大家好，我是蘇北哥！今天已經(jīng)是3月11日，農(nóng)歷二月十二！一轉(zhuǎn)眼今年金三樓市已經(jīng)過去了1/3。

01.

一條斷頭路即將開通，發(fā)掘出一塊主城房價(jià)洼地！

最近北哥常常和粉絲交流買房心得，想和隔著屏幕看文章的各位，說句真心話：真正有需求、想買房的買房人和你們想的還真不一樣！他們并非是純粹的“等等黨”！

說一句比較絕對的話！那些鼓吹“一直等下去，不買房的”，都是帶節(jié)奏！真正的買房人不是這樣，他們一定是邊觀望、邊等待的。因?yàn)橛羞^買房經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)知相對理性的買房人，深知市場變幻莫測的道理。

2025年的樓市可謂“變數(shù)”更大！兩會今天正式結(jié)束，房地產(chǎn)作為重要議題，必然會后就會出臺力度更大的“奇招、猛招”！說不定某一個(gè)新ZC就觸碰了市場的敏感點(diǎn)，市場就此抬頭，也不是沒有可能！

真正的買房人對市場判斷更加成熟、理性！他們深諳市場有起有伏的道理，股市如此，樓市亦如此！他們更懂得什么時(shí)候蟄伏、什么時(shí)候隱藏，什么時(shí)候出手！

最近和一位老粉絲聊天！對方向北哥吐露心聲，說“現(xiàn)在是真不敢輕易買房，最近看了北哥你的文章，才知道河西南的嘉璟峰首套二手房就虧了1.2萬/㎡左右；還有江核的金基中北映樾，首套二手房才賣了2.6萬/㎡，比新房買入價(jià)硬虧1.38萬/㎡，買入就虧啊，這誰敢買？”

緊接著，這位粉絲又話鋒一轉(zhuǎn)，問到“北哥你對南京的城建規(guī)劃比較熟，消息又比較靈通，就想問下，眼下南京樓市還有沒有撿漏機(jī)會？”看到?jīng)]有？很多買房人都是懷揣這種心理，一邊抱怨新房價(jià)格跌的厲害，另一方面又不愿放棄任何撿漏機(jī)會。

要說撿漏機(jī)會，眼下還真有一個(gè)，這就是江寧天印大道北延工程，對接承天大道即將開通。

作為南京主城最有名的“斷頭路”，日前江寧官微透露了天印大道北延工程的最新進(jìn)展。

承天大道與天印大道的對應(yīng)關(guān)系

官微稱天印大道北延工程（秦淮東河—宏運(yùn)大道）項(xiàng)目已完成跨秦淮東河主橋、奧灘河橋、中前社區(qū)段道路施工，正在開展章村段道路及機(jī)場河橋施工，工程建設(shè)單位和建設(shè)者全力沖刺，力爭今年完成建設(shè)。

天印大道北延現(xiàn)狀（圖源：南京建設(shè)）

據(jù)了解，天印大道北延最終將與秦淮的承天大道南延工程對接，然而天印大道北延工程并非只是打通一條斷頭路那么簡單，因?yàn)楣こ掏緩角鼗礀|河、奧灘河橋以及章村農(nóng)田，涉及到鐵路橋下穿、章村工業(yè)園部分企業(yè)廠房搬遷，所以施工進(jìn)展一直相對緩慢。

短短2.7公里的天印大道北延工程，施工難度相對較高，不僅有雙向6車道快速路，還有跨線橋，需要跨過3條河道，下穿寧杭、南沿江鐵路。

天印大道北延秦淮東河大橋已經(jīng)建成，全長460米，其中主橋長185米，引橋長275米。橋梁分左右兩幅，每幅橋梁寬17.25米，已實(shí)現(xiàn)與承天大道橋無縫銜接。

天印大道秦淮東河大橋與承天大道對接

而在秦淮段，承天大道建設(shè)已經(jīng)基本完成，只待天印大道北延投入使用，即可與之完成通車！

秦淮承天大道實(shí)景

有的粉絲可能會說，只是一條“斷頭路”開通的消息，為什么說發(fā)掘出一個(gè)房價(jià)洼地呢？如果這么理解，說明你還不了解，天印大道北延的重要性。它可是未來江寧東山直通秦淮南部新城和城東的主干道。

