成交同比激增146%。一二手交易鏈條恢復(fù)，四季度一手房成交占比環(huán)比提升7個百分點至41%，武漢等城市新房占比突破50%。狹義庫存規(guī)模年末回落至2.02億平方米，消化周期環(huán)比縮短至19個月。

2.深圳引領(lǐng)成交規(guī)模復(fù)蘇，部分城市仍處筑底深水區(qū)。2024年，深圳成為唯一實現(xiàn)一二手成交雙增長城市，新房同比增24%、二手房增48%，四季度成交量占全年近半。杭州、西安、北京、上海等城市二手房市場率先兌現(xiàn)政策利好，成交實現(xiàn)同比增長，一手房交易量仍在持續(xù)下跌。

3.成都、西安人均購房面積超1.5㎡，購房需求仍保持相對旺盛。從歷史數(shù)據(jù)發(fā)展經(jīng)驗來看，一般人均購房面積在1.5平方米以上時，意味著城市正處于購房需求的快速釋放期，成都、西安、重慶、長沙等城市該項指標(biāo)均位居前列，顯示城市需求側(cè)仍有較強的發(fā)展韌性。

4.房價指標(biāo)現(xiàn)積極信號，凸顯結(jié)構(gòu)性機會。典型城市租售比均值達(dá)1.8%（超存款利率），重慶（3.05%）、長沙（2.42%）回報率領(lǐng)先。長沙房價收入比僅7年，居民月收入可覆蓋零首付貸款月供。四季度70城房價降幅收窄，一線城市房價環(huán)比率先回正，青島、北京高檔項目抗跌性顯著

5.庫存壓降加速，優(yōu)質(zhì)板塊價值顯現(xiàn)。2024年青島等9城庫存減少超100萬㎡，徐州、深圳核心板塊消化周期較全市平均縮短5-8個月。上海、杭州等低風(fēng)險板塊年交易規(guī)模仍超2000億元，18個月以內(nèi)板塊成交占比達(dá)64%。

6.投資聚焦確定性，頭部城市盈利優(yōu)勢顯著。市場化企業(yè)拿地高度聚焦優(yōu)質(zhì)土儲，2024年四季度以來，杭州、上海優(yōu)質(zhì)宅地溢價率頻頻突破破50%。近兩年典型城市開盤項目近八成盈利，2024年杭州有101個項目實現(xiàn)了正收益。

7.八城有望率先破局，精準(zhǔn)調(diào)控仍是關(guān)鍵。杭州、上海、成都等八城多指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，2025年企穩(wěn)回升可期。廣州（嚴(yán)控供地）、長沙（租售比2.4%）、重慶（租售比3.05%）單項優(yōu)勢突出，也有望迎來更多積極變化。建議核心城市提振需求與優(yōu)化供給并重，通過存量盤活與需求分層激活實現(xiàn)供求新平衡。

01

整體趨勢: 兌現(xiàn)政策預(yù)期
核心指標(biāo)從低迷走向企穩(wěn)

2024年，各地樓市成交月度呈現(xiàn)出前穩(wěn)中低后高走勢，四季度一二手房成交均出現(xiàn)不同程度放量，新房網(wǎng)簽城市更是同比回正，少數(shù)核心城市表現(xiàn)更為突出，如深圳、廈門新房成交同比回升，四季度一手房成交占比更是迎來回升，下滑周期、廣義消化周期等指標(biāo)也明顯改善。1、成交規(guī)模：2024年下半年迎來止跌企穩(wěn),一線城市尤為突出

2024 年下半年開始，24 個重點城市的新房成交情況有了明顯積極變化，之前新房成交同比一直下降，到下半年降幅開始縮小，到四季度更是止住下跌勢頭，開始回升。

從城市能級來看，一線城市恢復(fù)得更好。根據(jù)CRIC監(jiān)測的數(shù)據(jù)，一線城市四季度新房成交相比上年同期增長了 46%，而 24 個重點城市平均增長 13%，深圳表現(xiàn)格外突出，四季度同比增長達(dá)146%。

新房成交同比在 2024 年三、四季度的止跌回正，離不開中央宏觀調(diào)控的支持。7 月份三中全會決定，讓各個城市在房地產(chǎn)政策上有了更多自主權(quán)，并大力支持居民各種各樣改善住房的需求。到了四季度，政策明確房地產(chǎn)市場需“止跌回穩(wěn)”，9月末政治局會議定調(diào)“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，10月份國新辦新聞發(fā)布會更是罕見地三度提及房地產(chǎn)，11月財政部降低契稅、增值稅、土地增值稅，住建部擴大城中村改造范圍，自然資源部提出專項債券資金收回收購存量閑置土地，12月更是明確將執(zhí)行適度寬松的貨幣政策。在稅費減免、釋放需求、調(diào)降庫存、融資放寬等多方面舉措行之有效的執(zhí)行下，四季度新房成交也如期止跌回升，作為行業(yè)發(fā)展的排頭兵，一線城市也從中獲益更多。

2、一二手結(jié)構(gòu)：“賣二買一”交易鏈條恢復(fù)，一手房成交占比回升

二手房市場的變動，清晰折射出市場信心正逐步回暖。在本輪市場調(diào)整期，不少房東出于資金套現(xiàn)需求，或是迫于市場下行壓力，選擇拋售二手房、減少持有資產(chǎn)。這類賣家數(shù)量的顯著增多，使得二手房市場的角色發(fā)生扭轉(zhuǎn)，從原本購房需求的 “中繼站”，轉(zhuǎn)變?yōu)榕c一手房市場激烈爭奪客源的競爭對手。在南京、蘇州、重慶等城市，二手房交易甚至一度占據(jù)市場主導(dǎo)地位。

