買(mǎi)房辛苦，買(mǎi)錯(cuò)房命苦。這句話(huà)的含金量還在上漲。

自2022年進(jìn)入動(dòng)蕩期后，廣州二手市場(chǎng)用了3年時(shí)間狂擠水分。

很多老業(yè)主真是虧出一把辛酸淚，啥也沒(méi)干，首付全泡湯了。轉(zhuǎn)讓出去，還倒欠銀行一筆錢(qián)。

南沙、增城、黃埔、從化被Deepseek列為跌幅四大天王，中心區(qū)一些網(wǎng)紅盤(pán)早已經(jīng)“跌媽不認(rèn)”。

止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)下，廣州二手市場(chǎng)在成交量方面有所好轉(zhuǎn)，但頭上的陰云還沒(méi)有完全散開(kāi)，頗有一種：我探底了，但還沒(méi)有完全到底的割裂感。

近一年來(lái)，仍然有盤(pán)跌超60%，有業(yè)主蒸發(fā)1240萬(wàn)，一朝回到10年前，相當(dāng)慘烈。

01.

嘉裕公館

跳水超1200萬(wàn)，站得高摔得更狠

覆巢之下，焉有完卵。在大環(huán)境下，即使強(qiáng)如珠江新城，也很難獨(dú)善其身。

而且站得高摔得更狠，嘉裕公館就是最好的例子。

項(xiàng)目最近成交了一套4房房源，總價(jià)2460萬(wàn)，折合單價(jià)13.8萬(wàn)/平。

一樣是177.9㎡，戶(hù)型格局相同，且都是南向，2023年3月同類(lèi)型房源以3700萬(wàn)總價(jià)輕松成交，單價(jià)20.8萬(wàn)/平。

相比23年，現(xiàn)在可以說(shuō)是斷崖式下跌，總價(jià)降了1240萬(wàn)，跌幅約33.5%。

因?yàn)榭們r(jià)高，嘉裕公館有些房源降價(jià)非常猛。

比如這個(gè)三房，一口氣降價(jià)202萬(wàn)，再狠降318萬(wàn)。每次砍掉的價(jià)格，足以在廣州再買(mǎi)一套房。

02.

蘭亭盛薈

從10萬(wàn)+到4字頭，黑紅也是紅

沒(méi)想到吧，蘭亭盛薈還在跌。

高峰時(shí)期，部分王牌戶(hù)型站上10萬(wàn)+的高光時(shí)刻已經(jīng)被盤(pán)出漿了，而且成為過(guò)去式，一去不回頭。

2023年普遍跌到7、8字頭，年成交均價(jià)維持在8.36萬(wàn)，當(dāng)時(shí)業(yè)主已經(jīng)覺(jué)得不妥。

誰(shuí)知道短短一年時(shí)間，天都塌了。根據(jù)貝殼平臺(tái)成交數(shù)據(jù)，去年，蘭亭盛薈的年成交均價(jià)只有5.76萬(wàn)/平，整體降了2.6萬(wàn)/平，跌幅高達(dá)31.1%。

2024年一共成交了21套，成交均價(jià)普遍在5、6字頭，有些三房房源已經(jīng)下探到4字頭。

曾經(jīng)的王牌四房，東南朝向，首次掛牌價(jià)1280萬(wàn)，最終成交809.8萬(wàn)，折合單價(jià)6.3萬(wàn)/平。

看看這一長(zhǎng)串降價(jià)歷程，不到1年半時(shí)間，原業(yè)主降了470.2萬(wàn)，個(gè)中滋味恐怕只有當(dāng)事人才清楚了。

按照中介最新回復(fù)，現(xiàn)今蘭亭盛薈的成交均價(jià)在5.5萬(wàn)/平左右。

03.

駿景花園

3字頭成交，地段光環(huán)失效

駿景花園，天河著名“老破大”，因?yàn)樘旌右约敖鹑诔堑牡囟渭映郑仗焱瑵q的時(shí)候一直走在前列。

如今遍地4字頭成交。比如最近成交的92平南向三房，巔峰期最高去到7萬(wàn)/平，去年成交5萬(wàn)/平左右。

今年1月，成交價(jià)已經(jīng)跌到415萬(wàn)，折合單價(jià)4.5萬(wàn)/平。

除了南向三房，頂復(fù)也沒(méi)能逃過(guò)“撲街”的命運(yùn)。

去年12月賣(mài)了一套306.81㎡頂復(fù)，單價(jià)3.6萬(wàn)/平。

要知道，頂復(fù)的價(jià)格一向在4-5萬(wàn)/平，3字頭成交，已經(jīng)刷新了近7年來(lái)新低。

04.