多年來，由于天印大道北延一直未能完工，江寧主城雖與南部新城大校場近在咫尺，卻不能直達(dá)。江寧人想“進(jìn)城”，或是主城居民想到江寧，必須外繞。也就是必須途經(jīng)宏運(yùn)大道、東麒路，多走十公里路不說，還造成了該路段的多個(gè)堵點(diǎn)，比如長深高速G25宏運(yùn)大道出入口；東麒路眾彩批發(fā)市場交叉十字路口等等。

目前江寧東山進(jìn)城的外繞線路

與此同時(shí)，由于天印大道北延一直未開通，導(dǎo)致卡子門、雙龍大道路面交通壓力過大，常年堵車。

卡子門堵點(diǎn)

今年一旦天印大道北延工程完工，與秦淮承天大道順利對接通車，按照江寧官微的測算，從東山的快速路起始點(diǎn)出發(fā)，到達(dá)南部新城只需要5公里左右，以60km/h的城市行車速度，最快5分鐘就到了。相比借道雙龍大道（約11公里）和長深高速（約9公里），省下了一半路程。

工程道路實(shí)景

秦淮河南岸就是江寧東山，秦淮河北岸就是大校場，東山與大校場終于實(shí)現(xiàn)隔河相望，若不是天印大道北延工程最新進(jìn)場曝光，真不敢相信這兩個(gè)房價(jià)懸殊的板塊居然靠得這么近！

而相對大校場的高房價(jià)而言，未來近在咫尺的江寧東山必然成為大批買房人的置業(yè)安家外溢區(qū)域，開車5分鐘，跨過一座橋就能共享南部新城的頂級生活配套，江寧東山的板塊優(yōu)勢無疑被凸顯了出來！

02.

相隔5公里，房價(jià)相差2萬+/㎡，板塊新盤曝出新動(dòng)態(tài)！天印大道北延通車，未來東山房價(jià)有保障！

如果天印大道北延工程今年真的能順利完工，與承天大道對接，直通大校場，那么對于江寧東山來說，可以說正趕上好時(shí)候。

因?yàn)榇笮鲅巯乱呀?jīng)不是白紙一張，如今已經(jīng)是規(guī)劃的集中兌現(xiàn)期，今天的大校場已經(jīng)是一幅頂級改善居住區(qū)的面貌。

2015年起草規(guī)劃，2020年進(jìn)入大開發(fā)，2023年框架形成，2024年開始各項(xiàng)地標(biāo)規(guī)劃逐步兌現(xiàn)……南部新城大校場的誕生，成長，逐漸成熟，儼然已經(jīng)成為南京當(dāng)之無愧的第三座城市中心。

南京市不動(dòng)產(chǎn)檔案館、南部新城南京外國語學(xué)校、中國第二歷史檔案館新館已經(jīng)陸續(xù)于2023年建成投用。

南京市不動(dòng)產(chǎn)檔案館

全民健身中心2024年投入使用

冰立方“中芬交流中心”，年前亮燈，2025年投入使用

5號線北段今年預(yù)計(jì)4月開通，神機(jī)營地鐵站將啟用

全市首家華潤萬象城、法國老佛爺百貨相繼落地，進(jìn)駐。

如今正是共享大校場高端生活配套的好時(shí)候！

而天印大道作為貫通江寧主城的主干道，南北連接著主城秦淮大校場與江寧方山，東西與宏運(yùn)大道、文靖路、天元東路、繞城高速連接，線路途徑之處更是江寧東山最繁華的商業(yè)生活區(qū)。

江寧天印大道實(shí)景

南部新城代表著高端，而江寧東山則充滿了最接地氣的人間煙火，而天印大道北延將這兩者巧妙的結(jié)合了起來。

這必將大大激活江寧東山的吸引力，特別對于剛需預(yù)算買房人來說，買不起大校場，江寧東山則是一個(gè)完美的選擇。

對比南部新城大校場，江寧東山的低房價(jià)優(yōu)勢被凸顯出來，前者目前新房價(jià)格是絕對的南京頂流，目前板塊幾大主力在售樓盤。

第一，中信泰富九廬！去年四季度一路熱銷，年后房價(jià)有所提升，目前小高層125-180㎡戶型實(shí)際售價(jià)在4.75-5.3萬/㎡之間；洋房200㎡以上戶型，實(shí)際售價(jià)5-5.25萬/㎡之間。