然而，到了 2024 年四季度，市場風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，進(jìn)行房屋置換的房東數(shù)量有所回升。這一變化直觀地反映在一手房成交占比上。數(shù)據(jù)顯示，2024 年四季度重點城市一手房成交占比達(dá)到 41% ，相較于同年三季度提升了 7 個百分點。單純賣房的二手房房東占比下降，側(cè)面表明居民對房地產(chǎn)市場前景的預(yù)期更為樂觀，市場信心在四季度有了較為顯著的恢復(fù)。這種信心的提升，促使大家更愿意且更有底氣進(jìn)行房屋的升級換代投資。

典型如武漢，2024 年四季度新房成交占比達(dá)到 52%，較三季度提升了 12 個百分點。年末武漢一手房市場交易量大幅增長，有力分流了大批客流。2024 年 12 月武漢新房成交 1.6 萬套，同比大增 70%，創(chuàng)下 2021 年以來歷年 12 月的新高。武漢計容新規(guī)的出臺，及歲末高品質(zhì)住宅加快入市功不可沒。新規(guī)與新房源不僅提升了改善型需求者對武漢新房市場的預(yù)期，還使得歲末高品質(zhì)項目平均開盤去化率達(dá)到八成左右，新房成功從二手房市場中 “搶回” 大量客群，進(jìn)一步穩(wěn)固了一手房市場的地位。

3、短期庫存：2024年歲末消化周期見頂，狹義庫存亦同步回落(略)

02

規(guī)模調(diào)整：深圳引領(lǐng)成交復(fù)蘇
部分城市仍處筑底深水區(qū)

（節(jié)選）

具體城市交易走向方面，2024年典型城市交易量處于探底周期，新房成交量普遍較2023年同比下滑，但二手房交易量相對堅挺，成都、西安、長沙等市人均購房面積仍超過1.5平方米，仍然保持著相對旺盛的交易需求。隨著一手房交易份額的回升，這些城市未來新房市場的恢復(fù)表現(xiàn)也更加值得期待。聯(lián)系一二級市場表現(xiàn)來看，成都、天津等積極減少土地出讓規(guī)模，“降庫存”步伐更快，近三年長期庫存下降超過1000萬平方米，2024年新房市場表現(xiàn)好于大多數(shù)典型城市。1、成交趨勢：2024年交易量仍在探底，僅深圳一二手成交同比雙增

對比2024年一二手房市場表現(xiàn)來看，典型城市主要可分為三類

（一）新房增長：深圳率先回穩(wěn)向好

其中深圳更為典型，是 24 個城市中唯一新房和二手房同比均增長的城市。新房同比增長24%，二手房同比增48%。這得益于深圳強勁的經(jīng)濟活力、持續(xù)的人口流入以及城市更新帶來的購房需求。2024 年深圳進(jìn)一步放寬了落戶政策，同時加大了對剛需和改善型住房的支持力度，如降低房貸利率、增加保障性住房供應(yīng)等，“9.26”后深圳市場交易量激增，四季度新房交易量約占全年成交量的一半。

2、人均購房：成都、西安超1.5㎡，購房需求仍保持相對旺盛

從房地產(chǎn)研究的角度來看，一二手人均購房面積，既體現(xiàn)購房需求的旺盛程度，也與城市房地產(chǎn)需求發(fā)展進(jìn)程緊密相連。從歷史數(shù)據(jù)發(fā)展經(jīng)驗來看，一般人均購房面積在1.5平方米以上時，意味著城市正處于購房需求的快速釋放期，當(dāng)城市經(jīng)歷了購房需求快速釋放的高點之后，就北京、上海的發(fā)展經(jīng)驗來看，人均購房面積會回落至0.9平方米左右。

具體來看，成都、西安城市人均購房面積處于領(lǐng)先地位。成都人均購房面積達(dá)到 1.67 平方米，西安為 1.7 平方米，再加上龐大的常住人口基數(shù)，需求總量仍保持相對旺盛。這些城市近年來發(fā)展迅速，人才引進(jìn)政策吸引了大量人口流入，帶來了強勁的剛性住房需求。同時，城市更新和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷推進(jìn)，激發(fā)了改善性購房需求。例如成都持續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，以及適度寬松的信貸政策，如降低首付比例、下調(diào)房貸利率等，均進(jìn)一步刺激了購房行為。

3、控制供給：天津、成都積極壓降供地規(guī)模，長期庫存快速下行

面對庫存壓力的節(jié)節(jié)攀升，地方主管部門響應(yīng)中央號召，近年來在供地規(guī)模和時序方面均作出了行之有效的調(diào)整，從近年土地成交規(guī)模的管控來看，天津、成都、重慶、青島等城市表現(xiàn)較佳，近三年土地交易量低于商品房成交量超過800萬平方米。

