大家好，我是蘇北哥！今天已經是3月11日，農歷二月十二！一轉眼今年金三樓市已經過去了1/3。

01.

一條斷頭路即將開通，發掘出一塊主城房價洼地！

最近北哥常常和粉絲交流買房心得，想和隔著屏幕看文章的各位，說句真心話：真正有需求、想買房的買房人和你們想的還真不一樣！他們并非是純粹的“等等黨”！

說一句比較絕對的話！那些鼓吹“一直等下去，不買房的”，都是帶節奏！真正的買房人不是這樣，他們一定是邊觀望、邊等待的。因為有過買房經驗，認知相對理性的買房人，深知市場變幻莫測的道理。

2025年的樓市可謂“變數”更大！兩會今天正式結束，房地產作為重要議題，必然會后就會出臺力度更大的“奇招、猛招”！說不定某一個新ZC就觸碰了市場的敏感點，市場就此抬頭，也不是沒有可能！

真正的買房人對市場判斷更加成熟、理性！他們深諳市場有起有伏的道理，股市如此，樓市亦如此！他們更懂得什么時候蟄伏、什么時候隱藏，什么時候出手！

最近和一位老粉絲聊天！對方向北哥吐露心聲，說“現在是真不敢輕易買房，最近看了北哥你的文章，才知道河西南的嘉璟峰首套二手房就虧了1.2萬/㎡左右；還有江核的金基中北映樾，首套二手房才賣了2.6萬/㎡，比新房買入價硬虧1.38萬/㎡，買入就虧啊，這誰敢買？”

緊接著，這位粉絲又話鋒一轉，問到“北哥你對南京的城建規劃比較熟，消息又比較靈通，就想問下，眼下南京樓市還有沒有撿漏機會？”看到沒有？很多買房人都是懷揣這種心理，一邊抱怨新房價格跌的厲害，另一方面又不愿放棄任何撿漏機會。

要說撿漏機會，眼下還真有一個，這就是江寧天印大道北延工程，對接承天大道即將開通。

作為南京主城最有名的“斷頭路”，日前江寧官微透露了天印大道北延工程的最新進展。

承天大道與天印大道的對應關系

官微稱天印大道北延工程（秦淮東河—宏運大道）項目已完成跨秦淮東河主橋、奧灘河橋、中前社區段道路施工，正在開展章村段道路及機場河橋施工，工程建設單位和建設者全力沖刺，力爭今年完成建設。

天印大道北延現狀（圖源：南京建設）

據了解，天印大道北延最終將與秦淮的承天大道南延工程對接，然而天印大道北延工程并非只是打通一條斷頭路那么簡單，因為工程途徑秦淮東河、奧灘河橋以及章村農田，涉及到鐵路橋下穿、章村工業園部分企業廠房搬遷，所以施工進展一直相對緩慢。

短短2.7公里的天印大道北延工程，施工難度相對較高，不僅有雙向6車道快速路，還有跨線橋，需要跨過3條河道，下穿寧杭、南沿江鐵路。

天印大道北延秦淮東河大橋已經建成，全長460米，其中主橋長185米，引橋長275米。橋梁分左右兩幅，每幅橋梁寬17.25米，已實現與承天大道橋無縫銜接。

天印大道秦淮東河大橋與承天大道對接

而在秦淮段，承天大道建設已經基本完成，只待天印大道北延投入使用，即可與之完成通車！

秦淮承天大道實景

有的粉絲可能會說，只是一條“斷頭路”開通的消息，為什么說發掘出一個房價洼地呢？如果這么理解，說明你還不了解，天印大道北延的重要性。它可是未來江寧東山直通秦淮南部新城和城東的主干道。

多年來，由于天印大道北延一直未能完工，江寧主城雖與南部新城大校場近在咫尺，卻不能直達。江寧人想“進城”，或是主城居民想到江寧，必須外繞。也就是必須途經宏運大道、東麒路，多走十公里路不說，還造成了該路段的多個堵點，比如長深高速G25宏運大道出入口；東麒路眾彩批發市場交叉十字路口等等。

目前江寧東山進城的外繞線路

與此同時，由于天印大道北延一直未開通，導致卡子門、雙龍大道路面交通壓力過大，常年堵車。

卡子門堵點

今年一旦天印大道北延工程完工，與秦淮承天大道順利對接通車，按照江寧官微的測算，從東山的快速路起始點出發，到達南部新城只需要5公里左右，以60km/h的城市行車速度，最快5分鐘就到了。相比借道雙龍大道（約11公里）和長深高速（約9公里），省下了一半路程。

工程道路實景

秦淮河南岸就是江寧東山，秦淮河北岸就是大校場，東山與大校場終于實現隔河相望，若不是天印大道北延工程最新進場曝光，真不敢相信這兩個房價懸殊的板塊居然靠得這么近！

而相對大校場的高房價而言，未來近在咫尺的江寧東山必然成為大批買房人的置業安家外溢區域，開車5分鐘，跨過一座橋就能共享南部新城的頂級生活配套，江寧東山的板塊優勢無疑被凸顯了出來！

02.

