◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

近期以來，深鐵（注：深圳地鐵集團）因為萬科“力挽狂瀾”而備受關注，一家坐擁深圳龐大體量TOD優質資源的“隱形地主”。

地產密探最新獲悉，近日起，深鐵對外出售深圳福田“車公廟”知名商圈的2套閑置商鋪，即香蜜湖深南香蜜立交西南側深鐵置業大廈“301”、“501”。

其中，“301”號商鋪建面3530.12㎡，對外報價近1.45億元，單位售價近4.1萬元/㎡。“501”號商鋪建面1315.25㎡，對外報價約5919萬元，單位售價4.5萬元/㎡。

另據悉，深鐵置業大廈綜合體建成于2022年，開發商是深鐵置業集團，為深鐵集團旗下子公司。該地標項目自帶1.2萬方商業，三公里內有深圳購物公園、星河CoCo park等；臨近車公廟地鐵站，30分鐘內可到達機場、口岸、高鐵站。

來源：愛巢置業公眾號

深鐵方面還透露，深鐵置業大廈定位高端，吸引了約60%科技金融、文創時尚、服務類等企業入駐及約10%企業總部入駐，已形成較強的產業聚集效應。

截至2024年9月底，深鐵集團總資產達到7522.84億元，涉及貨幣資金近280億元，存貨960億元，投資性房地產141億元，長期股權投資1127.6億元，在建工程1520.75億元。

該期末，深鐵集團短期借款20.74億元，一年內到期非流動負債263.65億元，而長期借款1086億元，應付債券778.7億元。

作為背靠強勢國資背景的地方國企，深鐵集團在最新債券發行說明書中提到，償債保障除了自身資金之外，還有雄厚的政府資金投入和通暢的外部融資渠道，比如近3年累計收到政府各項資金投入超257億元。去年前3季度，其融資凈現金流358億元，比上年底近280億元高出了78億元，說明其融資較為通暢。

不過，深鐵集團2024年前三季度業績并不理想，雖然實現營收同比增加33億元至123億元，主要來自地鐵、鐵路運營及管理設計與TOD開發，但營業利潤及凈利潤虧損約80億元。從過去幾年看，該集團地鐵、鐵路運營及管理設計毛利率是持續虧損的，而站城一體化開發的TOD開發的毛利率在70%以上。

去年前三季度虧損拖累有兩個關鍵因素：一是財務費用驚人，當期達43.1億元，同比增加12.4億元；二是投資收益損失48.5億元，主要是源自聯合營企業。

其中，萬科作為深鐵集團重要的戰投子公司，被列為了聯合營企業，其持股比例達到了27.18%。2017年，深鐵集團終結“寶萬之爭”，以664億元收購萬科相關股權并穩坐第一大股東。

2017年～2023年，深鐵累計從萬科拿到約192億元分紅，就此而言，還暫未從萬科收回投資成本，但投資萬科是一本大帳，比如深鐵龐大的TOD增值潛力，離不開萬科的專業開發賦能等。

今年2月以來，萬科歷經高層大變動，以深鐵為首的深圳國資體系高管全面介入，為其解決當前流動性困局。

據相關統計，僅今年2月，深鐵集團就為萬科提供資金超過了70億元，若算上去年萬科大宗資產關聯交易及認購REITs基金等，合計為其投入超百億。

很多人好奇說：深鐵，哪有那么多錢？如前所述，深鐵手上優質資產眾多，無論是大宗資產出售、抵押融資抑或發債融資，由強勢國資背書，肯定比較容易。