昨天是周末，樓市又傳來好消息。9號下午是一次發布會，其中關于房地產的信息量還是非常大的，大家可以找找答原文來看看。

住房和城鄉建設部部長倪虹表示，將實施一批惠民生、促發展、防風險的更新項目，其中在民生項目，將著力抓三件事：

• 一是把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
• 二是城中村改造，現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套基礎上，再繼續擴大改造規模。
• 三是大力推進完整社區建設，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設施，政府托育服務設施、兒童活動場地。

倪虹表示，住房城鄉建設部將會同有關部門，堅持長短結合、標本兼治，堅決“穩住樓市”。要鞏固政策“組合拳”效果，把降息、增貸、減稅等政策效應充分釋放出來，惠及更多人民群眾；繼續打好“保交房”攻堅戰，切實維護購房人合法權益；加大“白名單”貸款投放力度，按照“應進盡進、應貸盡貸”的要求，將符合條件的房地產項目全部納入“白名單”，提供有力的融資支持，充分保障項目建設交付。

第一：2019年全國累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個。

第二：2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新改造范圍。

去年已經提出要擴大城中村改造的范圍，從35個城市直接擴大到300城，之前很多人不知道改造和拆的標準到底是什么。

現在明確了，2000年以前的，也就是25年樓齡的房子都有機會納入城市更新改造的范圍。

政府工作報告指出，保持“止跌回穩”積極勢頭，堅決穩住樓市，持續用力推動房地產市場止跌回穩。

1、鞏固政策“組合拳”的效果，降息、增貸、減稅；保交房；加大“白名單”貸款投放力度，將符合條件的房地產項目全部納入“白名單”。

2、加力實施城中村和危舊房改造。在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模，穩妥推進貨幣化的安置，讓城中村的居民擁有更有的自主選擇權。

實施城中村改造要因地制宜，采取拆除后重建、整治提升、拆整結合等多種方式，有序推進。危舊房改造通過拆除后新建、原址重建、改擴建、抗震加固等多種方式加快推進，極早的消除安全隱患，改善居住環境，解決群眾急難愁盼。

3、推進收購存量商品房。

以前，城中村改造只限定在35個超大城市，新消息明確，從2025年開始，改造城市擴大到300個。

相當于全國有一半城市的老房子，都將有機會列入到改造計劃。

而且今年開年就已經有多個城市發布了征地拆遷公告，其中包括浙江，廣東，陜西，安徽，四川，河南等等。

改造針對的目標就是2000年以前建造的老房子。

這也就意味著，如果你手上剛好有符合樓齡25年的老房，那么恭喜你，你的老房子將迎來“重生”機會，你的身價也將因此上漲。

比方說，北京某個2000年前建造的老小區，經過翻新改造，加裝電梯以后，不僅老業主出行更方便了，租金收益也一下子上漲了20%。

城市核心區周邊配套優勢、地段價值更高，一旦列入到舊改翻新計劃，這些老房子就將迎來新的升值機會。

老業主如何應對這一次變革

1、先搞清楚房子的改造方向，

一般要么拆遷，要么舊改，具體采取哪種方式，不由咱們業主來定。

這個得有專業的機構來鑒定，判斷房屋是不是已經達到了拆遷的標準，如果沒有達到，就按修繕改造來提升居住品質。

2、了解補償政策。

不管是舊改還是拆遷，都會有相應的補償方案，建議直接通過官網去了解一下具體的補償情況。

是房票安置？還是實物安置？或者原材原件等等…

3、積極參與改造過程

舊改要立項，這個過程就會有聽證會或者問卷調查，來收集居民意見什么的，這個時候業主要主動一點，了解一下補償方案，提出自己的需求。

遇到不合理的拆遷，比方說，拆遷補償款沒有達到國家要求的標準，拆遷程序違規，這個都需要自己主動向相關部門去申訴。

對樓市來說，首先意味著需求端劇增。

大量動遷戶持幣入市推動成交量價上升。

2025年拆遷預算1500億，按上海房價600萬總價中位數來算，等于25000套新增需求，2024年上海全年新房加二手房成交約30萬套，占比高達8.3%！

其次，中心區征地拆遷暴增將導致供給端重構。

中心城區拆遷釋放的土地，大部分仍將用于建設商品住宅。

以黃浦區為例，其141%的預算增幅對應著老西門、董家渡等核心地塊開發。在這樣的地段，開發商為平衡成本必然選擇高端豪宅產品線。

上海黃浦區新天地翠湖——一個典型的拆遷后改建的豪宅項目

2024年，市場已經證明了上海豪宅的市場剛性。

2024年上半年，在房地產低谷，上海豪宅卻走出獨立行情。4000套豪宅成交，創近十年來的新高。

自3月小陽春起，上海豪宅每個月都在給全國樓市“億點點”震撼：

3月，中?！ろ槻晾锼⑷珖鴨稳珍N售額紀錄；

4月，外灘壹號院百億日光；

5月，凱德·茂名公館45分鐘清盤；

6月，宸嘉100·嘉佰道422套房源2小時售罄。

參考歷年上半年總價超3000萬的豪宅成交情況，2024僅上半年豪宅成交了1544套，同比漲幅64%，約2013年同期成交量的9倍，創下了近十年來的新高。

2024年8月，當時市場還處于低迷期，豪宅地塊就已被房企瘋搶。

徐匯濱江地塊吸引了全上海能做豪宅的所有房企前來參拍，最終觸限成交，成交價48億元，樓面價13萬/平方米，溢價率達30%。觸限價成交后，地塊保本售價需17萬/平方米，定價18萬/平方米-19萬/平方米，房企才能獲得一定盈利空間。

下半年也有明星豪宅熱賣，但下半年整體政策轉向， 市場全面回暖， 豪宅不算是獨立行情，就不用贅述了。

2024年上海豪宅熱銷并非“曇花一現”的偶然現象，從長期看，在樓市下行的2021-2023年，上海豪宅年成交量（總價1500萬以上，新房二手房合計總量）只下降了20%，而剛需（500萬以下）成交量下降了40%，降幅是豪宅的兩倍。

所以，上海的豪宅，需求一直非常穩定。

這次拆遷預算大增的徐匯、黃浦是上海傳統核心區域，高端住宅聚集區。像徐匯今年拆遷補償預漲了近200%，黃浦也漲了141%，未來供應十分可觀。

以徐匯為例，徐匯今年拆遷補償預算達430億元，按10萬元/平米的單價算，拆遷面積可達43萬方。拆遷后，容積率按歷史情況估算起碼會翻倍（由里弄，老公房改為高層住宅），按此估算徐匯就將新增1萬套新建住宅。關心上海樓市的朋友都很清楚，徐匯絕大部分板塊新房都炙手可熱。

拆遷中的上海徐匯區東安一村供應端將會發生巨變。當幾個板塊率先熱起來，新建豪宅拉升板塊價格天花板，市場情緒就會被點燃。

因此徐匯、黃浦等核心板塊房價很大概率領先市場上行。全市場成交均價，繼續結構性上升也是可以確定的趨勢。