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伴隨經濟環境變化，大宗交易市面上的買家投資驅動因素也逐漸發生變化，當下買家的主要驅動因素中自用占比是否縮水？出貨賣家是否已出現傾軋拋貨跡象？

同策研究院以近一年內大宗交易市場成交資產的買賣主體雙方切入分析，對當下買家動機、策略傾向及資產偏好進行剖析和分享，以下為本篇分析內容。

核心觀點

經濟下行環境下，置產防通脹和投機抄底類投資需求占到絕對優勢。

當下未出現各行業主體集中拋貨現象，主流出貨方仍然為房企開發及投資機構，市場尚處于開發變現及資產配置升級騰挪階段。

新興非機構投資主體與個人買家高調入場成為近年群體性現象，二者資產偏好高度集中于成熟辦公、商業及綜合體。

正文

首先，買家的驅動因素變化趨勢最能反應當下市場交易心態。

圖1 當下大宗交易驅動因素結構占比（ 2024年截止三季度按金額統計）

2024年截止三季度，投資驅動金額占比超過九成，自用類主要集中在辦公資產標的交易占到7.2%，能確認涉及抵債或不良類資產的成交交易開始嶄露頭角，占比1.7%。

經濟環境持續盤整低迷的目前情況下，預計投資避險，和抄底穩定資產的投資驅動會持續存在，值得指出的是，預計后市涉不良類資產的交易比重將持續快速上升。

其次，買家行業結構分布上，出現了明顯的非機構投資主體的群體性入場現象。

表1 TOP10大宗買家行業交易金額占比排行（ 2024年截止三季度）

前十買家行業的合計交易金額占整體全額約85%；其中除傳統投資機構與開發行業占比約55%之外，非機構投資主體的加入值得關注，能源礦業、宗教和部分個人主體合計占比也接近兩成；

此外，化工行業也多次入場交易，保險行業坐擁長錢也值得關注。

同時，對市面上主流賣家行業的結構梳理，有利于辨別目前市面是否出現傾軋拋貨情況。

表2 TOP 5大宗賣家行業交易金額占比排行（ 2024年截止三季度）

大宗交易目前市面上出貨方以投資開發主體為主，前五全部屬于傳統投資開發領域，合計占比達到約九成，其中雖不乏部分投資機構或基金割肉折價出讓，但目前尚未見到投資開發領域外其他行業的集中拋貨大宗交易。

可見當前市場還處于前端開發存量變現，前序投資退出或騰轉升級資產配置的階段，警惕部分供需的結構性失衡供需的結構性失衡在市場出清過渡期內資產易出現價格波動，引致資產增值率貶損，個案投資需謹慎。

非機構投資買家的群體性加入值得關注，對于其購入大宗資產的類別、資產面積和對價金額進行梳理，得以一窺該類群體的投資偏好。

表3 非機構投資買家資產特征偏好

備注：新興非機構投資主體主要類型含能源礦業、化工制造業、消費品制造業及宗教。

非機構投資買家資產類別尤其青睞商業、綜合體及辦公;交易金額方面，商辦綜合體無論是小型體量（3萬平米以下）還是中型體量（3-5萬平米）或是大體量（10萬平米以上），其交易單宗金額都在10億元以上。

可見該類買家的資產偏好核心地段優質物業（尤其稀缺穩態經營物業），投資目的偏好保值避險。部分中小體量的優質地段酒店項目也在考慮范圍內，商務園區類則接近自用兼投資目的，非其典型標的資產偏好。

非機構投資買家中，宗教主體近兩年內頻繁出現于大宗交易市場，其中天主教青年會繼去年四季度以15億元買入漕河涇錦和中心項目后，今年又入手約15億元的同為徐匯區的美呈大廈，今年龍華寺也在徐匯濱江購入萬科中心T1進行資產配置。

圖2 宗教主體交易案例（2024年）

對其資產類別和面積金額的梳理中，可見其主要投資物業均為辦公及綜合體，偏好市內核心地段的小型和中型物業，資金實力雄厚，出手多有10-15億元單宗的交易。

表4 宗教主體資產特征偏好

當下大宗市場非機構投資群體中，還出現了很多大額交易的個人買家。

表5 個人買家資產特征偏好

個人買家投資標的中，辦公及商業綜合體成為絕對主力，占比91%；資產面積一般在2萬平米以下，金額8-10億元為主。

值得注意的是，出現了多宗個人買家對1萬平米以下長租公寓的買入交易，面積集中在3000-5000平米，金額集中于1-2億元，該類交易資產多為多層或獨棟物業，或將進行資產翻修改造。

最后，基于自身行業特性，具備長期資金加持的保險行業主體，理論上應與大宗交易中大量長期經營性物業形成了良好的先天匹配優勢，將近一年內保險主體的投資類型、資產面積及金額進行梳理，發現在2024年內該類主體在交易規模增長和資產競爭優勢上并不如想象中突出。

表6 保險主體買家資產特征偏好

2024年內涉及保險主體交易與此前兩年后臺數據對比，在單宗面積和金額上均出現顯著收窄。受到銀保監對行業資金的投資限制，年內保險機構大宗交易主要集中于辦公物業，年內錄得多宗1萬平米以下，5-10億元的交易；

另，結合康養與養老類年金保險概念，對長租公寓的投資也占到16%，該類主體多偏好4-5萬平米中型體量的，1-3億元對價金額的單宗交易。

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