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• "經(jīng)濟(jì)適用房"欺詐？服務(wù)費(fèi)飆升400%

• 哈利法克斯數(shù)據(jù)：房?jī)r(jià)意外下跌0.1%

• 英國(guó)海濱度假勝地引發(fā)稅收戰(zhàn)

• FCA研究新方案：抵押貸款規(guī)則可能會(huì)放寬

• 政府對(duì)大型或有爭(zhēng)議規(guī)劃申請(qǐng)的發(fā)言權(quán)被奪

“經(jīng)濟(jì)適用房”服務(wù)費(fèi)飆升高達(dá)400%

在英國(guó)，政府不斷推出一些政策來(lái)支持首次買(mǎi)家登上房產(chǎn)階梯，比如說(shuō)，政府在出售土地或者審查規(guī)劃申請(qǐng)的時(shí)候，幾乎會(huì)要求開(kāi)發(fā)商或者住房協(xié)會(huì)建設(shè)一部分“經(jīng)濟(jì)適用房”，通過(guò)Shared ownership（共享產(chǎn)權(quán)房）等計(jì)劃出售給首次購(gòu)房者。

在過(guò)去十年里，光是住房協(xié)會(huì)已建造并出售和管理超過(guò)10萬(wàn)套共享產(chǎn)權(quán)房屋， 以“幫助”首次購(gòu)房者擁有自己的房產(chǎn)。 然而，這些“經(jīng)濟(jì)適用房”的業(yè)主們表示，住房協(xié)會(huì)因“不當(dāng)銷(xiāo)售”正在毀掉他們的生活。

據(jù)了解，這些首次購(gòu)房者在入住后發(fā)現(xiàn)服務(wù)費(fèi)大幅上漲，有些漲幅甚至超過(guò)400%。居民還批評(píng)這些房屋在出售時(shí)未能準(zhǔn)確預(yù)估服務(wù)費(fèi)用，甚至稱這些費(fèi)用為“不合理”或“敲詐”。

英國(guó)《觀察家報(bào)》通過(guò)審查營(yíng)銷(xiāo)和房地產(chǎn)文件揭示了買(mǎi)家如何被誘導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)共享產(chǎn)權(quán)房屋，這些房屋的月服務(wù)費(fèi)曾被估計(jì)為低至120英鎊。然而，住房協(xié)會(huì)未能準(zhǔn)確反映可能的成本，某些情況下，服務(wù)費(fèi)已經(jīng)飆升至每月650英鎊以上。

2017年，帕特里克·達(dá)菲（Patrick Duffy）搬進(jìn)位于倫敦東部達(dá)爾斯頓的共享產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，服務(wù)費(fèi)約為每月95英鎊。這是由One Housing（現(xiàn)為Riverside集團(tuán)）銷(xiāo)售的Martel Place房產(chǎn)項(xiàng)目——然而，近年來(lái)，該房產(chǎn)服務(wù)費(fèi)大幅上漲，從4月開(kāi)始將達(dá)到每月706英鎊。

達(dá)菲與伴侶說(shuō)：“這套房子價(jià)格實(shí)在太高，我可能要一輩子都住在這里，因?yàn)樗诠_(kāi)市場(chǎng)上根本賣(mài)不出去。”

喬治·安丹（George Andain）從事可持續(xù)電力解決方案銷(xiāo)售工作，他在布萊頓市中心克拉里昂房屋協(xié)會(huì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的公寓，服務(wù)費(fèi)從2021年的每月120英鎊漲至2024-2025年預(yù)計(jì)的390英鎊。

他說(shuō)：“這正在毀掉人們的生活。我們被這些服務(wù)費(fèi)困住了，根本無(wú)法擺脫，我們正在積累無(wú)法承受的債務(wù)。如果人們?cè)?8個(gè)月內(nèi)都買(mǎi)不起這些經(jīng)濟(jì)適用房，那么銷(xiāo)售這些房子的意義又何在呢？”

布里奇特·科特（Bridget Cotter）是大學(xué)講師，2022年她搬進(jìn)了同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一套公寓，最初的月服務(wù)費(fèi)為145英鎊，但到2023-2024年已增加至372英鎊。