相隔5公里，房價相差2萬+/㎡，板塊新盤曝出新動態！天印大道北延通車，未來東山房價有保障！

如果天印大道北延工程今年真的能順利完工，與承天大道對接，直通大校場，那么對于江寧東山來說，可以說正趕上好時候。

因為大校場眼下已經不是白紙一張，如今已經是規劃的集中兌現期，今天的大校場已經是一幅頂級改善居住區的面貌。

2015年起草規劃，2020年進入大開發，2023年框架形成，2024年開始各項地標規劃逐步兌現……南部新城大校場的誕生，成長，逐漸成熟，儼然已經成為南京當之無愧的第三座城市中心。

南京市不動產檔案館、南部新城南京外國語學校、中國第二歷史檔案館新館已經陸續于2023年建成投用。

南京市不動產檔案館

全民健身中心2024年投入使用

冰立方“中芬交流中心”，年前亮燈，2025年投入使用

5號線北段今年預計4月開通，神機營地鐵站將啟用

全市首家華潤萬象城、法國老佛爺百貨相繼落地，進駐。

如今正是共享大校場高端生活配套的好時候！

而天印大道作為貫通江寧主城的主干道，南北連接著主城秦淮大校場與江寧方山，東西與宏運大道、文靖路、天元東路、繞城高速連接，線路途徑之處更是江寧東山最繁華的商業生活區。

江寧天印大道實景

南部新城代表著高端，而江寧東山則充滿了最接地氣的人間煙火，而天印大道北延將這兩者巧妙的結合了起來。

這必將大大激活江寧東山的吸引力，特別對于剛需預算買房人來說，買不起大校場，江寧東山則是一個完美的選擇。

對比南部新城大校場，江寧東山的低房價優勢被凸顯出來，前者目前新房價格是絕對的南京頂流，目前板塊幾大主力在售樓盤。

第一，中信泰富九廬！去年四季度一路熱銷，年后房價有所提升，目前小高層125-180㎡戶型實際售價在4.75-5.3萬/㎡之間；洋房200㎡以上戶型，實際售價5-5.25萬/㎡之間。

第二，保利博雅和著，目前已經是尾盤！眼下小高層房源只剩頂底，113m2起步戶型只剩頂樓，實際總價區間在540-580萬。130m23房戶型只剩頂底，實際總價區間在620-670萬。剩余最多的是143m24房洋房戶型，目前樓層可選，實際總價在700-770萬。

算下來年后漲價的保利博雅和著，上限房價大概回漲至5.3-5.4萬/m2

且隨著今年奧體建設G77（板塊首家第四代住宅）即將推出；祥天路、匯景北路兩幅地塊即將出讓（據說起拍價不會低于3萬/m），大校場新房價格還將被進一步提升。

今年大概率將出讓的大校場地塊

反觀5公里之外的江寧東山！

去年年底推出的四代宅項目中天金寧風華，銷許價格3.4-3.6萬/㎡左右，起步總價在333萬左右，然而節后該項目的實際起步總價其實在260萬左右，比銷許總價低了超70萬元，折算下來金寧風華的實際銷售單價在2.65萬/㎡

金寧風華實景

目前金寧風華98、112、143㎡三款戶型全部在售

東山5號線新亭路站地鐵盤嘉和華府！

嘉和華府去年12月底開始推出項目B地塊房源，12月27日推出B3號樓；1月22日推出B6號樓，目前嘉和華府110、119、143、175㎡戶型在售，起步總價400萬左右，實際售價3.63萬/㎡。

相比起來，東山新房價格比大校場要低1.7-2.8萬/㎡左右。

這就是為什么近兩年來，江寧東山宅地被房企頻頻爭搶的原因。特別是天印大道東側，文靖路附近，目前有兩幅新地塊待開發。

中天美好G55地塊

去年11月20日，民企中天美好繼8月13日拿下江寧東山G17（金寧風華）后，二次對天印大道地塊出手拿下G55地塊，目前該地塊正在開發中。

中天美好為何會在一年之中兩次對天印大道東側地塊出手？自然是看到了天印大道北延通車后，對板塊產生的利好。

同時在中天美好G55地塊北側，武夷七里湖山項目一墻之隔還有一幅地塊待開發，這就是江寧城建G49地塊。

江寧城建G49地塊

2023年8月25日，江寧城建G49地塊被蘇城地產拿下，成交樓面地價16202元/㎡。目前尚未確定上市時間。

天印大道附近明顯出現了KFS囤地現象，不用問當然為了坐等天印大道北延通車。

與此同時，江寧東山5號線文靖路站，地鐵口的G77地塊目前疑似曝出項目規劃，預計打造打造小高層+四代宅的稀缺組合，容積率僅1.8，得房率近100%，預計今年上半年上市。戶型預計120-173㎡。

據說這將是江寧東山首個改善型四代宅項目。

G77地塊于去年12月出讓，中建方程聯合江寧國資集團拿下，總價19.36億，樓面地價15493元/㎡。這幅地塊面積非常大，出讓面積達到69421.83㎡，算上容積率。G77未來項目體量將超過12萬方。

這無疑將成為剛需買房人，今年入手江寧東山新房的窗口機會。

總之一句話！天印大道北延工程通車后，不能說江寧東山新房價格肯定漲！但是起碼房價有底可托，重大利好刺激下，不可能持續大跌！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。