北京小陽春最令人擔憂的買家，還是出現了！

我詳細算了一下，他們至少多花100萬。

蜂鳥家園去年10月，一套開間的價格是370-410萬上下：

如今不到半年時間，該戶型成交價已經到了641萬。

我曾發過蜂鳥的價格走勢：

這種房子但凡單價能賣到10萬+，大家心知肚明，完全是因為學區。

我也承認像德勝、萬柳、上地這樣的占坑學區房有溢價，頂級的教育資源僧多粥少，市場有溢價，情有可原。

但現在小陽春剛剛起步，頭部資產的漲幅看，最多也就是5-10%。肩部資產略漲，腰部資產接近筑底，尾部資產部分還在補跌。

按照蜂鳥的賬面漲幅看，不到半年的時間，漲幅高達73%。

海淀學區有占用的說法（6年學位），那就算扣除特殊因素，比如375萬那套，學位占用6年，按照每年15萬占用費算，那市場價，算它465萬。

算它跟隨頭部資產，漲幅上限10%，那它現在的市場價，最多也就（375+15*6）*（1+10%）=511.5萬。

對比近半年最高漲幅，還要高了100多萬。

（蜂鳥房價=筑底價格+當下合理漲幅+漲幅外的溢價。）

要說學區房有溢價，我認，但這屬于溢價外的溢價，我不知道屏幕前的您，怎么看？

超越市場頭部資產漲幅的溢價，已經脫離了房地產本身、甚至脫離了教育本身。

我不敢說有人在這個時候炒作學區房，但我覺得這個時候入手這張100萬的額外門票，對北京房地產市場，一點好作用都沒起。

上面確實在全力支持房地產市場止跌企穩，但我覺得，上面的初衷，不是這樣的。

屏幕前的家長們，我理解各位憐子心切，但你們可不要成為，中介趁機炒作學區房的幫兇，那就可悲可嘆了不可憐了！

另外，咱們對未來教育的方向，要不要一點獨立思考呢？

不排除有個別學霸家長，確實通過公平的考試模式，改變了自己的命運，但同時，也極易產生“路徑依賴”。

有知識、學文化，這在任何時候都不過時，但等咱孩子成年步入社會以后，“人才識別方式”會和今天一樣嗎？

現在很多孩子，本來是天馬行空，靈性十足的，但在家長要求的成績面前，不得不藏起了天性，逐漸喪失了創造力、共情力，甚至道德的選擇能力。

在AI逐漸壯大的未來，它能取代的，恰恰是學習成績帶來的那部分能力。

而我認為AI永遠取代不了的，正巧合地像它的名字一樣——（ai）愛的能力。

愛的能力，說穿了就是“情感的控制能力”，也就是創造力、共情力，和道德力。

買學區房無可厚非，本身能說明家庭對子女教育的重視，但我最近看到很多家庭，買溢價很高的學區房，背負巨額的貸款，甚至賣掉了家里本來住著很舒服的兩室一廳，甚至位置還算方便的三室一廳次新房。

試想啊，一邊是寬敞明亮的大房子和寬容不內耗，一邊是逼仄的鴿子籠和爸媽喋喋不休的責罵，未來哪一朵花會開得更五彩斑斕呢？！

北京好不容易把學區房的價格打下來，我真覺得，炒作學區房的人們，可以休矣！

——北先生微信：89928725

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