她表示：“我很生氣，也很害怕，我不知道該怎么辦。我負(fù)擔(dān)不起，但又不能搬走。 我認(rèn)為這是誤導(dǎo)。Clarion有責(zé)任仔細(xì)核實(shí)預(yù)估的服務(wù)費(fèi)成本。我非常擔(dān)心，因?yàn)槲业膫鶆?wù)不斷增加，我很難負(fù)擔(dān)房租和服務(wù)費(fèi)。”

英國(guó)幾乎大部分住房協(xié)會(huì)都在面臨著是否準(zhǔn)確反映“經(jīng)濟(jì)適用房”服務(wù)費(fèi)的質(zhì)疑。在其中一起案例中，位于倫敦南部伯蒙德西的Pickle Factory一套共享產(chǎn)權(quán)的Peabody住房協(xié)會(huì)公寓，原本宣傳的服務(wù)費(fèi)為每月247英鎊，但《觀察家報(bào)》查看的文件顯示，2024年該小區(qū)一套一居室公寓的實(shí)際費(fèi)用預(yù)計(jì)為每月406英鎊——比市場(chǎng)價(jià)格高出60%以上。

同一樓層由皮博迪住房協(xié)會(huì)管理的另一套兩居室共享產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，2024-2025年的服務(wù)費(fèi)約為每月667英鎊。

上周，居民活動(dòng)團(tuán)體“社會(huì)住房行動(dòng)運(yùn)動(dòng)計(jì)劃”將對(duì)這一服務(wù)費(fèi)丑聞采取法律行動(dòng)，該丑聞涉及社會(huì)住房租戶、共享產(chǎn)權(quán)房屋居民和其他承租人。如果國(guó)家審計(jì)署拒絕介入調(diào)查，該組織計(jì)劃申請(qǐng)司法審查。

然而，住房協(xié)會(huì)表示，他們并不從服務(wù)費(fèi)中獲利，這些費(fèi)用通常由外部管理機(jī)構(gòu)編制。代表協(xié)會(huì)的全國(guó)住房聯(lián)合會(huì)首席執(zhí)行官凱特·亨德森（Kate Henderson）表示：“不斷上漲的保險(xiǎn)費(fèi)影響了所有建筑物，包括共享產(chǎn)權(quán)房屋。建筑安全、通貨膨脹等因素導(dǎo)致了服務(wù)和材料價(jià)格的上漲。”

住房協(xié)會(huì)Clarion表示，它正與布萊頓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理代理進(jìn)行定期會(huì)議，要求提高成本上漲的透明度。

“我們的首要任務(wù)仍然是確保居民能夠在面對(duì)成本挑戰(zhàn)時(shí)有強(qiáng)有力的發(fā)言權(quán)，并以公平價(jià)格獲得優(yōu)質(zhì)服務(wù)。”

皮博迪住房協(xié)會(huì)表示，Pickle Factory的收費(fèi)是由外部管理機(jī)構(gòu)制定的，并將審查《觀察家報(bào)》提到的公寓的營(yíng)銷(xiāo)情況，確保其準(zhǔn)確無(wú)誤。

英國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌

英國(guó)銀行 Halifax發(fā)布最新數(shù)據(jù)報(bào)告：2月份英國(guó)房?jī)r(jià)下降了0.1%——截至2025年2月，英國(guó)平均房?jī)r(jià)為：298,602英鎊。在今年1月的時(shí)候，英國(guó)房?jī)r(jià)曾創(chuàng)下歷史新高。此前，分析師預(yù)計(jì)英國(guó)經(jīng)濟(jì)將在環(huán)比增長(zhǎng)0.3%的基礎(chǔ)上，同比上漲3.1%。然而，Halifax表示，實(shí)際增幅僅為2.9%，低于預(yù)期。

隨著英國(guó)央行上個(gè)月將基準(zhǔn)利率下調(diào)至4.5%，市場(chǎng)預(yù)期今年還將進(jìn)行至少兩次降息，每次降幅為0.25個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)這將使抵押貸款交易更加具有吸引力。

上周五，匯豐銀行宣布下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)利率，這意味著那些固定利率貸款到期后尚未重新選擇貸款產(chǎn)品的房主，每月的還款金額將減少。該利率下調(diào)了0.25個(gè)百分點(diǎn)，降至兩年來(lái)的最低水平6.74%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家和業(yè)內(nèi)分析師曾預(yù)測(cè)，由于抵押貸款利率下降以及買(mǎi)家急于在印花稅調(diào)整前完成購(gòu)房，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。然而，沒(méi)想到的是，2月份的房?jī)r(jià)竟然出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象。

