來(lái)源|贏商云智庫(kù)（ID：sydcyzk2014）

報(bào)告出品|贏商股份

撰文|贏商研究中心 羅嘉欣

主編|陳巧明 仲文佳 付慶榮 編輯|熊舒苗

圖片來(lái)源|項(xiàng)目官方渠道

歲末年初消費(fèi)季硝煙未散，贏商股份2025年度《1月深圳人氣購(gòu)物中心榜單》戰(zhàn)報(bào)已揭曉。

在春節(jié)經(jīng)濟(jì)與返鄉(xiāng)潮的雙重變量下，1月深圳人氣購(gòu)物中心排行榜TOP20又發(fā)生了新的變化：

• TOP3：“壹方系”強(qiáng)勁，龍華壹方天地和前海壹方城連續(xù)三個(gè)月包攬冠亞軍，形成頭部項(xiàng)目“雙核驅(qū)動(dòng)”態(tài)勢(shì)；華潤(rùn)萬(wàn)象生活旗下標(biāo)桿之作萬(wàn)象天地排名第三。

• 第4-10名：卓悅中心、后浪新天地、歡樂(lè)港灣、坂田萬(wàn)科廣場(chǎng)、福田星河COCOPark、海雅繽紛城、深業(yè)上城。

• 第10-20名：寶安大仟里、KKONE、光明藍(lán)鯨世界、深圳萬(wàn)象城、南山海岸城、卓悅匯、皇庭廣場(chǎng)、領(lǐng)展中心城、仁恒夢(mèng)中心。

龍華壹方天地以9.28的超高人氣指數(shù)穩(wěn)居榜首，其60萬(wàn)方超大體量構(gòu)筑強(qiáng)大虹吸效應(yīng)，斷層式第一。前海壹方城以7.85的人氣指數(shù)蟬聯(lián)亞軍，萬(wàn)象天地以7.65人氣指數(shù)位居“探花”。

值得關(guān)注的是，深圳TOP20項(xiàng)目名單整體趨向穩(wěn)定，僅個(gè)別項(xiàng)目位次微調(diào)，側(cè)面印證成熟商業(yè)體的抗周期能力。

頭部陣營(yíng)

持續(xù)領(lǐng)跑

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2025年1月深圳全市購(gòu)物中心客流環(huán)比下降12%，返鄉(xiāng)潮對(duì)商業(yè)市場(chǎng)形成顯著沖擊。

此背景下，1月榜單人氣購(gòu)物中心TOP20場(chǎng)日均客流極差超18.2萬(wàn)人，頭部大體量項(xiàng)目虹吸效應(yīng)愈發(fā)明顯，與此同時(shí)歡樂(lè)海岸等以“特色文旅”破局首登榜單，共同勾勒出深圳商業(yè)2025開年競(jìng)爭(zhēng)圖景。

另悉，受春節(jié)返鄉(xiāng)潮影響，品質(zhì)家庭型mall及文旅復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目的人氣表現(xiàn)，明顯優(yōu)于高端及社區(qū)mall。

以福田CBD商圈為例，受返鄉(xiāng)過(guò)節(jié)影響，商圈內(nèi)項(xiàng)目普遍出現(xiàn)10%-20%的客流回落，但福田星河COCOPark、卓悅中心等憑借節(jié)日大道新春花市等活動(dòng)，人氣排名相對(duì)穩(wěn)定。相較之下，其他項(xiàng)目均出現(xiàn)3-5位名次波動(dòng)。

• 大體量項(xiàng)目依靠規(guī)模效應(yīng)構(gòu)筑護(hù)城河，中型項(xiàng)目則通過(guò)主題化、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)開辟細(xì)分市場(chǎng)。

從商業(yè)體量來(lái)看，20萬(wàn)方以上大體量項(xiàng)目壟斷人氣TOP5，10萬(wàn)方中型商業(yè)正開辟“垂直戰(zhàn)場(chǎng)”，如福田星河COCOPark、光明藍(lán)鯨世界、KKONE、卓悅匯等中型mall通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)取得較高的客流密度。

• 擁有開放街區(qū)的項(xiàng)目在人氣TOP10中占比80%，這顯示消費(fèi)者對(duì)空間體驗(yàn)、場(chǎng)景營(yíng)造的需求持續(xù)升級(jí)，商場(chǎng)空間從“物理容器”向“內(nèi)容運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)移。

