北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我想買二套房積分落戶用，目標是地鐵沿線的緊湊型兩居或三居，兩居價格控制在300以內，三居價格控制在400以內。

考慮便于流通和好出租，初步選定了17號線的天通苑東二區和東三區六層老樓，4號線的保利春天里和金融街融匯的高板。

這幾個小區總價差不多，天通苑的優勢是地鐵更方便，劣勢是房齡老沒電梯環境差點；天宮院的優勢是房齡新小區環境好，劣勢就是遠。從十年八年長持的角度，您怎么看？

A：

1、長持，那要是我肯定先看天通苑啊。因為已經挺老的了，再老點兒也無所謂，相當于人50多的變成60多，反正也不靠顏值掙錢，沒有可降低預期的地方。

而天宮院的都還都是次新房，凈是10年左右的。優勢是短期出手的話流動性會更強，但長持就相當于30出頭兒變成40多，變化會挺大的。除非是維護的非常好，否則顏值有可能影響市場。

2、另外租金方面也應該是天通苑更高，租售比在600多點兒差不多。天宮院的畢竟是南部，現在700左右正常吧。

這讓中介給算算賬吧，自己算也行。如果天宮院高的話就不太合適了，相當于你出錢讓租客占了便宜。

3、保值角度到目前為止兩邊差不多。天通苑只是在2007年之前的行情中略弱過一段時間，之后就正常了，中小戶型的都不落后。天宮院一直挺好，沒占便宜也不吃虧。

4、另外天通苑的可以賭個加電梯，加了是利好，加不上也不吃虧。出手的時候也未必周期長，看價格和行情吧。反正這地方一直是熱點，過些年也不至于差。

僅供參考。

二

Q:

請問，想在通州會議中心周邊買一套兩居或者小三居室，首付最多能拿出100萬。月供控制在12000以內。主要考慮自住，北漂十幾年了，想有個落腳的地方。選這邊是因為這幾年一直在這邊租房，個人感覺這邊配套好，生活環境安靜。

去年底看過東潞苑、瀾花語岸、至善家園，想請章哥幫推薦這附近以我的條件買哪個小區最合適。因為m101我看已經開始修了，擔心這邊房價會猛漲一波。所以想盡快選最合適的就買了。

A：

1、這我不好建議，我一般只能從保值角度說兩句，居住角度和找房幫不上忙。

2、或者說居住角度看自己的喜好，保值角度的常規排序是商品房，公房+福利房，政策房，保障房，安置房和回遷房。另外盡量選擇大型社區，這樣物業費收取有基數保障，維護相對容易些，長期下來能占優。

3、不過就算地鐵通車也不可能“猛漲”，全北京沒有過先例。或者樓市歷史上只有過一次，因為地鐵造成的房價明顯上漲，是2006-2007年的5號線通車，導致南三環南四環周邊房價暴漲，價格超過東四環。但沒堅持住，溢價部分兩年左右就差不多又回去了。

其他北京沒有過因為地鐵造成的房價猛漲，無論是南部還是天通苑回龍觀。因為大家都習慣了，認為這是必備的配套，犯不上多掏溢價。另外地鐵規劃也不是秘密，大多數的價值已經體現在現有價格之中了，想買的都會提前考慮，很少有愿意加錢買的。

總之通車后有可能促進成交量，價格有可能小漲，猛漲不可能，畢竟通州不是遠郊，更不是燕郊。所以這沒必要太著急，正常的找當地中介看房吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，孩子已經入讀金融街片區的小學了，但是我們沒有房，現在住在西三環的部隊的公寓房，每月交租金。為了孩子上學方便，最近看了宣武門西大街的房子，全南向兩居大概四百多萬到五百萬多點，還有槐柏樹街的房大概六百萬左右。

目前手里有四百萬左右首付。現在不知道是否是買房的好時機，這個片區的房子在長椿街，離他們學校比較近，雖然也是西城，但是老宣武的地方。不知道學區溢價如何？我是買總價低一點環境差點的宣武門西大街，還是總價稍高環境好點的槐柏樹街，想盡量保值。這是我們的首套房。還是等明年去學高峰過去看看學區的溢價是否會降一些？