Halifax抵押貸款主管阿曼達(dá)·布萊登（Amanda Bryden）表示，這可能和購(gòu)房者放慢購(gòu)房行動(dòng)有關(guān)：“2月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)突顯了英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的微妙平衡。 盡管有人猜測(cè)印花稅改革前可能會(huì)出現(xiàn)最后一波購(gòu)房潮，但隨著4月截止日期臨近，我們看到一些需求開(kāi)始逐漸減弱，因?yàn)橥瓿少?gòu)房所需的時(shí)間使得買(mǎi)家認(rèn)為自己沒(méi)有機(jī)會(huì)了。 ”

Halifax的報(bào)告還指出，過(guò)去六個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)已連續(xù)兩個(gè)月下跌，其中12月的房?jī)r(jià)下跌了0.2%。

康沃爾征收雙倍市政稅，二套房業(yè)主反擊

康沃爾郡的議員史蒂夫·亞瑟堅(jiān)信，二套房業(yè)主的一些避稅行為將導(dǎo)致今年的議會(huì)預(yù)算出現(xiàn)嚴(yán)重缺口。作為當(dāng)?shù)厣倘耍诳滴譅柋辈康呐逄m波斯經(jīng)營(yíng)著一家度假別墅公司。他預(yù)計(jì)，許多二套房業(yè)主可能會(huì)將市政稅賬單轉(zhuǎn)移到自己的孩子名下，從而可以合法避稅。

事情是這樣的，英國(guó)約150個(gè)地方政府（大多數(shù)為風(fēng)景區(qū)）將從4月起對(duì)二套住房征收100%的市政稅。不過(guò)，房主若將成年子女列為市政稅納稅人，將能避免支付標(biāo)準(zhǔn)D級(jí)稅率的兩倍市政稅（2,342.54英鎊）。

亞瑟認(rèn)為，房主將孩子安置在房屋中后，便能輕松避稅，這可能會(huì)影響康沃爾郡議員們精心設(shè)計(jì)的預(yù)算。

“我并不是說(shuō)所有二套房主都會(huì)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給孩子，但不少人會(huì)這么做。尤其在看到避稅的便利后，他們可能會(huì)選擇這樣做。”

由于缺乏足夠資源來(lái)核實(shí)房產(chǎn)所有權(quán)，這些行政區(qū)政府只能依靠房主自報(bào)房產(chǎn)狀況。近年來(lái)，政府的緊縮政策使得市政府面臨巨大的財(cái)務(wù)壓力，而此次對(duì)二套房業(yè)主的稅收增加是其彌補(bǔ)預(yù)算缺口、同時(shí)試圖降低當(dāng)?shù)刭?gòu)房成本的一項(xiàng)舉措。康沃爾郡計(jì)劃從12,400套二套住房中額外籌集2,400萬(wàn)英鎊來(lái)填補(bǔ)預(yù)算空缺。

除了把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給自己的孩子外，部分業(yè)主選擇將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為度假出租。度假出租作為一種業(yè)務(wù)，單個(gè)房產(chǎn)的收入通常低于商業(yè)稅門(mén)檻，因此業(yè)主無(wú)需繳納商業(yè)稅。這樣的方法也可能導(dǎo)致市政府無(wú)法收回所需的資金，并未必能有效解決房地產(chǎn)危機(jī)。

此外，有些想換主要住所的家庭，可能也會(huì)向土地注冊(cè)處提交申請(qǐng)，尤其是當(dāng)他們現(xiàn)有住所位于尚未征收二套住房稅的地區(qū)時(shí)。

格溫內(nèi)斯議會(huì)的住房?jī)?nèi)閣成員克雷格·阿布·伊阿古表示，亞瑟擔(dān)心的情況可能會(huì)成真。格溫內(nèi)斯一直是二套住房稅的試點(diǎn)地區(qū)，已經(jīng)經(jīng)歷了這一政策帶來(lái)的各類后果。起初，業(yè)主將二套房改造成度假出租房，但大多數(shù)房屋仍保持為自用，部分房主則開(kāi)始將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女。