結(jié)合2024年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，基本面相對較好的天津、成都，2024年新房開盤去化率均超過五成，新房市場表現(xiàn)已然處于典型城市的第一梯隊。如2024 年成都發(fā)布多項穩(wěn)市場新政，包括支持多孩家庭購房、解除限售、優(yōu)化公積金使用政策等，2024年四季度以來開盤的保利花照天珺、中環(huán)天宸等項目，均實現(xiàn)了100%的當(dāng)日去化率。而重慶、青島在經(jīng)過了近三年的大幅調(diào)整之后，雖然廣義消化周期仍高于6年，但狹義消化周期也都回到了18個月以內(nèi)的相對安全范圍。

4、小結(jié)：深圳、成都等規(guī)模調(diào)整成效顯著，部分城市仍存挑戰(zhàn)

2024 年典型城市房地產(chǎn)市場在規(guī)模調(diào)整上差異明顯。深圳表現(xiàn)突出，是唯一新房和二手房交易量同比雙增長的城市，新房增 24%、二手房增 48% 。其經(jīng)濟活力強、人口持續(xù)流入，2024 年放寬落戶政策、加大住房支持力度，“9.26” 后交易量激增，四季度新房交易量占全年近半，率先實現(xiàn)市場回穩(wěn)。

成都和天津在控制供給方面成效顯著。兩市積極壓降供地規(guī)模，近三年長期庫存下降超 1000 萬平方米。2024 年成都發(fā)布多項新政，部分項目開盤去化率達(dá) 100%；天津新房開盤去化率也超五成，新房市場表現(xiàn)位居典型城市前列。

此外，成都、西安、長沙等城市人均購房面積超過 1.5 平方米，交易需求相對旺盛。成都人均購房面積達(dá) 1.67 平方米，西安為 1.7 平方米，這類城市近年來發(fā)展迅速，人才引進(jìn)政策吸引大量人口流入，帶來充沛的剛性住房需求，同時城市更新和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)激發(fā)改善性購房需求，未來新房市場恢復(fù)表現(xiàn)值得期待。

部分城市表現(xiàn)不及預(yù)期。廣州、濟南、蘇州等城市新房和二手房交易量均同比下降，庫存壓力同比攀高。無錫、蘇州、徐州等江蘇經(jīng)濟強市土地供應(yīng)未有效收縮，在地方財政壓力下，近年來土地供應(yīng)未能及時有效收縮，近三年土地成交建面達(dá)到新房成交的 2 倍以上。雖然住建部門引導(dǎo)放緩新房上市節(jié)奏，但長期庫存壓力仍在快速攀升，尤其是徐州和無錫，廣義庫存基數(shù)較高，2025 年需加強對存量住宅用地的處置力度，以提升土地投資和購房者信心。

03

房價動態(tài)：走勢向好有跡可循
重慶、長沙投資亮點突出

（略）

1、租售比：均值1.8%超過存款利率水平，重慶已接近商貸利率2、房價收入比：購房壓力顯著分化，長沙人均收入已可覆蓋0首付貸款3、近期趨勢：2024年末房價降幅收窄，一線城市房價環(huán)比率先回正4、各類項目：高檔項目抗跌性較佳，青島、北京、長沙尤為突出5、小結(jié)：多數(shù)城市租售比已超過存款利率，長沙購房壓力最輕2024 年典型城市房價展現(xiàn)出不同的現(xiàn)狀水平和發(fā)展態(tài)勢。整體來看，大多數(shù)城市租售比已經(jīng)超過存款利率水平，且房價收入比在16年以內(nèi)。在保障房市場規(guī)模日益增長的背景下，越來越多城市的商品房價格開始恢復(fù)到合理水平之內(nèi)。結(jié)合2024年年末房價指數(shù)表現(xiàn)來看，房價同比降幅持續(xù)收窄，一線城市房價更是環(huán)比率先回正，房價相關(guān)指標(biāo)均呈現(xiàn)出積極走勢。二手房市場中，高檔項目抗跌性表現(xiàn)相對較佳，也為地方穩(wěn)市場提供了更多的結(jié)構(gòu)性調(diào)整窗口。 具體城市方面，長沙憑借低房價和居民收入穩(wěn)定增長的優(yōu)勢，房價收入比僅為 7，購房壓力在眾多城市中最小，人均收入足以覆蓋剛需與首改項目的貸款支出，居民購房負(fù)擔(dān)最為輕松。昆明、武漢、鄭州等城市，受益于產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動收入提升以及穩(wěn)定的房價，房價收入比低于 10，購房壓力相對較小。一線城市中的深圳、北京、上海房價收入比依舊偏高，盡管較 2023 年有所下降，但購房壓力仍然較大，尤其是深圳，近年來快速推進(jìn)的保障房建設(shè)，更進(jìn)一步推高了商品住宅的價格水平。

04

庫存壓力：顯著降低
徐蘇深等優(yōu)質(zhì)板塊存結(jié)構(gòu)性機會

庫存壓力方面，2024年得益于供給節(jié)制和成交改善，狹義庫存延續(xù)波動下行走勢，青島、南京、鄭州、武漢、杭州、濟南、蘇州、寧波、重慶等共計9城庫存壓降超100萬平方米。而從當(dāng)前庫存結(jié)構(gòu)來看，徐州、蘇州、鄭州、深圳、昆明、福州、廈門等核心板塊去化壓力顯著好于全市平均，差值均在5個月以上。從低風(fēng)險板塊的市場份額來看，上海、杭州、成都、深圳遙遙領(lǐng)先，交易規(guī)模仍達(dá)2000億元以上。

