軟件新城的二手房，正在經歷一場“全軍覆沒”……

　　從蘇寧開始，再到中鐵建，中海，以及如今的天地源，軟件新城熱門小區陸續迎來首套二手房成交。

　　天地源云水天境，建面約143㎡，精裝修，業主掛牌315萬，23天后，以總價299萬成交，單價20806元/㎡。

　　
（首套房成交價格）

　　成交情況：

　　房子不滿二， 有增值稅，業主不包，買家承擔，對房東而言，21年購入總價約301萬，單價約20945元/㎡，額外成本為三年的貸款利息，大修基金，契稅，1.5%中介費。

　　（二手房掛牌信息，來源：貝殼）

　　目前貝殼平臺上，小區掛牌房源72套，掛牌均價25012元/㎡，同樣的143㎡，掛牌單價在300-360萬之間，房東放風試探的意味明顯。

　　跌破300的這套，也是自去年9月小區上市交易后，經歷半年，小區的首套成交二手房，不能代表往后的行情，更是當下情緒的體現。

　　包括天地源在內，招商，中鐵建，中海，蘇寧等五個當年的熱門搖號盤，首套房陸續破發，最幸運的中海，房東遇到有緣人，沒賠錢。

　　搖號過往

　　作為軟件新城迄今為止，搖號最火熱，被寄予厚望的小區，天地源云水天境是有神盤的底氣的。

　　2019年11月，在高新房價，地價上漲前，天地源以1344萬元/畝，樓面價7199元/平方米，溢價率78%的成本，在此摘地約149畝。

　　（天地源云水天境樓棟布局）

　　土地所在位置，北有和利時西北公布，高新二十小（一小分校），東有大華股份，云巴站點，南側為省圖新館，國際會議中心，西側還有規劃公園，可以說是集齊了軟件新城區域內的最強配套。

　　最關鍵的是樓面價僅7199元/㎡，要知道，西側保利天匯，在2022年拿地價就達到12663元/㎡。

　　（天地源云水天境新房價格）

　　在面粉價格決定面包價格的慣性思維驅使下，很多人苦等天地源開盤，2021年，小區價格公示，高層社區，精裝交付，共計房源1465套。

　　從7月首開，歷經六批次，多次千人搖，2022年5月最后的339套房子，吸引6080組家庭登記，剛需中簽率12.65%，普通家庭僅2.86%。

　　三年前，在天地源搖號選上房，是可以燃放爆竹慶祝的存在，當然這里面，投資，自住，投機各有占比，周邊25000+，天地源20000+，確實是倒掛盤。

　　二手賣點

　　小區2023年底通知交房，作為143㎡起步，最大面積246㎡的純改善社區，云水天境的交房表現，算是中規中矩，有亮點但不多。

　　（天地源云水天境小區實景）

　　比如較寬的樓間距，水景+小風雨連廊組合，外立面有部分鋁板線條，入戶大堂比較開闊，兒童活動區比較豐富，綠化部分，層次，苗木大小有限，整體觀感一般。

　　（買房咨詢，一對一通道）

　　面積是改善，但交付標準偏剛改，對天地源而言，這算是近些年交付發揮很好的小區了，和周邊招商，中海，中鐵建比，還有差距。

　　（天地源云水天境室內實景）

　　室內部分，精裝交付，統一封窗，壁布，瓷磚，木地板，帶新風，限價盤，普通裝修，夠用，有更高追求，還得拆改。

　　小區最大的賣點，主要在位置，和蘇寧云著一樣，占據區域內齊全配套。

　　學校上：高新二十小 （高新一小西苑分校），初中為高新四初（一中第一分校）學區。

　　出行上：東側700米云巴天谷四路站，西側規劃地鐵12號線，一公里外三環主路。

　　（陜西省圖書館）

　　配套上：公建有圖書館，會議中心，產業有和利時、大華股份，商業配套目前只有雷家寨安置小區下底商，后期等蘇寧廣場復活。

　　戶型上：143㎡有560戶，165㎡有312戶，175㎡有104戶，192㎡有289戶，246㎡有200戶，目前掛牌賣二手的143㎡居多。

　　（143㎡戶型示意圖，來源：貝殼）

　　從戶型結構看，前幾年常見的三葉草布局，三面朝南，三室兩衛，客廳沒陽臺，次臥帶陽臺，幾乎沒有什么贈送面積。

　　需要注意的是小區整體公攤都不小，其中143㎡約30%、175㎡約24%，反而大戶型的192㎡約21%，246㎡約17%。

　　在周邊新房四代住宅+露臺，零公攤，負公攤的現狀下，天地源的高公攤會是二手房的痛點。

　　品牌上：作為高新國企里的上市公司，天地源早期主要在高新路沿線，楓林綠洲，丹軒坊，丹軒梓園，蘭亭坊都是明星小區，憑借綁定名校指標+位置，二手房至今還在第一梯隊。

　　（天地源丹軒坊實景）

　　走出高新路后，開發雁塔的萬熙天地，灃東的蘭樾坊，當下重倉在高新三期，包括永安觀棠、永安華府、棠樾坊等。

　　天地源和高科，經發也是少有的幾個本土品牌，持續在市場活躍的開發商。

　　周邊競爭上：目前區域內，與天地源面積相似的，有招商臻觀府，隆基泰和云璽嶺峯，中鐵建西派國樾，棠樾，天谷雅舍。

　　由于天地源占據二手房里最低的買入價，外加20小，4初學區，憑借總價低，還是很好賣的，賺錢難但不會太賠，關注的多，帶看的多，糾結主要在價格上。

　　新房部分，同樣預算內，周邊的綠城四章，五章，邦泰觀宸映月府，包括軟西后續5塊住宅地，都是主打大贈送，四代住宅，選擇很多。

　　（軟件新城實景）

　　再次聲明的是，小區一套二手房成交，不代表整體小區的上限，只是特定時間的特定產物。

　　目前，軟件新城熱門的五個盤，首套二手房全部破發，有當年跟風搖號，如今跟風賣房的情緒影響。

　　交易量，價格還未穩定，小區入住率遠沒有上來，周邊配套還在兌現，學校溢價還未顯現，如今是買二手房的好時機，但對賣家而言，還需等等。

　　大家怎么看，評論區聊聊你對軟件新城二手房未來的看法！

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　　作者：鬼使白