廣州土拍又有猛料！

今天，樓市君收到爆料：黃埔將掛出一宗12萬方濱湖宅地，容積率僅1.01！

它就是知識城ZSCN-C2-2地塊，是廣州近7年容積率最低的稀缺宅地。

像這樣的超低密宅地，過去大多在從化、增城出現，這次黃埔會帶來什么驚喜？

| 黃埔知識城航拍

| 廣州樓市發布 攝

知識城這宗地初次“露面”，可以追溯到去年8月廣州土地推介會。

當時官方推介地塊中，這宗超低密宅地被列入「山水系」，與天河世界大觀四期并列名單上，主打依山傍水的優越生態。

如今它掛牌在即，有望成為今年廣州第6宗上架宅地，透露兩個重要信息。

| 2024年廣州土地推介會文件實拍圖

| 廣州樓市發布 攝

1）廣州中心區罕有的超低密宅地：容積率1.01，創近7年新低！

資料顯示，這宗地位于知識城南起步區、毗鄰鳳凰湖，性質為二類居住用地，占地面積約12萬平方米，總建面約12.2萬平方米。

重點是，容積率低至1.01！翻看近7年，廣州從未掛牌過這樣的超低密宅地。

| 知識城ZSCN-C2-2地塊航拍圖

| 廣州樓市發布 攝

即便拉到近10年來看，廣州出讓超700宗宅地里，容積率低于1.5的僅有6宗。

他們占比僅約0.8%，大多位于從化、增城等遠郊區域，好比沙漠里的一滴水。

| 廣州樓市發布 制圖

換句話說，全市每增加100個新盤，才有可能出現1個這樣的超低密社區。

在廣州歷史上，中心區容積率1.2以內的樓盤，基本都是千萬級豪宅，比如帝景山莊、大一山莊等 ， 黃埔這宗宅地含金量還在上升。

2）黃埔響應高層定調穩樓市：掏出壓箱底的“新規宅地”，提振市場信心

我們都知道，過去3年黃埔一直在著力控庫存，僅出讓過12宗宅地。

這組數字，在同期全市187宗宅地里，占比僅約0.6%。其中知識城只出讓3宗宅地，南起步區核心始終“0供應”。

| 廣州樓市發布 制圖

如今，高層頻頻提出持續用力推動“止跌回穩”，甚至首次把高品質的“好房子”寫進政府工作報告。

黃埔響應市場趨勢，今年就計劃推出3宗壓箱底的好地。負責打頭陣的知識城ZSCN-C2-2地塊，也有昭示性意義。

一來，低容積率本質上也是降低供應，有效減少庫存量對市場的影響。

二來，低容積率+新規宅地可塑性更強，給房企更多產品創新空間，激發更多房企積極拿地，增強市場信心。

至于掛牌總價、樓面價等，目前尚未公布，歡迎添加樓姐提前獲取更多信息~

坦白講，現在樓市有多卷，大家再清楚不過。

但并非沒有機會，一個“別人擠不進”的賽道，才是房企應該重倉的藍海。

在我們看來，如果房企拿下這宗稀缺宅地，來規劃差異化產品，為知識城帶來全新的“超低密社區+新規產品”，會是多方共贏的局面。

｜知識城航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

要知道，近年來知識城一直在默默發育，醞釀龐大的市場需求。

這一點，其實很多業內朋友都洞察到了。

知識城15年，價值成長性高

我們和房企朋友交流過，現在房地產金融屬性變弱，市場回歸居住屬性，無論是房企拿地或買家選房，邏輯早就變了。

他們普遍有個共通點——更傾向于地段好、最成熟的片區。

如今在知識城南起步區核心，時隔多年將推出稀缺宅地，內行人都懂其含金量。

畢竟，知識城“光環”很多，但官方欽定中新國家級合作項目，在大灣區是獨一份，更被納入活力創新軸關鍵節點，代表廣州科創未來。

| 廣州國土空間規劃示意圖

它不但站位更高，還跑得更快、更遠。

出道15年的知識城，已集聚百濟神州、粵芯半導體、小鵬汽車等多個高端產業，引進西安電子科技大學、廣州大學等高等研究院。

龍頭企業天團集聚，更拉動真金白銀的投資。

截至去年底，知識城固定資產投資累計超5300億，近5年年均增速16.24%；現有引進市場主體5.03萬戶，注冊資本超7607億...