1、庫存規(guī)模：青寧鄭漢等9城庫存壓降超100萬㎡，加速推進(jìn)穩(wěn)市場進(jìn)程（節(jié)選）

2024年各地樓市加快去庫存進(jìn)程，重點50城加速去庫存進(jìn)程，整體庫存規(guī)模呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存31093萬平，環(huán)比降1%，同比降11%。但城市間分化持續(xù)加劇：

青島、南京、鄭州、武漢、杭州、濟南、蘇州、寧波、重慶等共計9城庫存壓降超100萬平方米。其中庫存規(guī)模降幅最大的當(dāng)屬青島，2025年1月狹義庫存僅為999萬平方米，較2024年1月下降258萬平方米，同比降幅達(dá)21%。究其原因，一方面政府通過縮減新房供應(yīng)來控制庫存規(guī)模，2024年全年青島新房供應(yīng)僅367萬平方米，較2023年下降41%；同時針對市場需求，調(diào)整產(chǎn)品類型，增加中小戶型、剛需房源的供應(yīng)，減少大戶型、高端房源的庫存積壓。另一方面，政府通過不斷優(yōu)化購房政策、調(diào)整信貸政策等方式來刺激居民購房需求，譬如放寬限購政策、 降低首付比例、提供購房補貼、降低房貸利率、提高公積金貸款額度等不斷降低居民購房門檻，減輕居民購房負(fù)擔(dān)。

青島樓市的去庫存策略將圍繞“因城施策”的原則，結(jié)合本地實際情況，從需求端、供給端、金融端等多方面發(fā)力。通過優(yōu)化購房政策、推動租賃市場發(fā)展、加強區(qū)域協(xié)調(diào)、鼓勵房企促銷等手段，青島有望逐步緩解庫存壓力，實現(xiàn)樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，青島作為沿海開放城市，其經(jīng)濟發(fā)展和人口吸引力也將為樓市去庫存提供長期支撐。

2、優(yōu)質(zhì)板塊庫存：徐州、蘇州、深圳核心板塊去化壓力顯著好于全市平均

鑒于城市大量庫存來自于高風(fēng)險板塊，且這些板塊大多流速不高，無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)、還是地方主管部門而言，除少數(shù)重點市政相關(guān)項目之外，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可能性都很小。

因此在現(xiàn)階段，為了對于城市價值作出相對公允的判斷，研究中心對24個典型城市的板塊消化周期進(jìn)行了梳理，剔除了消化周期達(dá)到城市平均值兩倍以上的板塊，即為核心板塊消化周期，對比前后差距可見，全市平均消化周期小于18個月的城市有13個，而核心板塊消化周期小于18個月的城市個數(shù)擴容至17個。其中徐州、蘇州、鄭州、深圳、昆明、福州、廈門等核心板塊去化壓力顯著好于全市平均，差值均在5個月以上。

3、低風(fēng)險板塊交易規(guī)模：上海、杭州、成都、深圳仍達(dá)2000億元級別

就低風(fēng)險板塊的市場份額來看，上海、杭州、成都、深圳遙遙領(lǐng)先，低風(fēng)險板塊交易規(guī)模仍達(dá)2000億元以上，第二梯隊為廣州、北京、西安、天津，低風(fēng)險板塊交易規(guī)模為1000-1300億元，第三梯隊為南京、武漢、青島、蘇州、濟南、寧波等，低風(fēng)險板塊交易規(guī)模為500-1000億元，余下合肥、長沙、廈門、昆明、重慶、徐州、福州、鄭州、長春、無錫等十城低風(fēng)險板塊交易規(guī)模均不足500億元。

事實上，24個典型城市18個月以內(nèi)板塊成交金額平均占比達(dá)到64%，其中杭州、成都、濟南、合肥、西安、天津、南京等更是在七成以上，對于地方主管部門和開發(fā)商而言，可進(jìn)一步聚焦這些優(yōu)質(zhì)片區(qū)的新房開發(fā)。一方面適度加快項目的供應(yīng)上市節(jié)奏，另一方面也要注意新增土地供給和周邊配套的同步發(fā)展，避免出現(xiàn)短期“空城”現(xiàn)象，傷及優(yōu)質(zhì)板塊的發(fā)展預(yù)期。

4、小結(jié)：庫存壓力顯著改善，深圳、蘇州等優(yōu)質(zhì)板塊價值凸顯

2024年，典型城市庫存壓力呈現(xiàn)“總量壓降、結(jié)構(gòu)分化”特征。其一，總量壓降加速：青島、南京等9城狹義庫存同比減少超100萬㎡，政策調(diào)控與需求釋放形成合力，推動庫存去化周期環(huán)比縮短2.4個月至19個月，70城中近半數(shù)回歸18個月安全線。

其二，優(yōu)質(zhì)板塊價值凸顯：徐州、蘇州、深圳核心板塊消化周期較全市均值縮短5-8個月，如深圳園山、民治、鳳凰等板塊消化周期更是不到10個月，如龍崗園山板塊2025年1月加推的深鐵閱云境，開盤1小時145套房源即告售罄。

其三，交易向低風(fēng)險區(qū)集中：上海、杭州等城市18個月以內(nèi)低風(fēng)險板塊成交占比達(dá)64%，年交易規(guī)模維持2000億級別，對于地方主管部門和開發(fā)商而言，可進(jìn)一步聚焦這些優(yōu)質(zhì)片區(qū)的新房開發(fā)。