南沙碧桂園

每平米跌1.3萬(wàn)/平，慘遭“腳踝斬”

南沙坐過(guò)山車(chē)，已經(jīng)不是稀奇的事。

即使是區(qū)府、金州、進(jìn)港大道這些配套相對(duì)成熟的地方，也很難撐起一片天。

樓盤(pán)依然未在這波沖擊中企穩(wěn)，南沙碧桂園同樣不例外。

低樓層南向三房，2023年均價(jià)摸到2.2萬(wàn)/平。

到了去年10月，相似面積段8867元/平也能成交了。

從2.2萬(wàn)到8字頭，基本每平米跌了1.3萬(wàn)/平，跌幅高達(dá)59.8%。

最新一套成交停留在去年12月，單價(jià)9864元/平，未能刺破萬(wàn)元大關(guān)。

05.

陽(yáng)光城麗景灣

8字頭，面包比面粉價(jià)更低

曾經(jīng)站上2.4萬(wàn)/平，23年成交均價(jià)1.57萬(wàn)/平，24年繼續(xù)下滑到1.22萬(wàn)/平，曾經(jīng)的南沙王者--陽(yáng)光城麗景灣，真是心里有苦說(shuō)不出。

其實(shí)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)還不錯(cuò)，位于配套最齊全、最繁華的金州板塊，樓齡才7年，算是次新小區(qū)。

去年12月，一套毛坯2房，只賣(mài)出8458元/平。

要知道，一河之隔的疊翠峰，當(dāng)年拿地價(jià)都要1.44萬(wàn)/平。面包比面粉價(jià)更低，這樣的落差，讓人不禁唏噓。

06.

碧桂園鳳凰城鳳儀苑

失守萬(wàn)元大關(guān)

增城鳳凰城多個(gè)組團(tuán)，近五年的成交價(jià)一直在跌。其中碧桂園鳳凰城鳳儀苑跌幅最為明顯。

24年全年成交均價(jià)1.36萬(wàn)/平，來(lái)到25年2月，成交均價(jià)只有8800元/平，跌幅達(dá)到35.3%。

究其原因，號(hào)稱(chēng)廣州最大社區(qū)的增城鳳凰城社區(qū)居民約15萬(wàn)人，掛牌多，更偏向買(mǎi)方市場(chǎng)，價(jià)格難有起勢(shì)。

基數(shù)如此大，必然有業(yè)主砸盤(pán)，尤其是有資金需求，急于出手的業(yè)主更是淡定不了。

一旦低價(jià)出現(xiàn)，買(mǎi)家有了心理預(yù)期，再想往上調(diào)價(jià)就沒(méi)那么容易了。

很多朋友關(guān)心，今年廣州二手市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)不會(huì)上漲呢？整體來(lái)說(shuō)，不算太樂(lè)觀(guān)。

首先在售的新盤(pán)降價(jià)力度大，正在倒逼二手業(yè)主降價(jià)成交。

其次，新政前的二手房實(shí)用率大多在80%水平線(xiàn)，能上90%都算高了，別提100%這種是奢望。

而且廣州二手房存量是非常龐大的，鏈家上在售就有14.3萬(wàn)套，若算上其它平臺(tái)，加加埋埋少說(shuō)也有20萬(wàn)+套。

龐大的存量二手房供應(yīng)，加上與現(xiàn)在新房相比顯得過(guò)時(shí)的戶(hù)型設(shè)計(jì)，二手房只能在價(jià)格方面讓步。

別忘了，今年廣州可能還要出讓130宗地，新房對(duì)二手形成進(jìn)一步的擠壓。

綜合情況來(lái)看，二手市場(chǎng)價(jià)格能企穩(wěn)就不錯(cuò)了，上漲注定是小范圍。

不過(guò)，這對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，是實(shí)實(shí)在在的利好。價(jià)格降了，意味著選擇更多。最后祝大家都能買(mǎi)到心儀的房子。