業績穩健，蓄勢向前

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 官方渠道

編者按

Preface

【2025·直擊財報】系列，在財報中讀懂企業邏輯，看見商業之變。此篇為，太古地產。

“業績穩健，蓄勢向前，股息持續增加，總樓面面積持續擴大，美著呢！”醞釀1月有余，太古地產正式亮出了2024成績單，投資者們拍手叫好。

熱議的關鍵詞之一是，“派息漲了”。據公告，太古地產2024財年每股股息1.1港元，按年增長4.8%，意味著基礎利潤的派息比率為94.8% (2023財年為53%) 。

頂住行業下行壓力，太古的強勢派息背后，是一份拿得出手的逆周期擴張圖。雖2024年收入同比微降2%至144.28億港元，且股東應占經常性基本溢利也減少了8.06億港元，但太古的零售物業租金收入堅挺，同比升3%至73.88億港元。

就銷售額來看，太古香港、內地9大主要商場，有且僅有上海前灘太古里一枝獨秀，漲了3.4%。但出租率的變化，并未與銷售額同頻波動。除了上海興業太古匯，其他8個商場出租率均在95%以上，且其中有4個滿鋪。

顯然，高出租率是太古穩住租金收入大盤的關鍵。當“滿鋪招租”成為當下行業挑戰時，太古的“穩鋪術”無疑有著更為實際且可行的啟示價值。

01

內地7大商場收租近45億港元

前灘太古里銷售額一路漲

2024年，太古地產的零售物業出現地域分化，內地零售物業撐起了3%的租金收入增長。其中，中國香港錄得零售物業租金收入總額為23.69億港元，同比下跌3%；中國內地錄得零售物業租金收入總額為44.89億港元，同比上升7%。

香港：持續滿租，

零售銷售額波動優于全港平均

在香港，太古地產的零售物業主要包括太古廣場購物廣場、太古城中心、東薈城名店倉。

2024年，太古廣場購物中心、太古城中心和東薈城名店倉的零售銷售額分別下跌11%、2%及4%。盡管整體銷售額下降，但仍優于香港市場整體零售銷售額7%的下跌幅度。

出租率方面，期內香港三個商場維持100%的出租率，租戶結構持續優化。如太古廣場購物廣場新引進Anteprima Wirebag、始祖鳥、Billionaire Boys Club/ICECREAM、吃茶三千、迪桑特、昂跑等品牌，太古城中心迎來APM Monaco、米炊、鮮芋仙、慕詩國際、茉酸奶等新租戶，DECATHLON在太古城中心開出港島最大門店。

之于香港零售市場后續展望，太古于公告中指出：香港商場人流和零售銷售額將繼續面臨多項挑戰，特別是外游趨勢和游客消費模式改變。但其將透過持續的商戶組合優化、強勁的市場推廣活動以及會員計劃，以維持商場的人流和銷售的堅穩。

內地：租金收入增長，

上海前灘太古里銷售額一枝獨秀

在內地，太古地產已落成的零售物業組合總樓面面積為780萬平方呎 （ 其中集團應占權益為620萬平方呎） ，涵蓋北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業太古匯、上海前灘太古里和廣州匯坊，廣州匯坊暫不納入數據租賃數據統計。

◎出租率

期內北京三里屯太古里出租率從94%升至98%，北京頤堤港出租率降至98%，成都太古里出租率降低至96%。而廣州太古匯、上海興業太古匯及上海前灘太古里的出租率維持不變，分別為100%、93%及98%。

◎全年零售銷售額

上海前灘太古里一枝獨秀，錄得3.4%的銷售額增長，其余項目全數下跌，成都太古里銷售額下滑最大，達到14%。

◎租金收入總額

內地六個項目，北京三里屯太古里錄得最大的12%增幅，上海前灘太古里錄得7%的增長，其余項目租金收入總額均下跌。

北京三里屯太古里近兩年加快品牌調改，南區和西區品牌升級走入尾聲，一批新旗艦店開業，再加上北京工人體育場的重開，免簽政策的實施，為三里屯太古里帶來強勁的人流，推高了租金收入總額。