05

投資銷售：企業(yè)拿地縮量提質(zhì)
近兩年成交宅地開盤七成盈利

（節(jié)選）

1、企業(yè)投資：市場化企業(yè)更傾向投資優(yōu)質(zhì)土儲，僅為少數(shù)城市拿地主力（略）2、開盤去化：下半年銷售情況普遍轉(zhuǎn)好，杭州、長沙年均去化率超過五成（略）3、項目盈利：盈利項目占比接近八成，杭州101個項目實現(xiàn)盈利

對于2023年以來典型城市的新出讓土地，在CRIC統(tǒng)計的超過836個已開售的項目中，649個項目實現(xiàn)盈利，占比接近八成。從城市分布來看，杭州、北京、上海、天津、成都、西安均有超過50個項目實現(xiàn)盈利，其中杭州更是有101個項目實現(xiàn)盈利，展現(xiàn)出強大的市場韌性和持續(xù)發(fā)展能力。

一線城市方面，北京、上海表現(xiàn)突出，分別有50個以上項目實現(xiàn)盈利，盈利項目個數(shù)占比均達(dá)到85%，至于廣州（86%）深圳（100%）雖然盈利項目占比更高，但新開盤項目數(shù)量明顯低于北京和上海，如深圳在2023年后拿地的項目，開盤率只有20%。相對而言，北京、上海不僅開盤率高，且開發(fā)量較大，這主要還是得益于兩地強大的經(jīng)濟實力、以及龐大的戶籍人口基數(shù)，為房地產(chǎn)市場提供了穩(wěn)定的需求支撐。同時，北京和上海房地產(chǎn)市場更高的透明度，通過在土地供應(yīng)、規(guī)劃等方面的精準(zhǔn)把控，實現(xiàn)對庫存指標(biāo)的良好控制，使其房地產(chǎn)市場更為健康，在高端房地產(chǎn)項目持續(xù)熱銷的帶領(lǐng)下，大量新開盤項目實現(xiàn)了盈利。

其他城市方面，杭州、成都、西安、天津等均有大量項目實現(xiàn)盈利。相比而言，杭州、成都盈利項目數(shù)量更多，但占比也相對較低，均為七成左右。兩地的內(nèi)圈層項目雖然去化快速，盈利預(yù)期較佳，但外圍項目仍然不免面對去化困難，并拉低了盈利預(yù)期。因此兩地雖然是當(dāng)前核心城市中市場健康度、供求規(guī)模均躋身第一梯隊的優(yōu)秀城市，但從城市內(nèi)部來看，外圈層仍不免面臨著較大的盈利壓力。譬如杭州一圈層推盤去化率長期在九成以上；二圈層推盤去化率也在四成以上，2024年四季度后更是持續(xù)攀高，2025年1月達(dá)到82%；而三圈層推盤去化率則長期低迷，2024年以來一直在10%左右低位震蕩。

天津有95%的開盤項目實現(xiàn)盈利。2024年以來，天津一直是二線城市中穩(wěn)市場的“模范生”，2024年末天津調(diào)整入學(xué)政策，核心三區(qū)義務(wù)階段入學(xué)，住址為二手房的必須提前三年購買，而新房則不受限制，直接利好新房銷售。得益于近年以來的地價回落，以及去化速度保持高位，絕大多數(shù)項目均實現(xiàn)了正ROE。

4、小結(jié)：地市高溢價與城投托底并存，上海、杭州、天津投資優(yōu)勢凸顯

2024年房地產(chǎn)市場的投資與銷售呈現(xiàn)出顯著的分化特征。從企業(yè)投資端看，土地市場延續(xù)“城投托底為主、市場化企業(yè)擇機布局”的格局。北京、上海、杭州、深圳等核心城市憑借健康的市場供求關(guān)系與政策松綁（如杭州取消新房限價），吸引市場化企業(yè)積極競拍優(yōu)質(zhì)地塊，杭州全年成交宅地溢價率超15%的占比達(dá)70%，蕭山地塊溢價率甚至突破76%。而南京、徐州等城市因庫存高企及外圍土地供應(yīng)過剩，市場化企業(yè)拿地占比不足三成，高度依賴城投托底。

銷售端方面，2024年以來下半年市場回暖帶動去化率顯著回升。杭州、長沙年均開盤去化率超50%，上海43%的當(dāng)日去化率居一線城市首位，核心區(qū)域高端項目（如順昌玖里）去化率超九成。但南京、青島等供需錯配城市去化率不足20%，外圍項目滯銷壓力突出。

項目盈利層面，近兩年成交宅地開盤項目中，七成實現(xiàn)正收益。北京、上海因需求穩(wěn)定與庫存控制嚴(yán)格，盈利項目占比達(dá)85%；杭州101個項目盈利，但外圍區(qū)域去化率低迷拉低整體表現(xiàn)。天津通過地價回調(diào)與政策優(yōu)化（如新房入學(xué)優(yōu)先），盈利項目占比高達(dá)95%。

總體來看，近年城投托底雖緩解了土地流拍壓力，但市場復(fù)蘇的核心仍依賴優(yōu)質(zhì)土儲與精準(zhǔn)政策。上海、杭州、天津等城市通過“縮量提質(zhì)”與需求激活實現(xiàn)良性循環(huán)，而低能級城市亟需進(jìn)一步優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、定向紓困以打破僵局。隨著投資“高確定性、強流動性”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為房企共識，城市之間的調(diào)控能力差異，也將更加直接地反映在房地產(chǎn)投資的相關(guān)指標(biāo)上。

