北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我準備在海淀買房，有資金300萬，月入4萬，月供可用2萬，請問能買到800萬的房嗎？希望是三居室，樓齡越新越好，保值升值好的。請問買在哪里？您能提供多少房源？PS：資金目前還在理財里，同時要賣掉老家一套房，預計兩月后資金到位。

A：

1、300首付買800萬的，貸款500萬，2萬的月供，勉強有可能吧。或者說按現在的利率還不行，但傳說是又要降，或許等您的資金到位就利率合適了。

2、買在哪兒我不知道，房子是用來住的，這一看要求也是自住為主的，那還是自己根據通勤選房吧。不過800萬的三居室，那單價基本就在8萬左右或以下的，基本就是五環外或田村一帶了，其他地段沒什么房齡新的，價格也不合適。

3、我提供不了房源，這得找中介，只有他們才有房源。

僅供參考。

借這話題聊兩句，這個網友后來跟我聊的很不好，把我拉黑了。因為他的期望值太高了，不光是三居室，還必須是高品質的商品房，更是要在北五環內，也不接受田村，嫌偏僻。那我就沒辦法了唄，只能讓他自己找。

但小伙子心高氣傲吧，畢竟收入高，就想一步到位的買到好房子。當然這是人之常情，無可厚非。

但后來之所以談崩了，是我得知他這資金是父母給的，而他認為父母不懂北京的房子，更不懂投資。所以他為了證明自己的投資能力，就必須買到十全十美的房子了。

我就勸了他幾句唄，沒必要跟父母較勁，自己家人有什么可證明的？而如果是這么高的期望值，那很有可能被中介或賣房人給忽悠了，或許還吃虧呢。畢竟“貪”是能蒙蔽人的雙眼和思維的，不少年輕人都是因為太想占便宜了才被套路的。于是小伙子就急了，沒聊幾句把我拉黑了。

怎么說呢，這幾年我遇到好幾個這種情況的了，都是一邊掏空了父母的家底兒，一邊又看不起父母，同時還有一種“報復式”的投資想法。有可能是以前被父母批評打壓過吧，所以就是想證明自己很牛叉。

每次我都是勸勸，每次都是這套話，但每次都沒什么好結果，年輕人都聽不進去。都似乎有一種想法，就是以前之所以沒發財，只是因為沒有本金，那現在有了，就能輕易的抄底賺大錢唄。但越是這樣兒的風險越大，未必是被騙，但買到帶硬傷的房子的可能性大。

總之就是這點事兒，我能理解年輕人的激進想法，但勸不住。估計當父母的也都為難，不給孩子錢吧，經不住他們磨人，給了錢吧，又很可能吃虧。沒辦法，只能是再提醒一下父母們吧，在孩子不具備掌控巨額資金能力的時候，謹慎為上！

二

Q:

我咨詢買回遷房的問題，我有個同事家的村子拆遷，是豐臺**的，回遷房是每人50平米，8千一平，四環內，他家四口人，兩套兩居，但他家說買了三套，因為他姑父和表姐是在他家的，但是已經嫁到外地，所以就沒要回遷房，他家每平米給了他表姐一萬元，然后買下了兩個人的指標100平米，等于他家就以1.8萬又多買了一套房。

我問清楚了，他家買他表姐的這套房是可以落戶在他名下的，所以他三套房。然后他說現在同村的還有想賣房的，3萬一平，100平300萬。您了解這地段吧，周邊新房10萬，二手房六萬多，我覺得這價格合理，但是不知道手續怎么辦？是否靠譜兒

A：

1、是否靠譜兒怎么說呢？假定現在就是您這同事賣房吧，300萬賣給您。那如果兩年后交房時，他配合您辦理收房入住的手續，那就算居住權已經基本靠譜兒了，至少住進去了。

然后又過幾年村里統一辦理房本，他要先辦到他自己名下。然后如果能按照約定，走正規手續把這套房過戶到您的名下，那就是完全靠譜兒了。

2、但是，交房常規是兩三年，但辦房本則沒譜兒，短了一兩年，長了十多年，北京20年以上的都不少呢。反正目前還有幾十萬套沒辦下房本的回遷房呢，都在排隊等手續。

那在這期間會發生什么就說不好了。如果原拆遷戶健康+守法+誠信，那就沒問題，等著就行了。但就怕意外事件，比如：他賭博被套路了，房子又被賣了一次，您怎么對付那幫流氓？

做生意欠債了，法院可是有優先追償權的，您怎么應對？夫妻離婚了，理論上這還是婚內財產，怎么分？此人犯罪進去了，想辦手續也出不來，怎么辦？此人出交通意外或重病了，失去意識，怎么辦手續？此人移民出國了，怎么辦？此人去世了，孩子要繼承名下遺產，怎么辦？

然后最多的一種情況是，在這些年里房價上漲了，現在周邊二手房6萬，過幾年漲到12萬了，這套房的單價也至少10萬+。那在貪念的作用下，有一些拆遷戶就反悔了，要加錢，怎么辦？給不給？不給他就不辦手續，反正他也沒什么損失。而就算你去法院打官司，法院也不能保護這種不合法的交易內容，曾經的案例是讓原業主退錢+部分補償，但肯定趕不上房價上漲的，請問怎么辦？