第二，保利博雅和著，目前已經(jīng)是尾盤！眼下小高層房源只剩頂?shù)祝?13m2起步戶型只剩頂樓，實(shí)際總價(jià)區(qū)間在540-580萬。130m23房戶型只剩頂?shù)祝瑢?shí)際總價(jià)區(qū)間在620-670萬。剩余最多的是143m24房洋房戶型，目前樓層可選，實(shí)際總價(jià)在700-770萬。

算下來年后漲價(jià)的保利博雅和著，上限房價(jià)大概回漲至5.3-5.4萬/m2

且隨著今年奧體建設(shè)G77（板塊首家第四代住宅）即將推出；祥天路、匯景北路兩幅地塊即將出讓（據(jù)說起拍價(jià)不會低于3萬/m），大校場新房價(jià)格還將被進(jìn)一步提升。

今年大概率將出讓的大校場地塊

反觀5公里之外的江寧東山！

去年年底推出的四代宅項(xiàng)目中天金寧風(fēng)華，銷許價(jià)格3.4-3.6萬/㎡左右，起步總價(jià)在333萬左右，然而節(jié)后該項(xiàng)目的實(shí)際起步總價(jià)其實(shí)在260萬左右，比銷許總價(jià)低了超70萬元，折算下來金寧風(fēng)華的實(shí)際銷售單價(jià)在2.65萬/㎡

金寧風(fēng)華實(shí)景

目前金寧風(fēng)華98、112、143㎡三款戶型全部在售

東山5號線新亭路站地鐵盤嘉和華府！

嘉和華府去年12月底開始推出項(xiàng)目B地塊房源，12月27日推出B3號樓；1月22日推出B6號樓，目前嘉和華府110、119、143、175㎡戶型在售，起步總價(jià)400萬左右，實(shí)際售價(jià)3.63萬/㎡。

相比起來，東山新房價(jià)格比大校場要低1.7-2.8萬/㎡左右。

這就是為什么近兩年來，江寧東山宅地被房企頻頻爭搶的原因。特別是天印大道東側(cè)，文靖路附近，目前有兩幅新地塊待開發(fā)。

中天美好G55地塊

去年11月20日，民企中天美好繼8月13日拿下江寧東山G17（金寧風(fēng)華）后，二次對天印大道地塊出手拿下G55地塊，目前該地塊正在開發(fā)中。

中天美好為何會在一年之中兩次對天印大道東側(cè)地塊出手？自然是看到了天印大道北延通車后，對板塊產(chǎn)生的利好。

同時(shí)在中天美好G55地塊北側(cè)，武夷七里湖山項(xiàng)目一墻之隔還有一幅地塊待開發(fā)，這就是江寧城建G49地塊。

江寧城建G49地塊

2023年8月25日，江寧城建G49地塊被蘇城地產(chǎn)拿下，成交樓面地價(jià)16202元/㎡。目前尚未確定上市時(shí)間。

天印大道附近明顯出現(xiàn)了KFS囤地現(xiàn)象，不用問當(dāng)然為了坐等天印大道北延通車。

與此同時(shí)，江寧東山5號線文靖路站，地鐵口的G77地塊目前疑似曝出項(xiàng)目規(guī)劃，預(yù)計(jì)打造打造小高層+四代宅的稀缺組合，容積率僅1.8，得房率近100%，預(yù)計(jì)今年上半年上市。戶型預(yù)計(jì)120-173㎡。

據(jù)說這將是江寧東山首個(gè)改善型四代宅項(xiàng)目。

G77地塊于去年12月出讓，中建方程聯(lián)合江寧國資集團(tuán)拿下，總價(jià)19.36億，樓面地價(jià)15493元/㎡。這幅地塊面積非常大，出讓面積達(dá)到69421.83㎡，算上容積率。G77未來項(xiàng)目體量將超過12萬方。

這無疑將成為剛需買房人，今年入手江寧東山新房的窗口機(jī)會。

總之一句話！天印大道北延工程通車后，不能說江寧東山新房價(jià)格肯定漲！但是起碼房價(jià)有底可托，重大利好刺激下，不可能持續(xù)大跌！

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。