06

總結(jié)：滬杭等八城有望率先破局
多數(shù)城市仍需深化精準(zhǔn)施策

2024年四季度以來，穩(wěn)市場政策成效漸顯，房地產(chǎn)市場迎來積極變化。成交量與價格數(shù)據(jù)持續(xù)改善，庫存指標(biāo)筑底，市場復(fù)蘇態(tài)勢逐漸明朗。企業(yè)投資視角下，市場環(huán)境優(yōu)化，市場化企業(yè)拿地安全邊際提升，土地投資風(fēng)險降低，投資有所信心增強。

綜合考量規(guī)模、價格、庫存以及投資等多個關(guān)鍵維度，杭州、上海等城市在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場進(jìn)程中表現(xiàn)卓越。這些城市憑借合理的政策調(diào)控，以及優(yōu)秀的經(jīng)濟、人口、樓市庫存基本面，房地產(chǎn)各方面指標(biāo)均朝著積極方向發(fā)展，有望在 2025 年率先實現(xiàn)企穩(wěn)回升，為房地產(chǎn)市場的整體回暖發(fā)揮引領(lǐng)作用。

但部分城市仍需進(jìn)一步夯實筑底之路，成交、房價、庫存、企業(yè)投資等指標(biāo)仍有較大改進(jìn)空間。地方需實施有效調(diào)控，企業(yè)則應(yīng)審慎對待投資機會，關(guān)注城市內(nèi)部分化，挖掘結(jié)構(gòu)性機會，重點關(guān)注供求與流速指標(biāo)佳的板塊。

1、杭州、上海等八城多指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，2025年企穩(wěn)回升可期

部分核心城市在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面表現(xiàn)突出，杭州、上海等八城憑借合理的政策調(diào)控以及優(yōu)秀的經(jīng)濟、人口、樓市庫存基本面，房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)朝著積極方向發(fā)展。

杭州在多個重點指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，尤其是在供求關(guān)系指標(biāo)方面，狹義消化周期不到半年，核心板塊消化周期更是只有4.5個月。2024年平均開盤去化率高達(dá)51%，同樣位居核心城市前列，其中杭州一圈層開盤去化率更是長期高居九成以上。得益于地方政府在土地供應(yīng)方面的適度有序，“低庫存+高流速”使得杭州土地市場投資熱度持續(xù)高居不下，尤其是在2024年下半年杭州取消新出讓土地的新房限價之后，土地?zé)岫雀谴蠓矢撸鐑r率突破50%已然成為了常見現(xiàn)象。雖然從新房成交規(guī)模來看，2024年全年杭州交易量仍有二成以上的同比回落，但從年內(nèi)走勢來看，下半年新房交易量降幅已然大幅收窄，四季度已經(jīng)降至一成左右，2025年1月在春節(jié)錯期影響之下，同比降幅仍在進(jìn)一步收窄。隨著2024年出讓的不限價宅地進(jìn)入新房市場，2025年杭州新房市場有望迎來“價在量先”式的非典型性企穩(wěn)復(fù)蘇。

上海同樣表現(xiàn)突出，庫存、成交、土地投資等多項指標(biāo)均表現(xiàn)如初。狹義消化周期僅為1年左右，廣義消化周期也只有3.7年。2024年平均開盤去化率超過四成，2024年12月以來更是攀升至六成以上，中海領(lǐng)邸、融創(chuàng)外灘壹號院等大量優(yōu)質(zhì)高端項目均實現(xiàn)了九成以上的高去化率，其中順昌玖里更是在2024年單盤成交370億元，成為全國銷冠項目。作為全國經(jīng)濟發(fā)展體量首屈一指的城市，上海聚集了大量高凈值家庭，2024年以來城市限購、限貸等政策的持續(xù)寬松，有效加快了觀望客群的入市步伐，市場需求側(cè)表現(xiàn)快速提振。企業(yè)投資熱度也持續(xù)震蕩走高，不僅市場化企業(yè)拿地占比超過七成，2024年下半年以來土拍溢價屢創(chuàng)新高，2024年四季度宅地平均溢價率突破15%，2025年首輪集中土拍溢價率更是達(dá)到34%。2025年上海樓市有望在政策寬松、產(chǎn)品升級與供需調(diào)整中迎來加速回穩(wěn)，稀缺資產(chǎn)仍受高凈值客群青睞，在預(yù)期改善的傳導(dǎo)效應(yīng)之下，中低檔項目也有望迎來筑底回穩(wěn)，與改善需求共同構(gòu)成“雙輪驅(qū)動”的穩(wěn)步復(fù)蘇格局。

其他城市如北京、深圳、成都、天津和西安等也展現(xiàn)出積極的市場態(tài)勢。如北京、深圳市場化企業(yè)拿地占比較高，再加之在土地供給方面的積極調(diào)控，有望在土地市場方面迎來更好的市場表現(xiàn)。天津、成都、合肥、西安等房價水平已經(jīng)調(diào)整至二線城市中相對合理的位置，房價收入比均在15年以內(nèi)，且消化周期均較為健康，若2025年地方主管部門能夠積極出臺穩(wěn)市場政策，并在供給側(cè)積極作為，如收儲、盤活存量用地、以需定供等，2025年房地產(chǎn)市場也有望率先企穩(wěn)。

