一、資訊見聞：

1、廈門配售型保障房新規(guī)：

提取總結：

①、年齡門檻降低（家庭成員滿18周歲，單身滿25周歲）；

②、嚴禁上市交易！封閉管理，持有滿10年之后才可轉讓給符合配售保障房的家庭。

③、價位：

最新的批次為：廈門市2023年第一批保障性商品房(社會批次)配售方案

本批次均價為市場評估價的45%，層差價為每層50/㎡，詳見下表：

劃重點：市場評估價為2.8~3.25w/㎡，實際成本均價1.27~1.46w/㎡。

以翔安新店周邊二手房成交情況為例：

美地雅登的成交價在1.48~1.89w/㎡，匯景新城中心2.2w/㎡，聯合博學園1.7w/㎡，海晟頤翔灣1.7w/㎡，首開領翔花郡1.48w/㎡；

從均價而言，翔安新店的保障房1.4+w/㎡與目前周邊二手房售價非常接近。

從目前新店周邊的二手房價位看，新店的保障房性價比不明顯，除非接下來新店的二手房大幅度回暖，否則附近的保障房大概率還有優(yōu)惠折扣空間，這點可以大膽幻想。

而海滄馬鑾西的地鐵保障房周邊的二手房：

春江天璽2~2.32w/㎡；海玥和鳴2.2w/㎡；海投尚書房1.52~1.68w/㎡；灌新路的泰禾首璽1.64~3.1w/㎡；首開龍湖春江彼岸1.97~2.46w/㎡；

從二手均價看，略高于保障房地鐵社區(qū)，如果作為極致剛需，手頭預算實在壓力大，近期又非常著急入手自住的，可酌情對比。

此外，去年廈門關于安置房的規(guī)則，已經明確：

“廈門將嚴控增量、優(yōu)化存量、進一步解除本市房地產限制措施；加快公共設施建設，增加片區(qū)“含金量”；提升土地價值，優(yōu)化土拍條件；完善房票等。”

嚴控增量：原則上不再新建安置房。

未來購房成本方面。年輕人該入手商品房還是保障房？

保障房的面積為60㎡2房和75㎡左右的三房，面向的是純剛需客群。

除了首付方面，最大的支出便是月供，今年關于調整房貸利率的各方博弈：

①、三輛馬車：投資、出口、消費。

房貸利率下如果持續(xù)下調，意味著：存款、理財等收益也同比調整。反之，高利率，意味著高存款。而大量新增存款明顯是高層不愿意看到的，唯有消費才能推動發(fā)展。

②、促進消費，本質是增加收入，加工資？發(fā)補貼？

最低薪資的起付線更大城市均又再次上調，今年適時研究幼兒園入學的育兒補貼方案，尚未出爐，疊加各種家電消費券、裝修補貼等，但這些真金白銀的成本高，一時易，一世難。

③、加大定向放水：

支持當地去回購商品房做保障房，現在只放了3000億基礎貨幣出來給銀行，銀行只有5000億貸給地方，后續(xù)還會持續(xù)放。

④、拉動內需，鼓勵消費，就必須讓人口袋充實起來，去年6月份我們就預判存量房貸必然下調，最終如愿。今年同樣的，LPR將會在3、4月份再次下調，唯有不斷給中產減負，促進消費的效果更容易立竿見影。