A：

1、學區溢價基本就是平均值，25%左右，西城大多數房子都是這比例，南北城的都差不多。這用總價除以預估租金，得出的就是租售比。現在北京老房平均值在500多，東三環老公房基本都是這數值。西城的老房普遍在700多吧，高出的就是溢價部分。

2、買哪種房子，那先得看自己的居住習慣了。保值的話肯定首選宜居的，因為房子是用來住的，學區房在入學需求降低之后，居住的功能會被加強，越宜居的才越保值呢，至少流動性強。現在是溢價率都差不多，可條件差的在入學高峰過去之后，拿什么優勢撐住溢價啊？

用股票當參考吧，牛市來的時候都是普漲，業績不強的低價股多數也能跟隨大盤。但風口過去那就得看誰在裸泳了，劣幣未必能長期驅逐良幣。

3、當然也可以用溢價率來比較，溢價越低的相對更穩妥。有可能條件差的更低些，但也是因為不受追捧，畢竟商品價格是由供需關系決定的。

4、房子是用來住的，有需求就買，不著急那就等入學高峰過去再看。但未必能大幅降溢價，因為孩子們都還上學呢，得隨著畢業之后家長們才會賣房，也就是逐年的降低溢價率。

僅供參考。

四

Q:

請問，1、我工作在學院橋，計劃這1-2年在附近買房，目前比較中意單位北面，即六道口-清河-上地板塊。2、預算在1kw以內，最好是三居，希望選一個綜合位置、配套、學區都比較均衡的小區，規避高層和塔樓，最好是00年到10年上下浮動的板樓，有電梯就更好了。

目前看了當代城市花園和上林溪還比較滿意，想繼續扒一扒類似的小區。請問章哥，您看除了工作單位北面的板塊，還有哪個板塊值得我去看看；另外六道口-清河-上地板塊您有比較推薦的小區嗎？

A：

1、這些都是典型的居住要求，問當地中介更合適，也只有他們有房源。我一般只能從保值角度說兩句，居住角度還是看自己的喜好更合適。而且這位置+配套+學區，怎么算均衡啊？標準是什么？

2、位置和配套不太好制定標準，看自己的喜好和通勤感受吧。如果以學區排序，那肯定是上地最強，頂級學區，但溢價率也最高。清河算中等吧，低于平均值。學院路學區的更低，基本就是海淀學籍的價值，對應的就是居住的性價比更高，保值的風險也小。

3、還有就是花園路和北太平莊了，溢價同樣低，性價比也高。然后朝陽的就沒溢價了，性價比更高，但學區也就弱點兒了。

4、其他的我沒什么說的了，推薦小區還是找當地中介吧，他們更熟悉業務，我猛的一下想不起來各小區的具體情況。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是中關村一帶初三孩子的家長。

1、2025年暑假后不出意外，孩子會進一個中關一代的高中，所以想在2025年7月之后考慮購置這一代過不太遠的房子，最好次新。

2、購置房產是用兩房換一房，兩房子還沒掛出去。

3、主要考慮保值和相對舒適。

4、孩子上高中就沒有學區的需求了。

5、希望理想的是次新樓盤。

6、對于戶型有田字格的需求。

7、希望最好位于頤和園向東南45度的延長線周邊。

謝謝您

A：

1、預算是多少啊？還是先明確總價吧。

2、沒有學區需求，但東西海所有帶學位的房子都算學區房的。或許過了明年的入學人數拐點后會有變化，但到目前為止還都有學區溢價，也就都降低了居住體驗，只是多少不同而已。保值方面則看到時候的政策和供需了，不太好預測。當然房價中的基礎部分是肯定沒問題的，海淀區還會相對更強。

向東南45度，那常規建議就是學院路學區啊。溢價相對低，居住的性價比高，保值風險也低，而且總價越高的溢價比例也就越低。次新樓盤中鐵翰庭，2008奧運時期的，基本是房齡最新的普宅商品房。

另外如果確定不要學區，那也可以看旁邊朝陽區的，這就完全沒溢價了，居住的性價比更高，也沒保值風險。比如過了京藏的美倫堡和澳林春天等等，選擇更多。

3、田字格這得問當地中介了，居住體驗方面我不好說什么，看自己的喜好了。

僅供參考。

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