這些城市憑借自身優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定進(jìn)程中走在前列，有望在2025年率先實現(xiàn)企穩(wěn)回升，為房地產(chǎn)市場的整體回暖發(fā)揮引領(lǐng)作用。

2、廣州、長沙、重慶等單項優(yōu)勢突出，有望迎來更多積極變化（略）

3、建議提振需求與優(yōu)化供給并重，結(jié)構(gòu)性調(diào)控驅(qū)動市場新平衡

2024年下半年房地產(chǎn)市場的分化與復(fù)蘇進(jìn)程表明，需求側(cè)活力的釋放與供給側(cè)規(guī)模的精準(zhǔn)控制，是推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵抓手。但考慮到各地經(jīng)濟和人口基本面發(fā)展的差異，還需構(gòu)建與經(jīng)濟能級相匹配的供需調(diào)控體系。核心城市應(yīng)堅持"嚴(yán)控總量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)"原則，三四線城市需強化"以銷定產(chǎn)"機制，通過供給側(cè)精準(zhǔn)適配需求結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)庫存壓降與市場活力的動態(tài)平衡。2025年政策需進(jìn)一步強化需求端與供給端的協(xié)同發(fā)力，具體建議如下

供給端：進(jìn)一步完善分級管控機制，實現(xiàn)土地要素精準(zhǔn)投放

土地供應(yīng)“以銷定供”，杜絕無效供給。北京、上海等供求健康的一線城市，重點保障核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。杭州、成都等改善需求旺盛城市，可進(jìn)一步提升四代宅等高品質(zhì)用地的供應(yīng)占比，南京、蘇州等庫存高企城市，可進(jìn)一步壓縮遠(yuǎn)郊供地規(guī)模壓縮并加強配套產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入。切實實行土地出讓與存量去化掛鉤機制，當(dāng)板塊消化周期超過24個月時自動觸發(fā)供地熔斷。

優(yōu)化存量，加速低效資產(chǎn)盤活與更新。建議地方政府聯(lián)合金融機構(gòu)設(shè)立“存量資產(chǎn)重組基金”，用好地方專項債的增量金額，通過收購閑置土地、滯銷項目轉(zhuǎn)為保障房或長租房，既化解庫存又補充民生供給。此外，需加快推進(jìn)城中村改造與老舊小區(qū)更新，釋放改善需求。例如，深圳推動城市更新，為城市帶來更多有效增量供應(yīng)，拉動2024年四季度新房成交占比達(dá)50%，此類模式可復(fù)制至其他城市。

強化市場監(jiān)測，防范局部風(fēng)險傳導(dǎo)。建立城市-板塊兩級庫存預(yù)警機制，對消化周期超過城市均值兩倍的邊緣板塊（如南京江北新區(qū)、廣州外圍區(qū)域），暫停新增開發(fā)，轉(zhuǎn)而完善交通與教育配套，提升板塊價值。同時，加強對房企的合規(guī)監(jiān)管，嚴(yán)控“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式，推動行業(yè)向“以銷定產(chǎn)”的精細(xì)化運營轉(zhuǎn)型。

需求端：結(jié)構(gòu)性分層激活有效需求，增強市場內(nèi)生動力

降低購房門檻，釋放剛性需求。對于庫存壓力大、人口流入趨緩的城市（如蘇州、無錫、南京），在延續(xù)稅費減免、首付比例動態(tài)調(diào)整（首套15%、二套20%）、房貸利率與LPR掛鉤等政策的基礎(chǔ)上，探索購房補貼與公積金貸款額度提升等優(yōu)惠政策。例如，武漢、成都通過“以舊換新”政策，成功激活置換需求，如武漢疊加優(yōu)質(zhì)供給放量，2024年12月新房成交更是創(chuàng)下近5年新高；深圳、廈門放寬落戶限制并配套住房補貼，顯著提升了新市民購房能力。這類政策可進(jìn)一步下沉至三四線城市，擴大覆蓋人群。

定向支持改善性需求，優(yōu)化產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)。一線及強二線城市（如上海、杭州、成都）需強化對改善性住房的信貸支持，如提高二套房貸款額度、縮短“賣一買一”置換周期。同時，鼓勵房企推出適配改善需求的高品質(zhì)產(chǎn)品，避免同質(zhì)化競爭。例如2024年成都錦江工業(yè)園多個中高端項目實現(xiàn)開盤即罄，印證了產(chǎn)品升級對需求的撬動作用。

以產(chǎn)業(yè)和人口為抓手，夯實需求根基。經(jīng)濟活力強、人口持續(xù)流入的城市（深圳、西安、長沙）應(yīng)加強產(chǎn)城融合，通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套人才住房、優(yōu)化職住平衡等方式，將人口紅利轉(zhuǎn)化為住房需求。例如，長沙憑借“低房價+高收入”組合，人均購房壓力為全國最低，再加之省會城市的經(jīng)濟頭部效應(yīng)，可進(jìn)一步吸引省內(nèi)青年家庭定居；杭州通過落戶放寬、取消二手房限購等政策，2024年二手房交易量增長27%，此類經(jīng)驗值得推廣。

