大家好，我是蘇北哥！三月迎來第一個周末，今天北哥和大家聊聊最新房價問題。

01.

真實！南京二手房最新數據來了！河西、江核、雨花岱山多板塊樓盤賣出首套二手房！

昨天文章談了金三南京樓市的最新動態，有粉絲就在后臺留言了，稱“相比新盤上市，我們更加關心的南京房價走勢”。

北哥抽空在微信后臺與這位粉絲做了簡單的交流，對方稱，南京今年新盤大多價格比較高，就像北哥文章里說的，今年首批推出的純新盤放風單價沒有一個是低于5萬/㎡的，這樣的房價已經不適合我們剛需買房人，眼下剛需更希望了解的是剛需樓盤，以及二手房價格走勢。

的確如此，普通人買房人難！2021年以前的樓市上行期如此，如今的樓市下行期，同樣如此。

今天我們來重點談談最新的南京二手房價格走勢！

眾所周知，近幾個月來南京二手房賣爆了，從去年12月起，南京二手房進入瘋狂成交期，單月成交量達到10398套，創下2024年單月最高紀錄。

今年1月南京二手房成交量再創新高，單月成交15041套，同比去年同期的8004套，大漲87.9%。

2月份南京二手房成交量數據也全新出爐了，成交量為5401套，雖然環比1月份下降31.1%，但是同比去年同期仍然上漲17.7%。

近三個月來南京二手房成交量的居高不下，使得全市庫存大降，目前全市掛牌總量僅為139207套，不僅鐵定跌破了14萬套大關，就連13.9萬套的“紅線”也快守不住了

3月8日南京網房二手房掛牌數據

成交量暴漲，必然會導致二手房價格出現一些變動！全市成交均價數據來看，2月份出現了近三個月以來的首次“環比上漲”。

根據我愛我家南京研究院數據，南京2月二手房全市成交均價為23898元/㎡，環比1月份出現了0.6%的微小漲幅。而去年12月份環比下跌幅度是1.2%；今年1月份南京二手房環比近18個月以來首次達到“持平”，2月份二手房價格就出現環比上漲。

從走勢曲線來看，去年12至今年2月，南京二手房價格整體呈緩步上漲態勢。

分區域來看，2月份鼓樓區二手房成交均價最高，達到了35715元/㎡，環比1月份鼓樓3.53萬/㎡的成交均價，小幅上漲400元/㎡；秦淮二手房成交均價全市排名第二，為32495元/㎡！但漲幅最大，相比1月份秦淮2.76萬/㎡的成交均價，直接上漲近5000元/㎡。

主城建鄴和玄武，2月份二手房成交均價均有小幅下跌，其中建鄴2月份為29760元/㎡；1月份為3.48萬/㎡；玄武2月份為27781元/㎡，1月份為2.85萬/㎡；

雨花2月份二手房房價有所下行，為20327元/㎡，1月份為2.4萬/㎡；江寧二手房2月份房價為15599元/㎡，1月份為1.71萬/㎡；棲霞二手房2月份有所上漲，為23566元/㎡，1月份為1.95萬/㎡；浦口+江北新區2月份二手房有所下行，為14534元/㎡，1月份為1.52萬/㎡。

數據來源：我愛我家南京研究院，單位：元/㎡

除了宏觀數據層面的分析，近期南京多個板塊，如河西、雨花岱山、江核……都有標桿次新樓盤，成功賣出首套二手房，更加直觀的反映當下市場的真實房價水平。

首先是河西南魚嘴，近期有不止一家標桿次新房樓盤，賣出首套二手房。

河西南嘉華嘉璟峰，2月底3月初前后這段時間，成交了首套二手房。再說這套房源的價格之前，我們先來說一個有意思的現象，要知道嘉華嘉璟峰目前還是一個在售樓盤，該項目最早于2022年6月份首開，2024年5月份最后一次開盤。滿打滿算開盤至今還不足3年。

