北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，最近在糾結(jié)要不要買一套房，想咨詢下您的建議。看了玉林里一套兩居室，之所以看這套，是因為愛人在首醫(yī)大上班，離得近。

但是有2個問題，一個是這個房齡太老，93年的。另一個是首醫(yī)大應(yīng)該在28年要搬去大興，屆時這個房子如何處置也是個問題。

考慮到這個房齡以及沒有學(xué)區(qū)屬性，怕28年后賣出的價格比現(xiàn)在跌太多，很糾結(jié)。對了，我們現(xiàn)在還沒要孩子，可能2年后才要吧。想聽聽您的專業(yè)分析。

A：

1、這讓我怎么說呢？北京1993年之前的房產(chǎn)總量約1億平米，100多萬套吧，占總量的15%左右。老房的流動性確實弱，出手時不好賣，但這跟保值沒什么關(guān)系。老房的優(yōu)勢就是保值相對穩(wěn)妥，基本都是跟隨板塊大盤漲跌，占不到便宜也不吃虧。

或者說小城市的老房是真的不保值，因為土地不值錢。而北京是土地價值高，房產(chǎn)價值在其中的占比非常低。老房的房產(chǎn)價值甚至可以歸零，價格中所體現(xiàn)的基本都是地段價值。

2、打個比方吧，老房就跟老頭兒似的，顏值和體力都只能是湊合。指望著他們升職加薪是不可能的，但退休金肯定是跟隨平均值，不占便宜不吃虧，而且相對更穩(wěn)妥。

當(dāng)年這種老房被允許上市時就是老房，但也從3000多漲到幾萬了。房子本身沒增值，還貶值了，漲的都是土地價值。參考李嘉誠的名言吧，房產(chǎn)的價值由什么決定，地段、地段還是地段兒。南城的地段兒和北城相比不算太強，但畢竟離核心區(qū)近，比郊區(qū)的保值性強。

3、沒有學(xué)區(qū)屬性是正常的，北京85%以上的房子都沒有。房子是用來住的，居住才是最重要功能。另外既然2年后才要孩子，這會兒考慮學(xué)區(qū)沒必要。甚至說如果有學(xué)區(qū)屬性的會更鬧心，用不上學(xué)位但得承擔(dān)溢價的風(fēng)險，同時還降低居住的性價比。

4、其他我沒什么說的，就是這現(xiàn)狀，所有的房子都各有優(yōu)劣，看自己重視哪方面吧。簡單說老房的優(yōu)勢就是居住的性價比相對高，長期保值的風(fēng)險小，劣勢就是環(huán)境和居住體驗一般，流動性弱。

另外既然2028年就要出手，那讓中介根據(jù)總價給算算居住成本吧。畢竟有稅費，一般相當(dāng)于兩三年的租金，如果持有時間太短就不劃算了。

5、總之看自己的主要需求吧，我也說不了太多，只能說肯定沒有單獨下跌的可能，只會跟隨板塊大盤波動。另外三年的持有期是短點兒，對于老房來說不占優(yōu)，其他的讓中介算賬吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我是離異帶著閨女，現(xiàn)在房子在雙橋雙惠苑，東西向頂層，目前自住。孩子上高一，房子買時總價360萬，現(xiàn)在出售也就280萬，（還有房貸210萬）月還11500。在京就這一套房子，現(xiàn)在手里有現(xiàn)金110萬。

涿州有套房子，要賣的話就能賣45萬，（貸款還有16萬）要是賣了，目前這種情況該怎么處理好呢？年收入30萬左右，還養(yǎng)閨女。不換呢，就是這個頂層房子貶值，擔(dān)心老了爬樓梯費勁。

A：

1、房子是用來住的，如果能滿足居住需求就住著唄。東西向雖然不如南北的，但這不算硬傷，只要自己覺得合適就行，不影響保值。

頂層算硬傷，但主要是影響出手時的流動性，不至于單獨貶值。一般來說和中間層的價格差率已經(jīng)固定，不會再拉大。比如買的時候中間層5萬，頂層4萬。那過幾年如果中間層漲到10萬，頂層則多數(shù)都是到8萬，也就是數(shù)值變大，但差率不變。另外雙惠苑還沒加電梯呢吧？如果加的話，那對頂層算是利好。

2、當(dāng)然這地段兒是不算太強，看看地圖能知道，京通路以南被河道+鐵道+廣渠路阻隔，不太好規(guī)劃。向東也是鐵道和兩區(qū)交界，所以很難被朝陽區(qū)當(dāng)重點，也就不容易引入大型配套。

所以這地段兒自住為主，當(dāng)年經(jīng)適房都是政府根據(jù)地段兒價值定價。雙惠苑3200，同時期回龍觀2600，相差20%吧。現(xiàn)在價格應(yīng)該都4/5萬，而回龍觀沒贏大盤，那就是雙惠苑略落后了點兒。但這短期也無所謂，都是時間長了才明顯的。

3、所以如果自住合適就住著吧，沒必要跟短期的價格走勢太糾結(jié)，房價大幅上漲的年代過去了，以后不至于再吃什么虧。另外近幾年大部分板塊都跌了，等著樓市回暖就得了。如果覺得通勤不方便或想改善了再換吧，換到更強地段的商品房，投資性也能強一些。

4、外地的我不懂，都好久沒去涿州了，不敢建議。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們孩子今年9月份入小學(xué)。現(xiàn)在通州臨河里和朝陽東壩各有一套房，分別是我和我老公婚前的房子。我在馬甸橋黃寺大街西口附近上班。本來想著兩個房子都掛中介，賣掉一套置換城里近一點的房子上學(xué)，但是掛了半年了目前都還沒有賣出去，就擔(dān)心來不及置換影響孩子入學(xué)登記。