2024年，LV、Vivienne Westwood、lululemon及英皇電影城等在三里屯太古里南區開業，迪桑特DKL動力實驗室全球體驗中心、耐克北京品牌體驗店及優衣庫北京三里屯全球旗艦店落位于西區。

上海前灘太古里表現最為亮眼，租賃和銷售數據全面提升。項目位于上海浦東新區前灘，是太古與上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司的附屬公司共同發展的零售項目，連接三條地鐵線，總樓面面積為118.8727萬平方呎， 約有270間店鋪。

這是集團在上海的第二個發展項目，也是中國內地第三個「太古里」項目，租戶包括愛彼、寶格 麗、迪奧、卡地亞、古馳、愛馬仕、華爲、路特斯、路易威登、盟可睞、蒂芙尼、梵克雅寶、蔦屋書店、新榮記及設有656個座位的MOViE MOViE 電影院。

59間新店于2024年開業，包括多個中國首店，例如路易威登巧克力專賣店、Frame Denim 及伊菲丹等。

看向2025年，太古預期中國內地零售銷售額會因為近期刺激經濟措施推動國內需求改善而加速，因為零售商對中長期前景保持正面。

一方面，雖與疫情前相比，國內消費者出入境旅游將會增加，會重新調整在本地和外地之間的消費模式，但長遠來看境內消費仍將占中國內地零售生意額之大部分。

另一方面，太古預計中國奢侈品消費者數量將持續增加，使中國內地成為全球最大的奢侈品零售市場之一。盡管奢侈品牌零售商在北京、成都和上海等集團營運的城市對擴張持謹慎態度，但對具有高潛力和體驗式消費的核心區域的樓面需求將會持續。

02

太古的“里”時代

高出租率的秘密是啥？

在兩地零售市場均處于低迷的情況下，太古地產憑借上海前灘太古里和北京三里屯太古里的優異表現維持了零售物業總租金收入的上漲。在一眾降租保出租率的同行對照中，“太古里”的品牌號召力得以凸顯、放大。

自2002年首次進入中國內地，太古帶來了“太古匯”和“太古里”兩塊金字招牌。但值得留意的是，目前6個已開項目和即將開業的3個新項目，除了早期開發的上海興業太古匯和廣州太古匯外，剩下的皆為太古里。

另從近6年數據看，“太古里”系列商場銷售額整體表現更穩。以2024年的數據為例，上海前灘太古里成了太古香港、內地9個項目中唯一一個增長的項目；逐步完成品牌調整的北京三里屯太古里，銷售額僅微跌0.3%。

顯然，太古已然意識到“太古里”在內地優勢之處。相較于盒子型的太古匯，主打開放式商業街區的太古里，更能與所在城中的其他盒子型重奢項目進行區分，構成錯位競爭優勢。

核心區位優勢：錨定城市黃金地段，

確保穩定的客流量

太古里選址均位于一線或新一線城市的黃金地段，且極度注重與公共交通的接駁，所在地段具備高密度人流和成熟的商業基礎，并能較易輻射全市各區。

北京三里屯太古里毗鄰使館區、工人體育場；成都太古里地處春熙路商圈，從古至今就是成都的商業中心；上海前灘太古里位于浦東新區前灘，鄰近東方體育中心。

此外，太古里所在區域均緊鄰地鐵樞紐或主干道，覆蓋城市中高收入客群，確保了客流量穩定性。單就地鐵接駁而言，太古里鄰近地鐵站均為換乘站，至少兩線接駁，上海前灘太古里更是匯聚上海地鐵6號線、8號線、11號線三條線的換乘站，有效增強項目的輻射范圍。

社區休閑氛圍與重奢氛圍兼顧，再加上便利的交通，讓太古里成為每一座城市中的打卡圣地，虹吸全城客流，到訪太古里的遠距離客、外地客占比相當大。

據贏商研究中心統計，成都太古里的異地客群超40%，常住地在10公里以上的客群近31%；北京三里屯太古里的異地客群為15%，10公里以上客群為45%；上海前灘太古里異地客群為11%，10公里以上客群超43%。