3、所以考慮好吧，您這同事之所以能買他親戚的，是因為他們本身就都是被拆遷人，有購買回遷房的資格，同村的也好辦事兒。而回遷房是不占購房指標的，只要村里給辦手續就行。

而您不是人家村子的人，是沒有購買回遷房的資格的，所以必須等著房子下了本兒之后才能過戶。也就是說，村委會是沒辦法直接把回遷房辦到您名下的，所以只能走二手房的流程。明白了嗎？

4、簡單就是這情況，細說的話挺多事兒呢，但沒必要了解，只考慮這些就行了，自己做判斷吧。

另外多說一句，常規建議是如果想買，那考察好賣房的拆遷戶的背景，千萬不能是賭徒混混一類的，也最好別是做生意的。如果對方是體制內或央國企的最好，萬一他耍賴，或許您能有一些對付手段，而最怕的就是光棍兒一條還混不吝的。

僅供參考。

三

Q:

請問，我有一套海淀老破小，學區不錯的，但孩子已經初二，所以我想賣掉600萬吧。但我們仍然得在海淀居住，上大學才能搬走的。目前看了不少房子，糾結的是以我家的錢如果買800萬（不想貸款）的房，根本就增加不了多少面積，做不到明顯的改善，所以只能買50年產權的公寓才行。

您看像中關村附近的蘇州街33公寓，中關村公館和豪景大廈這種可以嗎？我的想法是不賺錢沒問題，只要不賠就行，別落后大盤就已經很滿足了。您看可以嗎？

A：

1、這我不好回答，因為公寓和普宅是兩個市場，放在一塊兒比較價格走勢不合適。打個比方就相當于職高和普高，感覺讀普高考大學太卷，所以想讀個職高吧，做到快樂學習。但希望的是畢業后的收入或職場軌跡別落后拿本科文憑的，您覺得可以嗎？

只能說有可能吧，如果正好趕上了風口那職高也有可能再次受追捧。但這畢竟不是同一條賽道，強行比較的意義不大。

2、或者我只能說之前這些年里，公寓的價格走勢是遠遠落后于普宅的，只有在橫盤期能做到不落后。也就是在租金不變和普宅大盤不波動的時候，兩種產品可以算一樣，而且公寓在居住方面的性價比還更高?，F在就是這種情況，公寓的優勢挺明顯的，但以后不知道，我不敢保證不落后。

3、不過房子是用來住的，既然目的是改善，那就甭考慮太多投資角度的事兒了，沒必要。還是多考慮自住吧，解決眼下的居住問題更重要。

僅供參考。

四

Q:

請問您對北京拆遷的規劃怎么看？有沒有可能像前幾年似的拆遷去庫存??？我經歷過2016年那次大漲，您覺得和這次像嗎？

A：

1、我也只是看過新聞而已，沒看過規劃，也就沒什么看法。

2、和上次的大規模拆遷兩碼事兒，沒有相似之處。畢竟這里是北京，和中小城市的樓市模式就完全不同。而且北京也沒什么庫存，更犯不上讓拆遷戶去接盤。

上次是眾多三四線城市的房子賣不出去，庫存巨大，所以國開行才發明了那種抵押貸款，讓拆遷戶拿著補償款去買房。相當于憑空創造出了大量的需求，買房人和錢都增加了，房價也就漲了，消除了庫存。然后地價上漲之后賣地，資金也就還給了國開行，完成了資本循環。

但北京犯不上用這種模式，因為就沒什么庫存。像去年北京總共才蓋了7萬多套房，其中商品房也就一半吧，3萬來套。而北京無房戶上百萬呢，并不缺需求，沒必要讓拆遷戶去刺激。

3、所以在我看來，既然是“城中村改造”，那就大概率還是以前的模式。也就是拆遷之后在當地蓋回遷房，目的是改善居住+城市環境，并不是刺激樓市，那對房價也就沒什么太大影響。更何況這是個十年規劃，就算有影響也是長期的，短期沒什么。

僅供參考。

五

Q:

請問，本人女，京戶有首套房資格，現金有180萬，準備婚房。男友有房在燕郊，賣了能有100萬左右（正在出售），但因為裝修比較好，不是太好賣，請問有什么建議能幫助嗎？

我們最高預計能賣120萬，合計300萬首付，希望用首貸資格盡量買在四環沿線，比如遠洋天地、東恒（二期），華紡易城、金地名家，珠江羅馬嘉園等小區800-900萬總價的，請問從自住兼保值的角度是否合適？這里的學區是什么情況？

A：

1、燕郊的房子，裝修好是想多賣一些是吧？那只能找當地中介啊，我給不了什么建議，幫不上忙。給中介點兒好處唄，讓他們多給推推。

2、自住看自己的喜好，這沒標準。保值角度肯定挺合適的，這幾個小區都挺好，除了珠江羅馬之外，價格走勢至少不落后。珠江羅馬也是挺好的小區，當年是朝青第一豪宅，只是這小區放在這種年輕人多的板塊有些錯配了，所以影響了價格走勢。

所以先看其他幾個小區吧，戶型緊湊的在東四環更受追捧，可以算各項兼顧。

3、學區就是普通情況唄，我也說不清，都得現查是什么學校，我記不住。反正都是還不錯的學校，只是不算學區房而已，沒有溢價，居住的性價比正常。

僅供參考。

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