案情簡介

某物業公司起訴業主楊某，要求其支付拖欠的物業費3552.56元及違約金741.07元，物業公司未向法院提交已向楊某催討的書面證據。

法院審理

法院經審理認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第二款規定，“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付，合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟”，故在業主欠繳物業費時物業服務人提起訴訟應滿足的條件為：業主存在違反約定逾期不支付物業費的行為；物業服務人催告業主在合理期限內支付；合理期限屆滿業主仍未支付。本案中，物業公司沒有提供證據證明其在起訴前履行了對楊某的催告義務，故起訴條件尚未具備，裁定駁回物業公司的起訴。

法官說法

近年來，物業服務合同糾紛案件普遍呈高發態勢，經審查很多物業公司并未履行訴前的催討+合理期限的前置條件，或催討程序存在敷衍、造假、未實際送達等情形。物業費糾紛本質上是物業服務合同履行中的權利義務爭議，但實踐中常因雙方溝通不暢演化為激烈沖突。法律規定要求物業公司履行催告義務，實質是通過程序規則引導雙方優先協商，避免司法程序被異化為“暴力催收工具”，促使雙方從“對抗”到“對話”的轉向。關于物業公司履行催告義務的積極意義：一是促進矛盾前端化解，減少對抗性訴訟。催告程序要求物業公司以書面形式明確欠款金額、期限及后果，為業主提供反饋渠道，促使物業公司針對性整改。催告程序賦予業主“緩沖期”避免因突然起訴產生抵觸情緒。二是規范物業公司權利行使，防止司法濫用。催告程序可篩除未嘗試溝通或惡意訴訟的案件。部分物業公司通過批量起訴制造心理威懾，迫使業主妥協，催告程序亦可遏制“以訴施壓”亂象。三是倒逼物業服務質量提升，實現良性循環。催告程序中，業主常以“服務不達標”抗辯，倒逼物業公司主動收集業主訴求。對那些符合催告程序，但頻繁起訴的小區，法院可向住建部門發送司法建議，形成“司法-行政”協同治理，避免陷入重復性物業案件負擔。唯有將催告程序從“形式合規”升華為“實質溝通工具”，才能真正實現“少訟無訟”的社區治理目標。

物業公司與小區業主之間存在相互依存的關系，在此建議，物業公司在服務過程中應充分聽取業主的意見和建議，對業主反映的物業服務中存在的問題應及時答復與解決，不斷提升物業服務水平和質量，以充分獲取所在小區業主的理解和配合。業主也應對物業公司給予一定諒解，不能求全責備，盡可能地看到其在物業管理中的努力和付出，應當認識到及時交納物業費是保障物業管理正常運轉的前提條件，故應當按照合同約定的收費標準交納物業費，更應在物業公司催討后積極溝通，主動交納。唯有通過彼此之間的換位思考和共同努力，方能營造更加和諧的小區環境。

文：余莉

編輯：胡佳

審核：董明坤

簽發：劉方銀

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