太古地產此前在財報中提到，“2024年中國內地的零售銷售額有所下跌，盡管如此，整體人流仍持續增加，凸顯了我們的購物中心作為游客首選目的地的吸引力。”

差異化建筑設計：開放式街區理念，

打造文化地標空間

“里”在古代是一個聚居單位，去到現代多用于命名住宅小區和街道，亦表現了聚落的意思。自“太古里”起，“里”漸漸被用到商場名字上。

太古里摒棄傳統的封閉式購物中心，引入開放式街區理念，由多個低層獨棟建筑組合形成，一層形成自由開闊的商業街，高層則以連廊連接不同樓棟。

于消費者而言，這種低密度、街區式的布局為其營造起了“漫步式消費”體驗；于品牌而言，每個小獨棟都可根據個性需求進行立面定制，受主體建筑風格約束少，更易展現品牌調性。

//在地文化挖掘，保留歷史建筑。太古里的設計強調挖掘在地文化，將本地特色與前沿建筑結合，通過新舊結合形成獨特文化標簽，吸引游客與本地客群雙重流量。

北京三里屯太古里建筑大量使用玻璃幕墻，以大膽的用色及不規則的立體幾何造型呈現，再仿照北京四通八達的胡同式規劃，串聯起建筑群、室外空間和城市廣場；成都太古里結合大慈寺文化，完整保留區內廣東會館、欣廬兩個院落，再對6座建筑進行利用式保護，新的商業建筑使用灰瓦色調的大面積坡屋頂，造型上體現川西民居風格。

//文化IP塑造，強化情感連接。成都太古里圍繞成都人“愛耍”的性格，以大慈寺為中心，打造出了“快里”和“慢里”兩層。一眾國際品牌齊聚外層的“快里”，以獨棟或復式店鋪完整展示旗艦形象；里層的“慢里”則打造為慢生活里巷，營造了大片開敞的公共活動空間。

上海前灘太古里則強調綠色與健康的wellness理念，無論是景觀橋，還是屋頂大平層450米長的緩跑徑，都兼顧通達性和停留性，營造獨特的運動休閑社區氛圍。

精準品牌組合策略：構建生態化商業矩陣，

形成差異化競爭力

//租戶篩選嚴苛，調整靈活：太古地產對租戶篩選標準嚴苛，優先選擇具備長期盈利能力的品牌，持續引入區域或全國首店并通過租金與銷售額分成模式（如“保底租金+抽成”）綁定雙方利益。

另外，太古地產對市場變化有充分感知，會根據市場趨勢定期更新租戶，如引入潮牌、設計師品牌應對年輕化消費需求，保持商場新鮮感。

2024年，葆蝶家、博柏利及Jordan World of Flight在三里屯太古里北區開設了新店；超過六十個品牌在成都太古里開設了新店或升級為其最新的概念店，包括Aesop、Abercrombie & Fitch、Birkenstock、Dior、Falconeri、Loewe Gaozhai、Tiffany & Co. 旗艦店、宋·川菜、宋·SONG Café等。

//業態平衡配比，延長留客時間：太古地產對租戶結構進行合理安排，在零售和餐飲、體驗業態中尋找科學平衡，搭配奢侈品旗艦店、網紅餐飲、藝術展覽空間，將零售占比控制在40%-50%，餐飲維持在20%-30%，延長顧客停留時間。

不難看出，縱然市場風云即便，高端商場走下神壇，但各地太古里始終保持“滿鋪王”的堅挺形象，穩住太古業績，繼續穿越周期。

往后幾年間，太古里在內地正加速奔跑。廣州聚龍灣太古里已然官宣，計劃于2027年上半年起分階段落成；“西安太古里”、“三亞太古里”皆為太古的合作之秀，外界拉滿期待值。

處在“里”時代的太古地產，成功并非依賴單一因素，而是通過區位卡位、產品創新、運營深耕、文化賦能形成的復合型優勢，以系統性競爭力構建護城河。

這種模式本質是“商業空間運營商”而非“地產開發商”，通過持續創造流量與價值，實現租戶、消費者、業主的三方共贏，從而維持高出租率與資產增值。

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