獨(dú)立稅務(wù)專家丹·尼德?tīng)柋硎荆滴譅柨た赡軣o(wú)法實(shí)現(xiàn)其預(yù)算目標(biāo)。他認(rèn)為，現(xiàn)有的情形并不具有長(zhǎng)期可持續(xù)性。“目前，二套房主無(wú)需考慮哪一套是他們的主要住所。隨著他們?cè)诘诙追看臅r(shí)間增多，可能會(huì)選擇更換住所。雖然有些房產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)槌鍪鄱鴮?duì)價(jià)格產(chǎn)生短期影響，但這種影響微乎其微，可能不足以使當(dāng)?shù)鼐用衲軌虺袚?dān)起房?jī)r(jià)。”

許多行政區(qū)政府已經(jīng)為明年四月的財(cái)政年度通過(guò)了預(yù)算計(jì)劃，以應(yīng)對(duì)龐大的支出缺口。康沃爾郡則通過(guò)動(dòng)用儲(chǔ)備金并削減交通經(jīng)費(fèi)，填補(bǔ)了5000萬(wàn)英鎊的缺口，并計(jì)劃通過(guò)市政稅收入籌集4.17億英鎊，同時(shí)從營(yíng)業(yè)稅和政府補(bǔ)助中分別獲得2.715億英鎊和1.01億英鎊。

然而，二套住房稅的收入若無(wú)法達(dá)到預(yù)期，將進(jìn)一步加劇地方財(cái)政困境，并可能迫使地方政府走向破產(chǎn)。

另外一頭——為了擺脫財(cái)政困境，威爾士和愛(ài)丁堡議會(huì)正積極推動(dòng)征收旅游稅，其中愛(ài)丁堡的這項(xiàng)稅收預(yù)計(jì)將籌集超過(guò)4000萬(wàn)英鎊。約克市也在考慮實(shí)施類似的方案，2025年預(yù)算協(xié)商中，80%的受訪者表示支持。

在曼徹斯特，市議會(huì)自2023年起對(duì)酒店每晚征收1英鎊的房費(fèi)，這項(xiàng)政策被視為“合法的變通辦法”。此舉在第一年就為市議會(huì)帶來(lái)了220萬(wàn)英鎊的收入。

倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院的地方政府專家托尼·特拉弗斯指出，二套住房稅和旅游稅只是臨時(shí)修補(bǔ)地方政府資金短缺的措施。

盡管康沃爾郡的議員們對(duì)二套房稅的收入能否達(dá)到預(yù)期有所擔(dān)憂，當(dāng)?shù)卣栽谕苿?dòng)這一政策，希望能夠緩解財(cái)政壓力。

從好的方面來(lái)看，康沃爾的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人喬·阿什比表示，很多業(yè)主不愿為二套住房繳納額外稅款而選擇出售，現(xiàn)在市場(chǎng)上的房屋數(shù)量多了起來(lái)，房屋銷(xiāo)售量也有所增加。她認(rèn)為，這一政策或?qū)⑹巩?dāng)?shù)厣鐓^(qū)受益，現(xiàn)在已經(jīng)看到房?jī)r(jià)有所下跌。

FCA放寬貸款規(guī)則，支持房屋所有權(quán)

根據(jù)報(bào)道，英國(guó)金融行為監(jiān)管局（FCA）正在研究對(duì)抵押貸款申請(qǐng)進(jìn)行“壓力測(cè)試”的替代方法，以便人們更容易獲得抵押貸款。

2008年金融危機(jī)爆發(fā)后的幾年，政府出臺(tái)了嚴(yán)格的貸款規(guī)定，以避免人們陷入還款困難的境況。但這些規(guī)則也使得很多人無(wú)法申請(qǐng)貸款，無(wú)法擁有自己的住房。現(xiàn)在，金融監(jiān)管局提醒貸方要靈活調(diào)整抵押貸款規(guī)則，隨著利率下降，當(dāng)前市場(chǎng)的利率壓力測(cè)試方法有些過(guò)度限制那些本來(lái)負(fù)擔(dān)得起的借款人獲得貸款的機(jī)會(huì)。

FCA首席執(zhí)行官尼基爾·拉蒂（Nikhil Rathi）在致財(cái)政大臣艾瑪·雷諾茲（Emma Reynolds）的一封信中指出，F(xiàn)CA的規(guī)則具有靈活性，允許貸方為有良好信用的客戶提供貸款，從而支持房屋所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