嘉華嘉璟峰實景

去年9月份嘉華嘉璟峰成功實現了首次交付，交房樓棟為F8、F9號樓；而且神奇的是嘉華嘉璟峰目前還剩余項目北側的一棟E6號樓尚未加推。

E6棟位置

2024年嘉華嘉璟峰最后一次開盤，銷許價格還在48108元/㎡+4000元/㎡裝修升級包，如今嘉璟峰首套二手房成交，房源為103㎡戶型，成交總價410萬，折算成交單價為3.98萬/㎡，成功“破四”。

這套房源相比當初新房買入價，大概虧損1.22萬/㎡。

“新房還沒賣完，二手房已經成交”這是去年11月份之后，南京限售ZC放松之后，產生的特殊市場現象。

當時ZC規定，除了賣舊買新、二孩家庭可以解禁限售，有特殊情況，滿足條件也可以協商解除房屋限售。在這樣的規定下，預計未來南京樓盤，新房、二手房同時售賣的情況會越來越多，買房人可以撿漏了！

無獨有偶，河西南魚嘴的金鼎灣和禧今年1月份也成交了首套二手房，一套4室2廳建面約142.61㎡房源，成交總價693萬元，成交單價48594元/㎡

去年12月份，金鼎灣和禧剛剛交房，幾乎同時間二手房源就集中掛牌，1月份首套房源就實現了成交，幾乎也是光速了。

金鼎灣和禧實景

金鼎灣和禧于2022年入市，當時新房銷許均價約4.7萬/㎡，升級裝修包5000元/㎡，含包價約5.2萬/㎡。對比來看，這套二手房成交價與當時銷許價相當。業主虧的不算多。

與此同時，河西南近期多個小區房源成交價創新低。比如星八客標桿項目正榮潤峯，3月剛剛成交一套93.99㎡3房，成交總價355.9萬，折合單價僅為3.79萬/㎡

而之前，正榮潤峯的成交價格基本上都在3.9-4.3萬/㎡之間。

還有河西南魚嘴的魚嘴金茂悅，最新成交一套115㎡3房，總價321萬，折合總價僅為2.79萬/㎡。

這套房源是魚嘴金茂悅二手房上市以來的最低成交價格，與去年年底該小區保持的35970元/㎡成交均價相差甚遠。

02.

雨花岱山現房項目，售出首套二手房！江北核兩大標桿樓盤，首套二手房成交。

和河西南魚嘴的嘉華嘉璟峰一樣，雨花岱山近期也有在售樓盤成功賣出了首套二手房。

這個樓盤就是現房銷售項目綠城云棲玫瑰園。

據了解，綠城云棲玫瑰園的首套二手房在2月12日成交，這套房源是一套128.98㎡的洋房，戶型格局為3房2廳2衛，位置處于中樓層。

房源成交總價為318萬元，折合成交單價在24654元/㎡

據了解，這套房源業主初始掛牌價為359萬，歷經9次調價，最終降價41萬成交，成交周期213天。

很快綠城云棲玫瑰園的第二套二手房也于2月19日實現成交，這是一套147.68㎡的高樓層洋房，4房2廳2衛，最終成交價格為350萬，折合成交單價為23699元/㎡。

從初始兩套房源的成交價格來看，綠城云棲玫瑰園的二手房價基本就定格在了2.3-2.5萬/㎡之間。這到底是虧是賺呢？

根據網上房產記錄，綠城云棲玫瑰園為2017年拿地的現房銷售項目，最早于2019年開盤，當年新房首開價格為32778元/㎡；2020-2023年期間，銷許均價在3.3-3.5萬元/㎡。相比起來，綠城云棲玫瑰園的二手房成交價，相比當年新房價格，縮水1萬/㎡左右。

但是值得一提的是，經過2024年的去庫存戰役，綠城云棲玫瑰園新房本身也降價了，不僅去年加入了以舊換新，新房清盤價格更是降到了2.4萬/㎡左右，這個價格看起來與該案的二手房成交價就差不多持平了。

