最近，最強地級市蘇州為了救樓市，又想了一個新辦法：針對年輕人推出了一個前5年本金只用還100塊的房貸產品。

這個產品的名字叫“三低一寬”特色化金融產品，所謂三低就是低首付、低利息、低月供，一寬 就是寬期限。

低首付是最低15%首付就能買房，低利息是能享受最低房貸利率3%，這兩點其實沒啥特別優惠，有變化的是低月供和寬期限。

低月供指的是蘇州部分銀行能提供定制化的房貸，和正常房貸不同，前5年房貸本金只用還100元，蘇州住建局還舉了一個例子：

以吳中區本科學歷購房者為例：若購買總價200萬元的新房：首付30萬元（比例15%）中，人才房票可抵用8萬元，購房者自籌22萬元。貸款170萬元按利率3%計算：普通房貸客戶（30年期等額本金）首月還款8972元，特色化金融產品客戶前五年每月還本金100元，首月還款4350元，首月月供減少約51%。

我再詳細通俗解釋一下。

這個例子的意思是買200萬的房子，貸款170萬，3%利率30年期限，普通等額本金是首月還款8972元，其中包括4250元的利息和4722元的本金，按照正常的做法就是還30年，但蘇州這個前5年每個月只用還100本金，也就是首月還4350元房貸，前期還款壓力就減輕了近一半。

那前五年省去的本金是不是就不用還了？當然不是，還是要還，只是本金還款期限延長了，原來還30年就夠，這個可能要還35年，相當于把前期5年的還款壓力轉移到后期了。

不得不說，蘇州的人才還是多，想出這個妙計。這一招不僅減少了前期的還款壓力，銀行賺的錢一分也沒少，開發商還能多賣房子，可以說是一把新型又鋒利的好鐮刀。

但對于蘇州的買房者，這卻是個甜蜜的陷阱。這種房貸產品對于年輕人來說僅僅是把本金壓力放在后期，相當于變相的加杠桿，后期的月供壓力必然會增加，而且貸款期限延長，利息有可能也會增加，總支出很有可能比正常的房貸還高。

用網友的話來說，這種操作屬于是“把上吊的繩子拉低了10厘米”。

事出反常必有妖，蘇州之所以能推出這么一把新型鐮刀，背后肯定是有原因的，至少說明現在蘇州的樓市情況應該不太好。

目前的蘇州樓市，可以用量價齊跌來形容。

2025年2月貝殼成交均價1.65萬元/㎡，環比跌10.8%，較2021年峰值下跌超35%。

蘇州房價在2015年后曾迎來過一波大漲，房價從1萬3左右一路猛漲至2019年的2.6萬左右的高位，其中，

蘇州工業園區房價漲得最猛，僅1~2年時間，均價就從1.3萬來到2.4萬，漲幅高達70%。

之后蘇州房價迎來震蕩期，在2021年又回到歷史高點，之后便開始下跌，從2023年開始房價下跌加速，一直跌到去年9月均價1萬6千多的低點，最后在政策托底下房價回升了3個月左右，今年2月份開始又陷入低谷，二手房均價跌破1萬7，跌回2016年左右水平且尚未企穩。

從貝殼數據來看，2月份掛牌的二手房中，有64330套在降價，漲價的只有4305套，這意味著蘇州樓市為絕對的買方市場，大部分的業主正在降價拋售離場，只有少部分業主持有信心。

成交量也是如此。

2025年2月，蘇州市二手房成交6229套，環比下降40.91%，同比下降32.28%。蘇州市區新建商品房共成交2354套，環比下降22.84%。

2024年，蘇州商品房成交面積為604.66萬平方米，同比上年下降13.64%，比2021年高點下降52.45%。

庫存方面，蘇州樓市是壓力山大。

截至2025年3月，蘇州市區新房存量約577萬平方米，去化周期15.5個月，供需失衡持續壓制房價。二手房掛牌量約為20.9萬套，其中主城六區為11.7萬套。

在高庫存的制約下，蘇州的房價仍處于下跌通道，樓市依然是買方占優勢地位。

我們知道，蘇州有“最強地級市之稱”，它的經濟總量吊打掉大部分的省會城市。2024年，蘇州GDP為2.67萬億元，在全國排名第六，超過了成都武漢杭州南京，僅次于北上廣深渝。

按理說經濟發達，產業多，房價就可以撐住，那為什么蘇州的房價下跌這么嚴重呢？

這和經濟轉型、高庫存、人口等多重因素有關。

第一，蘇州樓市供需關系失衡，供應過剩，需求萎縮。

過去10年間，蘇州大規模房地產開發導致庫存高企，并且此前投資客涌入，超高了房價，造成了泡沫。2016-2021年蘇州房價累計上漲84%，遠超居民收入增速，核心區房價收入比仍高達15倍，遠超國際警戒線（6倍）。

如今限購取消，房價下跌，投資客紛紛割肉拋售離場，導致投資性需求大降，而本地剛需支撐又不足，人口流入速度放緩，年輕人購房能力受收入增長停滯。

第二，蘇州面臨產業轉型和產業外遷的沖擊。

蘇州是一個工業城市，目前正面臨著從傳統工廠向高新企業轉型的挑戰。

蘇州制造業面臨技術升級和國際競爭壓力，部分企業外遷或關閉，導致就業崗位減少。

但同時高新產業尚未形成規模，盡管蘇州工業園區、高新區聚集高科技企業，但新興產業對房價的支撐尚未完全顯現。

第三，蘇州人口增長放緩。

2010年至2020年，蘇州常住人口從2010年的1046萬增至2020年的1274.8萬，增量228.2萬，年均增長約22.8萬人。

但從2021年開始，蘇州人口增速就開始放緩，2022-2023年，蘇州常住人口僅分別增加6.32萬、4.74萬，較峰值減少約70%。

而且，蘇州的人口增長主要依賴于外地人。2022年，蘇州戶籍人口自然增長率是-0.60‰，人口減少4601人，本地人口已經處于負增長狀態。

截至2022年末，蘇州常住人口有1291.06萬人，而戶籍人口僅有774.73萬，有516.33萬人是常住蘇州的外地人。

蘇州的人口增長面臨困境，本地人口不足，外地人口吸引不夠，因為旁邊有上海、杭州等城市的虹吸，削弱了蘇州的競爭力。

因此，雖然蘇州的經濟總量高，產業發達，但由于高房價透支了購買力，收入水平增速遠低于房價漲幅，泡沫過大，樓市情況依然不樂觀，房價遭遇大跌。

對于房價收入比離譜的城市，房價回調價值回歸，是必然的選擇。

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