拉蒂在信中表示，F(xiàn)CA將在未來(lái)幾周內(nèi)就現(xiàn)行的壓力測(cè)試方法及其替代方案進(jìn)行證據(jù)征集，人工智能（AI）和數(shù)字化技術(shù)將成為推動(dòng)增長(zhǎng)和消費(fèi)者良好體驗(yàn)的關(guān)鍵因素，應(yīng)該為征集證據(jù)提供支持。他還表示，這項(xiàng)審查將考慮政府最近宣布的數(shù)字化搬家流程計(jì)劃，利用單一數(shù)字身份來(lái)源和獲取更多房地產(chǎn)信息的工作。

“我們正采取快速行動(dòng)，幫助更多人擁有自己的家。通過(guò)靈活的貸款方式，我們可以幫助更多人成為房主，希望企業(yè)能夠充分利用這一點(diǎn)。雖然我們已經(jīng)取得一些進(jìn)展，但仍有許多工作要做，我們將在不久后提出更多建議，支持房屋所有權(quán)并推動(dòng)英國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”

根據(jù)FCA提供的證據(jù)，5月的磋商將探討向新貸方提供再抵押貸款的方案，縮短貸款期限以降低借貸成本，以及為消費(fèi)者提供在受監(jiān)管的咨詢流程之外與公司合作的選擇。

此外，F(xiàn)CA計(jì)劃于6月就以下議題展開(kāi)公開(kāi)討論：

• 風(fēng)險(xiǎn)偏好和責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)；

• 可負(fù)擔(dān)性測(cè)試的替代方案和產(chǎn)品創(chuàng)新；

• 退休貸款；

• 消費(fèi)者信息需求。

財(cái)政大臣雷切爾·里夫斯（Rachel Reeves）對(duì)此舉表示歡迎，稱：“監(jiān)管機(jī)構(gòu)的這一舉措是值得歡迎的，它將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并幫助工薪家庭實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想。世界正在變化，這也是我們必須加快改革步伐的原因，以便讓人們的口袋里多些錢(qián)。”

改革可能會(huì)剝奪議會(huì)對(duì)大型或有爭(zhēng)議的規(guī)劃申請(qǐng)的發(fā)言權(quán)

今年1月，政府發(fā)布了一份工作文件，概述了《規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施法案》的目標(biāo)，以增強(qiáng)規(guī)劃效率并實(shí)現(xiàn)政府承諾的150萬(wàn)套新住房目標(biāo)。該計(jì)劃簡(jiǎn)化全國(guó)性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的決策流程，并通過(guò)適度減少咨詢要求、加強(qiáng)法定指導(dǎo)以及每五年更新國(guó)家政策聲明，為開(kāi)發(fā)商提供更多確定性，加快決策進(jìn)程。

自年初以來(lái)，工黨將解決“過(guò)時(shí)”規(guī)劃系統(tǒng)作為重點(diǎn)，旨在加速該系統(tǒng)的改革。上周，住房部長(zhǎng)馬修·彭尼庫(kù)克在聲明中表示，規(guī)劃改革將提高地方規(guī)劃的透明度和效率，力求使住房建設(shè)速度“提升三倍”。

雖然《規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施法案》的細(xì)節(jié)尚未最終確定，但據(jù)《泰晤士報(bào)》報(bào)道，預(yù)計(jì)將對(duì)地方規(guī)劃委員會(huì)進(jìn)行改革。現(xiàn)行制度允許議員決定哪些項(xiàng)目由委員會(huì)審議，哪些項(xiàng)目交由專業(yè)規(guī)劃官員處理。

媒體報(bào)道，副首相安吉拉·雷納可能進(jìn)一步推進(jìn)改革，制定規(guī)則禁止議員干預(yù)除了最大、最具爭(zhēng)議的項(xiàng)目外的所有建筑開(kāi)發(fā)，包括住宅、辦公樓、工廠等大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ——這些項(xiàng)目通常涉及10至100棟房屋。 一旦項(xiàng)目獲得許可，議員將無(wú)法干預(yù)房屋的風(fēng)格和布局，目的是推動(dòng)更多中小型項(xiàng)目的發(fā)展。

政府消息人士稱：“我們將現(xiàn)代化規(guī)劃委員會(huì)的運(yùn)作，確保他們專注于大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心事務(wù)，而不是小型項(xiàng)目或細(xì)節(jié)問(wèn)題。這是為了確保在正確層面做出合適的決策。 ”

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