我們保底能接受孩子用東壩的房子上學(xué)。現(xiàn)在就發(fā)愁，要不要繼續(xù)掛中介賣房，時間還來不來得及置換，還是就消停等著去朝陽東壩上了。

A：

1、現(xiàn)在3月了，夠緊張的，賣了房之后全款買還行，貸款的話計算好時間吧。但什么時候能賣出去我可不敢預(yù)測，只能問當(dāng)?shù)刂薪椤Ｗ屗麄兘o聚焦一下吧，就是讓業(yè)務(wù)員集中力量強推。但這一般都得是他們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)的房源，主要就是看房子的價格了。

2、我要建議就是趕緊找中介吧，說清楚現(xiàn)實情況讓他們出方案，如果貸款的話就更得計算清楚了，無論是買家是否貸款和您家是否貸款，都得算進(jìn)去。但說實話太緊張了，還兩個月，都得全款成交才來得及。

3、實在不行就先在東壩上學(xué)吧，北京中學(xué)的集團(tuán)校，如果能在系統(tǒng)內(nèi)選拔就等同于東西海的頂級校，僅次于金剛小強而已。如果感覺不能被選拔那再轉(zhuǎn)學(xué)，朝陽的可以憑房子，東西城的憑運氣，東城相對更公平些。

僅供參考。

四

Q:

請問，我的情況：有戶口沒有孩子，已婚，計劃要孩子。剛需首套。

預(yù)算：盡量380萬以內(nèi)（390負(fù)擔(dān)較大。）

要求：

1、地鐵口近（上班5/8 /或換成方便都可以）

2、兩居室，房齡不要太老

3、有電梯或沒電梯低樓層

4、在滿足條件范圍內(nèi)盡量靠近城里

5、基本生活齊全不追求學(xué)區(qū)（但有幼兒園小學(xué)醫(yī)院可以用）

6、后續(xù)置換流通性強

目前關(guān)注過：東城的天永片區(qū)，豐臺的方莊 角門，朝陽的立水橋新北苑。希望老師幫我們從您的專業(yè)角度上推薦一下，不局限于我們關(guān)注過的區(qū)域。

A：

1、這期望值有些偏高了，也有點兒亂，剛有想法吧？還處在理想化的初級階段呢。

2、不追求學(xué)區(qū)，但天永是典型的東城學(xué)區(qū)啊。而且這總價是最典型的占坑兒房，溢價最高，30%吧，也就是380萬中有100萬以上學(xué)區(qū)價值，那居住的性價比就降了100萬，明年拐點之后還得承擔(dān)這部分的保值風(fēng)險。但又只是計劃要孩子，那至少7年后才用上學(xué)位，可這里的學(xué)區(qū)又不太強，圖什么呢？考慮好再買吧。

提醒一句，總價低不代表溢價率低。這就跟到高檔餐廳吃拍黃瓜似的，價格在菜單上不高，但人家的利潤率其實比紅燒肉還高呢。

3、380要兩居室，不要房齡老的就是不要老公房，那即便是70平，單價也不能超過5.5萬。這些地段兒都不太好找，新北苑則只可能是Loft，其他的或是老房，或是有硬傷的。那這就看自己的喜好吧，都是自住為主。但地段兒肯定是新北苑占優(yōu)，實在沒合適的就看Loft吧，自住合適，其他的不強。

4、之后立水橋和角門的地段兒算差不多，包括方莊東部的商品房，但其中保值好的都挺貴的。其他沒什么建議，這要求偏高了，最好別這么跟中介提要求，否則他們很可能瞎忽悠。

僅供參考。

五

Q:

請問，從房子保值的角度來看，800-900萬的房子買在曙光花園望山園、月壇鐵二區(qū)、西三環(huán)北路105號院，這三處哪里更保值？

A：

1、這不太好聊啊，學(xué)區(qū)溢價不一樣。相當(dāng)于說想買衣服，請問大鵝，波司登和裘皮大衣，哪個的性價比高？這不好比啊。

2、簡單說吧，曙光花園和鐵二區(qū)的租售比應(yīng)該差不多，租金都是8/9000，租售比1000左右。但一個商品房一個老公房，實際上租售比差了10%左右或以上，也就是學(xué)區(qū)溢價至少相差這比例。月壇的高，學(xué)區(qū)級別不同導(dǎo)致的。

理論上應(yīng)該是明年入學(xué)人數(shù)拐點之后，學(xué)區(qū)好的更保值，畢竟好資源永遠(yuǎn)都稀缺。但畢竟這是老公房，談不上多好的品質(zhì)，所以未必還能保持這么高的溢價比例，不如學(xué)區(qū)內(nèi)那些總價高的豪宅。房子是用來住的，也是好東西永遠(yuǎn)稀缺。

3、105號院，8/900萬就是小三居了吧？那溢價率能低些，估計在20%左右，跟商品房的差不太多。所以這里算居中吧，各項都中等。

4、總之保值角度是入學(xué)高峰期沒過去之前以月壇最好，之后看政策吧，誰也不敢預(yù)測。另兩個的溢價都不算太高，平均值吧，看自己的其他需求了。為了上學(xué)那肯定是月壇，為了居住體驗和流動性自然是商品房更好，追求性價比就是首師大家屬院，各有優(yōu)劣不同。

僅供參考。

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