3月5日，“匯添富上海地產租賃住房REIT”正式獲批。從申報至獲批僅用時100天，刷新國內保障性租賃住房REITs獲批速度新紀錄，成為全國第七單成功落地的保租房REITs產品。該項目底層資產為城方·虹橋璟智社區和城方活力社區·江月路店，合計提供1398套保障性租賃住房，估值12.31億元。

那么，上海地產為何能快速進軍租賃住房REITs市場？

1、上海Rr4用地老大，未來擴募潛力巨大

據上海地產集團公布，已累計建設籌措各類租賃住房房源約5萬套，其中Rr4項目超過2.5萬套，約占全市規模總量的10%，位居全市首位。同時，上海地產集團租賃住房累計納保規模和Rr4租賃用地項目規模也均位居上海第一。從上海地產旗下的公寓運營品牌城方在營的18個項目來看，項目地理位置優越，中環內的租賃項目達到11個，占比61%，資產優質儲備雄厚，未來擴募空間巨大。同時，上海地產集團自身對發行REITs也有緩解資金壓力的述求，租賃住房前期投資規模龐大，且投資回收周期較長，上海地產儲備的大量Rr4用地占用了巨量資金，亟需快速回籠資金，緩解資金壓力。

2、公寓品牌城方運營能力優秀

已獲批的上海地產REIT共包含兩處底層資產：虹橋璟智社區、城方社區·江月路店。

虹橋璟智項目坐落于虹橋國際中央商務區核心區域，規模較小，戶型多元化1-2居室精裝公寓服務商務精英，也是上海市首批Rr4租賃用地項目，租賃需求始終保持旺盛；江月路店規模較大，戶型為一居室面向軌交通勤族，是閔行區首個存量商辦改造租賃住房項目。

同策研究院對江月路店進行過線下實地調研，江月路項目緊鄰地鐵8號線江月路站，相比其他浦江鎮幾十家公寓運營商，城方地理位置具備顯著優勢，項目本身自帶商業，樓下還配備了浦江城市生活廣場大型商業體，周邊產業集聚，學校、公園等配套設施一應俱全，居住生活氛圍濃厚。城方江月路店平均租金96.3元/平米米/月，在浦江鎮聚集的一眾運營商中屬于中等水平，城方在租住政策上還可以享受針對應屆畢業生提供專項人才補貼（調研時），疊加得天獨厚的地段優勢，出租率達到94.7%。

圖：浦江路板塊公寓租金與坪效

城方旗下運營的資產類型豐富多元，其業態覆蓋了公租房社區、市場化租賃住房社區（集中式租賃住房以及分散式租賃住房「城寓萬家」）、新時代城市建設管理者之家等。城方創新多項舉措，如民水民電、可裝配式內裝、居住證辦理、租房補貼、數字化管理平臺等等切實的便民、利民措施，自創「城方堂」「辰十二」等內部配套品牌，使得城方的非租金收入占比6%，遠高于行業平均水平。城方旗下運營保障性租賃租房房源約1.7萬套，出租率超90%，遙遙領先保租房平均水平，2025年上海兩會上，民進上海市委提到上海市已經投運的保租房整體空置率約為26%，整體出租率約74%。

3、估值下調資本收益率上升

2024年多只公募REITs下調估值，迫于發行的壓力，上海地產REIT首次審報階段評估值為13.51億元，從可供分配金額來看，基于上海地產REIT的評估值140,847.96萬元，其2024年7-12月及2025年可供分配現金預測值分別為2,857.26萬元和5,703.01萬元，年化預測現金分派率分別為4.04%和4.05%。這已經遠遠超過目前保租房REITs項目近一年實際分派率為3.59%。后來上海地產在下調估值1.2億元后，調整后的估值為12.31億元，2025年其預計現金分配率可達到4.37%，遠高于市場平均水平，因此也很快獲得審批通過。

而下調估值可能是未來保障性住房發行REITs要共同面對的難題，因為租賃住房底層資產面臨共同的現實變化，行業整體租金下行、競爭激烈、潛在供應仍大等等風險加劇，下調估值可以增厚資產安全邊際，從投資人角度看有助于提高抗風險能力，引入促進多類型參與者的積極性。短期來看保租房REITs需面臨一定的壓力，但其具備健康發展的基礎和長期投資價值。

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