| 廣州樓市發布 制圖

而即將掛牌的 知識城南起步區宅地，周邊形成中國納米谷、奧飛文創中心、中新國際智慧產業園等科創產業集群， 未來有諸多利好會陸續兌現。

業內常說，這是“知識城最值錢的1公里”。

產學研商居，15分鐘到天河

除了地段潛力，另一條市場主線也很明確：

不管是房企拿地，還是買家選房，都要看得見的成熟配套。

這恰恰是這宗新宅地的先天優勢，周邊3公里范圍聚集知識城超80%核心配套！

| 廣州樓市發布 制圖

用一句話來形容就是，平時吃喝玩樂購，都是下個樓走幾步的功夫。

附近就是綠地繽紛城、合景悠方（已開業），在建的約18萬方超級鄰里中心也在5分鐘步行范圍。

教育資源更不會少，周邊就有黃埔區會元學校、華師附中等優質學校，還有約6000方青少年宮、圖書館...這點對“雞娃家長”很加分。

｜知識城商業實拍

｜廣州樓市發布 攝

此外，知識城獲國家三星級綠色生態城區認證，生態宜居度遠勝市區多數板塊。

地塊北臨創新濱水公園，向南200米就到鳳凰湖，這樣的低密生態圈，「山水系」定位當之無愧。

｜知識城地塊周邊航拍圖

更重要的是，以往知識城與天河、白云的時空壁壘，很快會被打破。

廣州活力創新軸快速路正加速推進，黃埔區鳳吉路段已立項，計劃近期動工。

待開通后，從知識城到市中心僅需約15分鐘，還是免費通道！

這條量身定制的廣州版“硅谷高速路”，可見官方對知識城超乎尋常的倚重。

更不用說，南起步區這宗宅地約450米處，就是14號線何棠下站，3站換乘21號線，一次換乘即達天河公園。

| 廣州樓市發布 制圖

人口翻10倍，集聚效應突顯

種好梧桐樹，引來金鳳凰。當其他新城還在搶人，知識城已有人才基底。

據統計，知識城常住人口已從當初3萬漲至35萬人，特別是南起步區，已成為板塊人口最密集的地方。

| 廣州樓市發布 制圖

一個最能打動開發商的點是，知識城人口不但有數量，更有質量。

目前，知識城已形成5個研究院、42個創新平臺，在新宅地周邊就有國際領軍人才聚集區、知識城廣場、知識大廈等。

這里集聚超3700多名在校碩博研究生以及超35000名在校大學生，累計碩博研究生超7000名。

| 廣州樓市發布 制圖

隨著人才加速流入，對于優質住宅的需求不斷增加，都是看得見的潛在購買力。

但縱觀整個知識城，多數新盤在售產品都是早期規劃的社區和戶型。

倘若知識城能出現“超低密社區+新規產品”的組合，有望帶動更多買家去實現人居升級或置換。

這對房企來說，可以說是一次新機會。

那么，這宗地具體適合做什么產品？又要瞄準哪些人群？

這個值得和大家好好探討，我們簡單為地塊做了SWOT分析。

這宗超低密濱湖宅地可塑性很強，基本沒有什么硬傷，主要在于外部市場因素的考量。

近幾年市場變化很快，知識城以往普通洋房客群，陸續被花地灣、老黃埔等主打300萬內的不少新盤分流。

| 廣州樓市發布 制圖

但越是這種時候，對房企而言不是坐等優勢出現，而是主動造勢，讓自己的優勢在復雜局勢中最大化。

樓市君認為，一個對抗市中心剛需、剛改盤的突破口在于——

讓買房人用高層洋房預算，享受低密別墅生活體驗，并且可以作為第一居所。這樣的差異化賽道，將通過新規產品去填補市場空白。

具體展開說說，產品采用聯拼別墅+小高層洋房或許是最優選。

按照行業慣例，如果采用均好性設計，1.01的容積率可以開發為疊墅類產品。

但如果進行適當的指標拆分，就可以做成聯拼別墅+洋房的組合。

這種產品“高低配”可以在增加公共園林、配套面積的同時，適當增加貨值，經常被房企采用。

比較典型的案例，像牛奶廠的龍湖天宸原著、華潤天合等，都是類似產品思路。

｜牛奶廠航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

事實上，黃埔真正的聯拼別墅以及新規后的小洋房，都是稀缺的。

樓市君統計過，目前黃埔大多數在售的“墅級”項目，別墅類產品都是疊墅。

真正有天有地獨立空間的聯拼、獨棟別墅，只有天健天璽和康大龍祥匯。

而知識城這兩年的土地“斷供”，也直接導致市場上新規產品的缺失。

｜ 廣州樓市發布 制圖

從本質上講，聯拼別墅和小高層新規洋房，都屬于知識城的空白，是可以形成差異化競爭優勢的。

因此，這種方案還有一個明顯優點：

避開了貨量最多的疊墅項目的直接競爭，新規后的小高層也會對高層產品形成代差優勢。

價格方面，也會比現有產品更容易溢價。

可以肯定的是，地塊未來規劃的產品，會比現有的產品更加優秀，也就具有更強的溢價能力。

我們先來看看別墅產品。

事實上，即便整個廣州樓市出現回調，但知識城的別墅產品價格卻一直很穩定。

以鳳凰湖旁邊的龍湖雙瓏原著為例，最近成交的一套170.79平的聯排別墅，總價660萬，單價高達約3.86萬/平。

類似案例還有康大龍祥匯，聯排別墅甚至成交單價還能維持在4萬/平以上，最高甚至也有5字頭的成交！

參考二手價格來賣的話，別墅類產品未來的售價，大概率不會低于4字頭。

｜截圖來源：貝殼找房

而小高層洋房的溢價能力也會相對較強。

在建筑新規的加持下，地塊的產品綜合使用率大概率會超過了100%，相比二手房的80%左右，足足高了20%！

參考知識城的二手成交均價約1.86萬/平，按20%的溢價幅度計算，就是房企可以快速出貨的價格參考。

｜廣州樓市發布 攝

總的來說，在今年市場環境下，知識城ZSCN-C2-2地塊往聯拼別墅+小高層洋房的方案去設計，或許是比較合適的方案。

我們了解到，目前已有房企表示有拿地意向。倘若這宗宅地最終定價合理，相信將會有更多房企在土拍市場露面。

畢竟知識城ZSCN-C2-2地塊非常難得，它有望為廣州帶來首個真正的城央“墅級”新規產品。

地塊預計很快就會掛牌，想要了解最新的消息，持續關注我們吧~

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