政策協(xié)同：中央與地方聯(lián)動，短期刺激與長期轉(zhuǎn)型協(xié)同并進(jìn)

強化政策時效性，避免“一刀切”。一線城市仍需適當(dāng)保持限制性政策彈性，謹(jǐn)防市場中的投機性需求再度抬頭，影響長期供求關(guān)系；三四線城市則應(yīng)聚焦財政補貼與信貸支持等直接利好，并強調(diào)政策延續(xù)性，增強市場預(yù)期和購房者信心。

引導(dǎo)預(yù)期，穩(wěn)定市場信心。地方政府可建立城市分區(qū)域房地產(chǎn)數(shù)據(jù)定期披露制度（涵蓋庫存消化周期、一二手房價格波動等核心指標(biāo)），通過提升指標(biāo)透明度壓縮預(yù)期的不確定性。長期預(yù)期管理還需依托中央部委的權(quán)威政策供給，以住建、自然資源等部門的調(diào)控新政作為市場基準(zhǔn)錨，在優(yōu)化土地供應(yīng)機制、完善住房金融工具等關(guān)鍵領(lǐng)域形成持續(xù)穩(wěn)定的政策預(yù)期，為市場參與者提供可預(yù)見的決策框架。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于觸底修復(fù)的關(guān)鍵階段，不論是從中央還是地方視角來看，政策均需兼顧短期穩(wěn)需求與長期調(diào)結(jié)構(gòu)的雙重目標(biāo)。需求側(cè)應(yīng)通過分層激活剛需、改善、新市民三類群體，夯實市場根基；供給側(cè)需以“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”為主線，杜絕無效供給，防范風(fēng)險積聚。

深化因城施策改革，實施供需雙側(cè)精準(zhǔn)調(diào)控，是推動行業(yè)從短期政策刺激向內(nèi)生增長機制轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵路徑。唯有通過市場生態(tài)重構(gòu)與制度韌性的培育，方能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革的動態(tài)適配，為系統(tǒng)性風(fēng)險防范和高質(zhì)量發(fā)展提供長效支撐。

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目錄

從先行指標(biāo)到破局路徑：
2025年初核心城市穩(wěn)市場趨勢研判

一、整體趨勢: 兌現(xiàn)政策預(yù)期，核心指標(biāo)從低迷走向企穩(wěn)

1，成交規(guī)模：2024年下半年迎來止跌企穩(wěn),一線城市尤為突出

2，一二手結(jié)構(gòu)：“賣二買一”交易鏈條恢復(fù)，一手房成交占比回升

3，短期庫存：2024年歲末消化周期見頂，狹義庫存亦同步回落

二、規(guī)模調(diào)整：深圳引領(lǐng)成交復(fù)蘇，部分城市仍處筑底深水區(qū)

1，成交趨勢：2024年交易量仍在探底，僅深圳一二手成交同比雙增

2，人均購房：成都、西安超1.5㎡，購房需求仍保持相對旺盛

3，控制供給：天津、成都積極壓降供地規(guī)模，長期庫存快速下行

4，小結(jié)：深圳、成都等規(guī)模調(diào)整成效顯著，部分城市仍存挑戰(zhàn)

三、房價動態(tài)：走勢向好有跡可循，重慶、長沙投資亮點突出

1，租售比：均值1.8%超過存款利率水平，重慶已接近商貸利率

2，房價收入比：購房壓力顯著分化，長沙人均收入已可覆蓋0首付貸款

3，近期趨勢：2024年末房價降幅收窄，一線城市房價環(huán)比率先回正

4，各類項目：高檔項目抗跌性較佳，青島、北京、長沙尤為突出

5，小結(jié)：多數(shù)城市租售比已超過存款利率，長沙購房壓力最輕

四、庫存壓力：顯著降低，徐蘇深等優(yōu)質(zhì)板塊存結(jié)構(gòu)性機會

1、庫存規(guī)模：青寧鄭漢等9城庫存壓降超100萬㎡，加速推進(jìn)穩(wěn)市場進(jìn)程

2，優(yōu)質(zhì)板塊庫存：徐州、蘇州、深圳核心板塊去化壓力顯著好于全市平均

3、低風(fēng)險板塊交易規(guī)模：上海、杭州、成都、深圳仍達(dá)2000億元級別

4、小結(jié)：庫存壓力顯著改善，深圳、蘇州等優(yōu)質(zhì)板塊價值凸顯

五、投資銷售：企業(yè)拿地縮量提質(zhì)，近兩年成交宅地開盤七成盈利

1，企業(yè)投資：市場化企業(yè)更傾向投資優(yōu)質(zhì)土儲，僅為少數(shù)城市拿地主力

2，開盤去化：下半年銷售情況普遍轉(zhuǎn)好，杭州、長沙年均去化率超過五成

3，項目盈利：盈利項目占比接近八成，杭州101個項目實現(xiàn)盈利

4，小結(jié)：地市高溢價與城投托底并存，上海、杭州、天津投資優(yōu)勢凸顯

六、總結(jié)：滬杭等八城有望率先破局，多數(shù)城市仍需深化精準(zhǔn)施策

1，杭州、上海等八城多指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，2025年企穩(wěn)回升可期

2，廣州、長沙、重慶等單項優(yōu)勢突出，有望迎來更多積極變化

3、建議提振需求與優(yōu)化供給并重，結(jié)構(gòu)性調(diào)控驅(qū)動市場新平衡

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