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近年來國內經濟環境的發展趨勢和增速變化下，外資主體在投資態度、投資策略及落地管理上均主動被動地出現變化。

無論是境外母公司集團的在華投資規模收縮，亦或是調整存量項目退出策略，或多或少反映到市場面，看到的是涉外資主體投資規模的收縮和盤清出貨，在前期退出的同時，是否有新增資金加碼入場，還是僅在原有投資規模上保持倉位？

同策研究院以近三年內大宗市場上涉外資主體的交易為分析基礎，對當下涉外資交易的交易規模變動趨勢、規模占比、資產類型偏好、面積金額偏好及地域偏好進行剖析和分享，以下為本篇分析內容。

核心觀點

內資交易金額占據絕對優勢，涉外資占比持續低位徘徊。

涉外資買家近年單宗投資規模走低，原投資策略面臨產業判斷愈加精細化的挑戰。

成交集中于1-2萬平米的單體小體量資產，及10萬平米以上的大體量資產項目。

交易對價集中金額區間段在3-5億元、8-10億元及10-25億元。

資產類型除商業及綜合體外，長租公寓占比已初具規模。

正文

首先，統計近三年大宗交易中涉外資交易的絕對值規模變化。（為了便于統計整理分類，文中“內資”指交易中受讓方主體為在大陸地區注冊的內資控股公司；“涉外資”為注冊地、控股方或者交易出資資金來源，三要素中至少一個涉及非大陸地區。）

圖1 當下涉外資大宗交易宗數對比內資（ 2024年截止三季度按金額統計）

圖2 當下涉外資大宗交易金額規模對比內資（ 2024年截止三季度按金額統計）

近三年來看，涉外資大宗交易次數活躍度上變化不大 ，但在交易金額規模上出現了顯著下滑，交易大多涉及投資資金池存量活動而新增量很有限；

同時單宗投資額在明顯走低，結合其投資效率需求，可見當下經濟和資產市場，對涉外資主體的原投資策略及團隊決策精度提出了新的挑戰。

圖3 當下涉外資大宗交易宗數占比對比內資（ 2024年截止三季度按金額統計）

圖4 當下涉外資大宗交易金額規模占比對比內資（ 2024年截止三季度按金額統計）

近三年來看，涉外資大宗交易金額和宗數結構占比上，都呈現了持續明顯縮量，可見涉外資金主體對內地超一線城市的投資仍處于存疑收緊狀態，涉外資投資預期調降與半撤離策略仍未到拐點；是否順利找到兼顧投資效率與一定程度上安全性的投資新策略，決定了其后續投資規模量的走向。

聚焦2024年內數據表現，可以看到內資買家交易金額占比持續占據絕對份額，占比達到76%；涉外資買家交易金額規模占比23.7%，屬于近年來占比新低。

其次，當下涉外資交易在資產類別層面和主流內資主體相比，商業和綜合體占絕對比例優勢，而辦公在2024年前三季度尚未錄得。

圖5 涉外資買家大宗交易投資物業類型占比（ 2024年截止三季度按宗數統計）

除商業/綜合體之外，涉外資買家依托部分運營實力機構或平臺公司，實現對優質潛力地區長租公寓的投資落地，其賽道布局趨勢已初具規模。

表1 涉外資買家資產特征偏好（ 2024年截止三季度按宗數統計）

基于投資效率考慮，涉外資買家其對于單宗金額通常有一定門檻要求。

根據統計情況看，1-2萬平米的單體物業，其金額往往集中在在3-5億元或8-10億元。而10萬平米以上的配置型資產投資，其交易金額普遍集中于15-25億元區間內。

最后，我們梳理了當下涉外資買家在各類資產類型上，對上海各區板塊的青睞程度。

表2 涉外資買家不同資產類型分布區域板塊偏好（ 2024年截止三季度按宗數統計）

備注：該宗住宅為投機撿漏型投資，非典型。

涉外資買家對于商業及綜合體資產的分布，并不嚴格追求唯市區核心論，大量交易反而分布在區域級商務中心或人口密度高的生活集聚區，此外其長租公寓投資區域偏好上集中于居住集聚區及軌交站點沿線區域。

彩蛋

同策研究院將當下涉外資高頻交易的資產類型與其面積金額特征進行對應梳理，形成以下對照參考表。

附錄《涉外資高頻交易類型資產的高面積及金額對照參考表》

即將發布 同策研究院之大宗交易市場監測指數（市場容量指數&交易活躍指數）

同策研究院跟蹤大宗交易市場14年，數據庫內橫向24個全字段覆蓋，縱向錄得1000余條交易記錄，支持靈活提取定向分析。現對外開放2024上半年大宗交易數據（含14個字段），后臺回復“數據”免費提取。

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