如南山萬(wàn)象天地的“高街+里巷”，福田卓悅中心的“中央大街”、龍華后浪新天地的“步行街”、前海歡樂(lè)港灣“濱海劇場(chǎng)”等，它們的戶外/半戶外復(fù)合型場(chǎng)景，為舉辦各類主題性營(yíng)銷及社群活動(dòng)提供友好場(chǎng)域，并為夜間延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，吸引城市消費(fèi)者。

前海歡樂(lè)港灣東岸

• 福田區(qū)延續(xù)商業(yè)強(qiáng)區(qū)地位，七大行政區(qū)均有項(xiàng)目上榜，城市多中心商業(yè)格局持續(xù)深化。
  

從區(qū)域分布來(lái)看，福田區(qū)本月有7席上榜項(xiàng)目，占全市TOP20的35%，其中COCO Park以9.2萬(wàn)的日均客流展現(xiàn)老牌項(xiàng)目的持久活力。寶安區(qū)依托前海-寶中商圈的標(biāo)桿mall，以4席上榜數(shù)穩(wěn)居第二梯隊(duì)，其中歡樂(lè)港灣以日均13.1萬(wàn)客流驗(yàn)證“商業(yè)+都市輕文旅”模式的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。

值得注意的是，龍崗占據(jù)TOP20中的2席，坂田萬(wàn)科廣場(chǎng)穩(wěn)居榜單第7，展現(xiàn)龍崗坂田商圈的增長(zhǎng)潛力。

春節(jié)潮汐效應(yīng)

推動(dòng)項(xiàng)目表現(xiàn)分化

從月度人氣榜TOP20來(lái)看，有幾個(gè)項(xiàng)目排名明顯“逆襲”：海雅繽紛城從12位躍升至第9；深業(yè)上城實(shí)現(xiàn)15→9位的跨越式提升；歡樂(lè)海岸首度躋身人氣榜TOP20引發(fā)關(guān)注。

• 海雅繽紛城占據(jù)寶安新安街道，周邊居住客群密度高，其30萬(wàn)方超大體量中，全齡層餐飲零售矩陣在春節(jié)期間產(chǎn)生顯著協(xié)同效應(yīng)，假期舉辦“火壺跑酷”等非遺活動(dòng)吸引眾多消費(fèi)者。

• 深圳歡樂(lè)海岸以“城市微度假”定位精準(zhǔn)切入節(jié)慶經(jīng)濟(jì)，以四喜財(cái)神IP+國(guó)寶大熊貓尼可為主題打造深圳新年好運(yùn)打卡地標(biāo)，并引入2025灣區(qū)超級(jí)燈會(huì)、超級(jí)喜市等一系列年味盛宴活動(dòng)，營(yíng)造濃厚的“超級(jí)新年”新春節(jié)慶氛圍，吸引大波家庭休閑客群，1月首度躋身人氣榜TOP20，位列第14位。項(xiàng)目夜間消費(fèi)占比高達(dá)63%，展現(xiàn)文商旅融合在節(jié)假日的強(qiáng)大消費(fèi)吸引力。

• 深業(yè)上城1月迎來(lái)一波新店開業(yè)，并開展新春美陳與非遺文化活動(dòng)營(yíng)造濃濃過(guò)年氛圍。春節(jié)假期，受益于蓮花山公園和筆架山家庭客群以及觀光游客，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)客流同比增長(zhǎng)15%，銷售額同比增長(zhǎng)30%。

可以預(yù)見，2月春節(jié)后深圳“返城潮”，核心商務(wù)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目有望迎來(lái)15%-20%的客流反彈，亦將帶動(dòng)商場(chǎng)人氣榜出現(xiàn)新的變化。

報(bào)告說(shuō)明： 《人氣購(gòu)物中心排行榜》排序基于“購(gòu)物中心人氣指數(shù)”，綜合測(cè)評(píng)線下到訪客流規(guī)模、活躍度，及地圖搜索、點(diǎn)擊、導(dǎo)航等線上關(guān)注行為的規(guī)模和活躍度，形成綜合性熱度指標(biāo)，以量化數(shù)據(jù)為項(xiàng)目調(diào)改、品牌選址等給予參考，提升行業(yè)數(shù)智化決策效率。 以月為單位，《人氣購(gòu)物中心排行榜》定期發(fā)布，以微觀視角持續(xù)監(jiān)測(cè)商業(yè)載體發(fā)展軌跡，協(xié)助解析購(gòu)物中心行業(yè)趨勢(shì)，預(yù)測(cè)零售行業(yè)演變趨勢(shì)。

時(shí)間地點(diǎn)：2025年5月28-29日丨廣州朗豪酒店