在商業活動中，租賃關系是極為常見的一種合作模式。然而，當承租人因各種原因無力支付租金時，出租人往往會面臨如何維護自身權益的困境。此時，一些出租人可能會采取“扣留”承租人留在租賃場地內的動產的方式來保障自己的利益。那么，這種行為是否合法？出租人是否真的有權留置這些動產呢？一起因拖欠廠房租金而引發的商事留置糾紛案，為類似糾紛的解決提供了重要的法律參考。

基本案情

廣西某生物公司（以下簡稱生物公司）是一家從事生物有機肥生產、銷售的企業，因生產需要租賃崇左某化工公司（以下簡稱化工公司）廠房用于生產、存放肥料。承租一段時間后，生物公司決定不再租賃廠房，但撤離后尚存部分生產原料及機器設備未搬運完，也一直未支付租金?；す緝纱沃潞筇幚砩鲜鑫锲芳爸Ц蹲饨穑吹玫交貞??；す舅煊?023年3月1日起以享有留置權為由，“扣留”生物公司未搬走的生產原料、一輛叉車和一輛裝載機車。

雙方因此產生糾紛訴至法院?；す酒鹪V要求生物公司支付拖欠租金，依法對“扣留”的生產原料、叉車、裝載機車享有留置權，并且享有優先受償權。生物公司認為，化工公司“扣留”上述動產的行為屬于侵犯生物公司的所有權，應立即返還，否則承擔相應的侵權責任。

法院審理

崇左市江州區人民法院經審理認為，生物公司應支付拖欠的租金，但化工公司是否對“扣留”動產享有留置權，關鍵在于其是否合法占有生物公司留在廠房的動產。生物公司對存放于化工公司廠房內的物品自行管理，未將相關物品交由化工公司管理或保管、保存，化工公司對廠房內的物品并不構成合法占有，不滿足留置權成立的條件，不享有留置權。因此其主張享有留置權，缺乏事實和法律依據，不予支持。法院一審判決生物公司向化工公司支付租金，駁回化工公司其他訴訟請求。

化工公司不服，提起上訴。其認為，兩家公司均是企業，企業之間的“扣留”適用商事留置條件。商事留置不要求債權與留置屬于同一法律關系，“扣留”廠房內的生產原料、叉車和裝載機車已經構成合法占有，在生物公司沒有如期支付租金的情況下，兩次致函提醒后“扣留”，符合法律對留置權行使的規定和程序。

崇左市中級人民法院經審理認為，雖然雙方都是企業，適用商事留置，化工公司可以留置與其債權不屬于同一法律關系的動產，但前提必須是合法占有債務人的動產。在本案租賃合同關系中，標的物是案涉租賃場地，而非生物公司放置于廠房的生產原料、叉車、裝載機，化工公司并非合法占有案涉物品，當然不享有留置權。最終崇左中院維持原判。

什么是留置權

留置權，是指債權人基于合法占有債務人的動產，在由此產生的債權未得到清償以前留置該項動產，并在超過一定期限仍未得到清償時依法變賣留置動產，享有從價款中優先受償的權利。

留置權的成立條件

留置權作為擔保物權，是為了保證債權人實現債權而設立的，當債務人不履行到期債務時，債務未獲清償之前，債權人留置債務人的動產，并有權就留置動產優先受償。換而言之，留置權不需要當事人之間進行約定，滿足條件就能成立，成立條件包括：

一是債權人必須合法占有債務人的動產。這種合法占有一般是指因保管合同、運輸合同、加工承攬合同等關系對動產取得事實上的管領、控制或者支配。需注意的是，單純的持有不是占有，不能成立留置權。如李四承租張三的房子，對于房屋內李四的電腦，若雙方之間沒有約定，不存在任何法律關系時，張三強行扣留電腦，非但不構成法律上的占有，還可能構成侵權。本案的情況也是如此，化工公司對生物公司放置在廠房里的動產沒有合法占有的前提和條件。

二是債務人不履行到期債務。這是留置權產生的條件之一，此時，債權人可以將合法占有的屬于債務人的動產留置，保證債權及時得到清償。化工公司與生物公司之間存在租賃關系，化工公司對未及時支付的租金，享有債權。

三是債權與債權人留置的動產屬于同一法律關系。如有償保管合同中，甲受托保管乙的電腦，乙不按期或不如數給付保管費，甲基于保管關系，既滿足“同一法律關系”，又滿足“合法占有”，據此有權對乙的電腦行使留置權。如果甲乙之間還有房屋租賃關系，乙支付了保管費但不及時支付租金，則甲無權留置乙委托保管的電腦，因為電腦屬于保管關系中的標的物，租金屬于租賃關系中的標的物，兩者不屬于同一法律關系。若甲乙為企業之間商事留置，則無需考慮債權與債權人留置的動產是否屬于同一法律關系，哪怕乙支付了保管費但不及時支付租金，甲也能據此行使留置權。

但在司法實踐，常存在“不考慮同一法律關系”等同于“合法占有”的錯誤理解，如本案上訴人化工公司認為，商事留置既然不需要債權的留置屬于同一法律關系，則其構成合法占有。實際上，“同一法律關系”并不是判斷“合法占有”的依據，即便是商事留置，仍要求債權人合法占有債務人的動產。

法官說法

法官提醒大家，在日常生活中，承租人拖欠租金，出租人以此為由留置承租人動產的情形很常見，但不論是民事交易還是商事交易，遇到承租方不及時支付租金的情況，出租方都不能隨意“扣留”租賃場地的動產，建議先與對方協商溝通，也可以通過法律途徑維護自己的合法權益，避免不當的行使留置權，構成對他人的侵權。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第四百四十七條第一款規定：債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。

《中華人民共和國民法典》第四百四十八條規定：債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但是企業之間留置的除外。

來源：崇左中院、廣西高院、國家法律法規數據庫