綠城云棲玫瑰園

無獨有偶！岱山的萬科雨悅光年2月底也成交了首套二手房。

2月28日，該小區一套88.84㎡小三房戶型房源成交，總價227.5萬，折合成交單價25608元/㎡。不過萬科雨悅光年，該樓盤于2024年1月正式收官清盤，（正好趕在了去年的新房降價潮之前），所以收官房價還停留在“3字頭”。

萬科雨悅光年8F洋房實景

這樣算下來無疑讓萬科雨悅光年的首套二手房成交價，出現了“賬面虧損”。

按照萬科雨悅光年首套二手房，2021年的開盤價格，備案價應該在33701元/㎡，當年新房買入價起碼在300萬上下。

算下來萬科雨悅光年首套二手房凈虧72.5萬左右，單價虧8093元/㎡。

通過綠城云棲玫瑰園與萬科雨悅光年的首套二手房成交價格來看，雨花岱山目前市場能接受的房價水平就是在2.2-2.6萬/㎡，3字頭房價早已成為過去式。

岱山安置房較多，可參照的商品房不多，和峰南岸是一個代表，目前該小區房源成交單價也就是在22243.8元/㎡。

可見岱山房價正在回歸理性和合理水平！

江核最近也有兩個標桿次新房小區，成功出售了首套二手房。

第一家小區是江北核中核的中交錦方。

該小區位置在江北核中核板塊，可謂是絕對C位。項目位臨石佛大道，小區北面幾乎一街之隔就是“江北第一高樓”，旁邊就是江北地下城。

中交錦方當年可謂也是千人搖神盤，2021年首開，148套房源，共吸引了1902組買房人，中簽率僅為7.7%，銷許均價為3.54萬/㎡，首付8成，無升級裝修包。

中交錦方交房現場

中交錦方的首套二手房成交發生于2月13日，一套110.12㎡3房2廳2衛的高樓層房源，以248萬總價成交，折合成交單價為22520元/㎡，對比當年這套房源的新盤買入價如何呢？

據了解，當年中交錦方110㎡3房25F樓層房源備案價是35330元/㎡；24F樓層房源備案價是36687元/㎡。買入新房的總價區間應該在388.6-403.5萬之間。

算下來，首套二手房虧140-155萬之間。

不過這不是說江核二手房價格普遍沒有競爭力，只是中交錦方本身存在一定問題，去年1月份小區交房之后就爆發了一系列維權危機，如小區住宅樓外立面出現大面積鼓包，中央空調不制冷、地暖不制熱、交房時小區綠植出現了大面積枯死以及墻體滲水等等。一時間鬧上媒體，影響了項目口碑。

去年中交錦方交房維權圖片

如今又傳出中交錦方KFS“跑路”，對該小區房價的負面影響，不可謂不大。

江核政務區房價跑贏了核中核！金基中北映樾2月份成交了首套二手房

除了地段，小區本身的口碑和品質，對房價的影響也非常大，江核各個子版塊的價值排序來看，核中核中央商務區必然排在第一，可是今年2月，江核政務區二手房價格卻跑贏了核中核。

這家小區就是江核政務區當年的品質標桿：金基中北映樾。

金基中北映樾的首套二手房成交于2月12日，一套125.67㎡3房，高樓層房源333萬成交，折合成交單價在2.65萬/㎡左右。

雖然首套二手房與金基中北映樾當年的新房開盤價，懸殊還是很大，2021年9月金基中北映樾首開，要求首付8成，銷許價格34982-35344元/㎡，另外裝修升級包3300元/㎡。

當年開盤現場

首開當天售罄。按照當年的備案價，金基中北映樾的首套二手房總價大概虧173萬左右，單價虧1.38萬/㎡左右。

盡管如此，金基中北映樾的二手房成交價，在江核政務區板塊仍然獨占鰲頭！

首開萬科江悅光年目前二手房成交價在2.37萬/㎡左右

長江時代最新二手房成交單價只有2.18萬/㎡

和光錦棠府最新二手房成交價在2.3萬/㎡左右

花語熙岸府最新二手房成交單價只在2.12萬/㎡左右。

算下來，金基中北映樾比同板塊其他二手房成交價格高出3000-5000元/㎡左右。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。