在媒體報道中，不少都在說房價上漲，房子好賣，甚至再度出現(xiàn)日光盤，面對這樣鋪天蓋地的報道，可能不少購房者會無所適從，那么房價到底是漲還是跌呢？房貸利率應(yīng)該能說明房價真相。

從2019年以來，房貸利率一直都在下行，房貸利率從4.2一路下降到2024年底的3.1，今年1-2月份基本保持在3.1，顯示出房貸利率仍然保持在低位，近期有分析機(jī)構(gòu)指出房貸利率可能還會進(jìn)一步下降。

這是房貸基準(zhǔn)利率，實際執(zhí)行中，還會允許銀行自行浮動，2024年底房貸利率一度浮動降低到2.85，值得注意的是2024年10月、11月房市的成交量一度大幅上漲，一些地區(qū)的銀行又將房貸利率提升到3.1，但是2025年以來一些城市卻又再度下調(diào)房貸利率至2.85。

在樓市火熱的階段，除了房貸基準(zhǔn)利率之外，還執(zhí)行浮動利率，實際的房貸利率比基準(zhǔn)利率還要高出許多，而且那個時候銀行對房貸審核更嚴(yán)、審核時間也更長。

以國內(nèi)樓市曾異常火熱的深圳為例，獲益于深圳擁有的科創(chuàng)中心、金融中心等特點的影響，深圳的樓價曾引領(lǐng)國內(nèi)樓市，在近20年來曾出現(xiàn)兩次房價大幅躍升的階段，分別是2014年到2016年，以及2018年到2020年。

在房價暴漲的那兩個階段，深圳除了大幅提升利率之外，還執(zhí)行了浮動利率，實際的房貸利率遠(yuǎn)比基準(zhǔn)利率高得多，高峰期曾超過6個點，比如今的最低利率高出一倍。

房貸利率上漲，甚至還采取了浮動利率舉措，在于當(dāng)時樓市過度火熱，提升利率可以抑制樓市過熱；而房貸利率持續(xù)下降階段，還采取浮動降低利率舉措，意味著樓市逐漸進(jìn)入低谷，用更低的利率提升人們的購房熱情。

房貸利率的變化影響是很大的，以100萬房貸30年期計算，房貸利率2.85年最終還款合計大約148萬，等額本息每月還款4135元；如果利率是6.0，那么最終還款合計達(dá)到215.8萬，每月還款5995元。

房貸利率的變化對于購房的影響是巨大的，在房價持續(xù)上漲階段，即使利率高企，人們預(yù)期未來房價繼續(xù)上漲，即使利率上漲，人們認(rèn)為未來房價上漲可以帶來財富的增值，因此仍然搶購房子；房價下跌階段，人們的購房行為則是完全反過來。

可以看出房貸利率應(yīng)該是能更直觀地反映樓市的真實情況，如今房貸利率如此，很難相信房價在上漲，房價實情如何，大家可以根據(jù)利率得出自己的結(jié)論。

購房是一項長期投資，房貸往往長達(dá)20年乃至30年，這與其他的消費/投資行為存在巨大的區(qū)別，如此長時間的房貸，人們的收入可能會出現(xiàn)重大變化，特別是這幾年大家都清楚40歲以后多數(shù)人的收入可能下降，那時候還面臨著孩子教育的高額支出，各方面的壓力特別大，所以購房真的要慎重。